VENDITA IMMOBILE PROCEDURA LIQUIDAZIONE CONTROLLATA

Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE

Marco Decontardi

Voghera (PV)

25/01/2024 12:26

VENDITA IMMOBILE PROCEDURA LIQUIDAZIONE CONTROLLATA

Buongiorno,
Sono stato nominato liquidatore in una procedura di liquidazione controllata dove è presente un immobile che rientra tra i beni che devono essere messi a disposizione dei creditori.
Il tribunale ha provato più di una volta a vendere l'immobile ma senza successo.
Ora come liquidatore sono venuto a sapere che un familiare dell'istante, vorrebbe acquistare l'immobile.
Ho provato a fare istanza di richiesta al giudice delegato ma senza risposta.
Ma è possibile secondo voi procedere alla vendita dell'immobile ad un parente, in questo caso il figlio, partendo dal valore della base d'asta a cui aveva tentato la vendita il tribunale?
Grazie in anticipo per l'aiuto.
- Zucchetti Software Giuridico srl
  
  Vicenza
  
  26/01/2024 20:10
  
  RE: VENDITA IMMOBILE PROCEDURA LIQUIDAZIONE CONTROLLATA
  
  Posto che l'art. 275 CCII, comma 2, stabilisce che nella liquidazione controllata "si applicano le disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale in quanto compatibili" , bisogna fare riferimento all'art. 216, il cui comma 2, prevede che le vendite sono effettuati dal curatore o dal delegato alle vendite tramite procedure competitive, alle quali può partecipare anche il figlio del liquidato, per poi aggiungere che " Per i beni immobili il curatore pone in essere almeno tre esperimenti di vendita all'anno. Dopo il terzo esperimento andato deserto il prezzo può essere ribassato fino al limite della metà rispetto a quello dell'ultimo esperimento"; tali vendite, inoltre, vanno effettuate con modalità telematiche tramite il portale delle vendite pubbliche (comma 4), Questo è l'iter (estremamente sintetizzato) da seguire, per cui non è possibile accettare una offerta e vendere il bene a trattativa privata, per cui potrebbe continuarsi nella vendita competitiva partendo dal prezzo offerto, che sarebbe superiore a quello determinabile per legge, cui partecipi il figlio interessato all'acquisto. In alternativa, qualora esista o sia prospettabile una controversia tra le parti, si potrebbe pervenire, in via di trattativa privata, ad una transazione traslativa che appunto preveda, allo scopo di definire la controversia, il trasferimento del bene a condizioni migliori di quelle presumibilmente ricavabili dalla procedura.
  Zucchetti SG srl
  - Marco Decontardi
    
    Voghera (PV)
    
    08/02/2024 12:05
    
    RE: RE: VENDITA IMMOBILE PROCEDURA LIQUIDAZIONE CONTROLLATA
    
    La ringrazio per la risposta.
    Solo una osservazione, io non sono però iscritto al registro dei delegati alle vendite.
    Posso chiedere al giudice di nominare un delegato per le operazioni di vendita insieme alla richiesta di poter vendere l'immobile?
    Grazie ancora
    - Zucchetti Software Giuridico srl
      
      Vicenza
      
      08/02/2024 20:01
      
      RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILE PROCEDURA LIQUIDAZIONE CONTROLLATA
      
      L'art. 216 comma 2, CCII prevede che le vendite possano essere effettuate dal curatore, e quindi dal liquidatore nella liquidazione controllata, o dal delegato alle vendite, che è espressione tecnica precisa che richiama quella del "delegato alle operazioni di vendita" di cui tratta l'art. 591-bis. c.p.c.. Qualora quindi non abbia previsto nel programma approvato la vendita tramite delegato, può chiederne la nomina al giudice.
      Zucchetti SG srl
      - Marco Decontardi
        
        Voghera (PV)
        
        13/02/2024 17:34
        
        RE: RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILE PROCEDURA LIQUIDAZIONE CONTROLLATA
        
        Leggendo precedenti Forum sembra non necessaria una ordinanza del giudice delegato per poter procedere alla vendita dell'immobile ma basterebbe assicurarne la procedura competitiva.
        Quindi nel progetto di liquidazione potrei indicare un delegato alle vendite che ne assicuri la pubblicità, la perizia è già presente, e le modalità con cui si intende procedere ( per esempio numero di aste all'anno)?
        
        Zucchetti Software Giuridico srl
        
        Vicenza
        
        14/02/2024 20:00
        
        RE: RE: RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILE PROCEDURA LIQUIDAZIONE CONTROLLATA
        
        Si è possibile in quanto nella liquidazione controllata il programma di liquidazione non è assoggettato alla preventiva valutazione del giudice delegato e, poi all'approvazione del comitato dei creditori (organo che manca nella procedura da sovraindebitamento) e, infine, all'autorizzazione di conformità descritti nell'art. 213 in quanto l'art. 272 comma 2 si limita a disporre che il liquidatore redige "un programma in ordine ai tempi e modalità della liquidazione" e richiama dell'art. 213 soltanto i commi 3 e 4, che attengono al contenuto del programma. A sua volta l'art. 275 fa capire che il giudice esercita un controllo sulla liquidazione attraverso le relazioni periodiche che il liquidatore deve trasmettere e poi fa, alla fine, al momento del rendiconto, la verifica della conformità (art. 275, comma 3).
        Zucchetti SG srl
        
        Manuela Aruta
        
        SAVONA
        
        10/01/2025 10:28
        
        RE: RE: RE: RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILE PROCEDURA LIQUIDAZIONE CONTROLLATA
        
        Buongiorno, in ipotesi di vendita competitiva posta in essere sulla base di un programma di liquidazione approvato dal G.D., il trasferimento della proprietà può avvenire attraverso l'emissione di un decreto di trasferimento oppure è necessario un atto notarile?
        Grazie.
        Manuela Aruta
        
        Zucchetti Software Giuridico srl
        
        Vicenza
        
        11/01/2025 17:51
        
        RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILE PROCEDURA LIQUIDAZIONE CONTROLLATA
        
        Qualora nel programma di liquidazione non sia previsto che le vendite vengano effettuate dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile, come consentito dall'art. 216, comma 3, "le vendite e gli altri atti di liquidazione posti in essere in esecuzione del programma di liquidazione sono effettuati dal curatore o dal delegato alle vendite tramite procedure competitive" (art. 216, comma 12), che è quanto accaduto nella specie. In questo caso il giudice delegato non partecipa alla vendita, per cui il trasferimento della proprietà non può essere disposto con suo decreto- previsto per le vendite effettuate secondo le disposizioni del codice di procedura civile- da cui la necessità di rivolgersi ad un notaio.
        Zucchetti SG srl
- Claudia Gabrielli
  
  San Benedetto del Tronto (AP)
  
  13/01/2026 12:06
  
  RE: VENDITA IMMOBILE PROCEDURA LIQUIDAZIONE CONTROLLATA
  
  Buongiorno,
  Sono stata nominata liquidatrice in jna liquidazione controllata avente due immobili. Devo procedere alla redazione del programma di liquidazione, tuttavia non mi sono chiari i diversi step da seguire (istanza utorizzativa al Giudice, deposito istanza vendita ecc.) nelle due ipotesi normativamente previste (vendite effettuate dal G.D. Ex art 216, comma 3, e vendita presso Curatore, con contestuale nomina del notaio ai fini del trasferimento.
  Potreste indicarmi i vari passaggi da seguire in entrambe le ipotesi?
  Grazie
  - Zucchetti Software Giuridico srl
    
    15/01/2026 15:21
    RE: RE: VENDITA IMMOBILE PROCEDURA LIQUIDAZIONE CONTROLLATA
    
    Gli snodi procedurali che regolano il programma di liquidazione sono scanditi dall'art. 272, comma 2 c.c.i.i., il quale dispone che "Entro novanta giorni dall'apertura della liquidazione controllata il liquidatore completa l'inventario dei beni del debitore e redige un programma in ordine a tempi e modalità della liquidazione e lo deposita. Si applica l'articolo 213, commi 2, 3 e 4, in quanto compatibile. Il programma è approvato dal giudice delegato".
    Dunque, il programma di liquidazione: è redatto e depositato in cancelleria dal liquidatore entro 90 giorni, ed è approvato dal giudice delegato. Per il resto la norma rinvia all'art. 213, commi 2, 3 de 4, sicchè occorre andare a guardare queste disposizioni.
    Questo vuol dire che:
    
    Il programma è suddiviso in sezioni in cui sono indicati separatamente criteri e modalità della liquidazione dei beni immobili, della liquidazione degli altri beni e della riscossione dei crediti, con indicazione dei costi e dei presumibili tempi di realizzo.
    
    Nel programma sono inoltre indicati le azioni giudiziali di qualunque natura e il subentro nelle liti pendenti, con i costi per il primo grado di giudizio. Sono, altresì, indicati gli esiti delle liquidazioni già compiute.
    
    Il programma indica gli atti eventualmente necessari per la conservazione del valore dell'impresa, quali l'esercizio dell'impresa del debitore e l'affitto di azienda, ancorché relativi a singoli rami dell'azienda, nonché le modalità di cessione unitaria dell'azienda, di singoli rami, di beni o di rapporti giuridici individuabili in blocco.
    
    Quanto alle vendite, poiché l'art. 275 comma 2 prescrive che "Si applicano le disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale, in quanto compatibili", il liquidatore deve stabilire, nel programma di liquidazione, se procedere mediante procedure competitive (art. 216 comma 2) o chiedere che le vendite siano "effettuate dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili".
    Nel primo caso è opportuno che il programma di liquidazione contenga in allegato un avviso di vendita, il quale sarà l'avviso di vendita che il liquidatore pubblicherà ai fini della vendita;
    nel secondo caso, approvato il programma di liquidazione il professionista delegato chiederà al giudice la pronuncia dell'ordinanza di vendita, con la nomina di un eventuale professionista delegato ex art. 591-bis c.p.c.
    - Claudia Gabrielli
      
      San Benedetto del Tronto (AP)
      
      16/01/2026 11:43
      
      RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILE PROCEDURA LIQUIDAZIONE CONTROLLATA
      
      Grazie per il riscontro, le mie perplessità sono relative proprio alla fase della vendita.
      Nello specifico, ove decidessi di procedere ai sensi del secondo comma dell'art. 216 CCII, devo rivolgermi ad un soggetto specializzato per le vendite competitive? Inoltre, al termine della vendita, devo chiedere al G.D. l'emissione del Decreto di trasferimento, o procedere privatamente (previa indicazione nel programma di liquidazione) ad un notaio?
      Grazie
      - Zucchetti Software Giuridico srl
        
        18/01/2026 17:29
        
        RE: RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILE PROCEDURA LIQUIDAZIONE CONTROLLATA
        
        Se si agisce tramite vendite competitive, il trasferimento del cespite può certamente avvenire tramite notaio. Quanto al soggetto specializzato, la locuzione "anche" contenuta nell'art. 216 comma 2 ccii rende evidente che il ricorso ad esso non è necessario, per quanto sia opportuno laddove il liquidatore ritenga di doversi far coadiuvare nel predisporre i meccanismi della vendita competitiva.

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