Menu
Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Leasing immobiliare e contratto di locazione
-
Ruggero Ferrari
CREMA (CR)24/02/2026 16:33Leasing immobiliare e contratto di locazione
Il 27/03/2025 è stata dichiarata la Liquidazione Giudiziale di una SAS. La società deteneva un immobile in forza di un contratto di leasing stipulato nel 2006. Il contratto è stato risolto dalla società di leasing il 09/10/2024, sei mesi prima dell'apertura della procedura di Liquidazione Giudiziale, a seguito del mancato pagamento dei canoni.
Il 04/04/2023, circa un anno e mezzo prima della risoluzione del contratto di leasing, la società (ancora in bonis) stipulava e registrava un contratto di locazione con una ditta individuale – trattasi di un familiare dei soci/ex soci della società – con il quale concedeva in affitto per un periodo di 6 anni ad un canone piuttosto esiguo l'immobile detenuto in leasing, senza chiedere il consenso preventivo della società di leasing proprietaria dei locali (canone, tra l'altro, mai pagato).
La società di leasing ha presentato domanda di rivendica tempestiva, chiedendo la restituzione dell'immobile. Lo scrivente Curatore ha proposto di rigettare l'istanza in quanto l'immobile non è stato inventariato, stante la già intervenuta risoluzione del contratto di leasing ante Liquidazione Giudiziale. Il Giudice Delegato si è riservato in quanto la problematica va oltre la mera restituzione dell'immobile. È corretta la proposta del Curatore?
La società di leasing vuole l'immobile libero. Considerando che alla data di apertura della Liquidazione Giudiziale la residua durata del contratto di locazione era superiore ai 4 anni, ai sensi dell'art. 185 CC.II., 2° comma, il Curatore può recedere dal contratto corrispondendo un equo indennizzo, ma il recesso ha effetto decorsi 4 anni dall'apertura della Liquidazione Giudiziale.
Ma chi deve farsi carico di liberare l'immobile? La procedura o la società di leasing?
E' possibile avviare un'azione volta a farlo dichiarare inefficace sin dall'origine (considerando, come motivazioni, il canone inadeguato, il "collegamento" tra il titolare della ditta individuale occupante ed i soci/ex soci della società in Liquidazione Giudiziale, nonché la mancata autorizzazione alla stipula del contratto di locazione da parte della società di leasing)? Oppure chiedere lo sfratto per mancato pagamento dei canoni? Chi dovrà intraprendere l'azione per la dichiarazione di inefficacia o per lo sfratto? A mio avviso la società di leasing; quest'ultima, invece, ritiene che debba essere la procedura.
Grazie.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza25/02/2026 13:15RE: Leasing immobiliare e contratto di locazione
Il nuovo codice della crisi regolagli effetti della liquidazione giudiziale sui contratti di leasing all''art. 177, ma tale norma non trova applicazione nel caso essendo intervenuta, prima dell'apertura della procedura, la risoluzione del contratto per inadempimento. La questione riguardante le interferenze tra risoluzione e successivo fallimento è stata oggetto di un forte contrasto giurisprudenziale che sembra essere stato risolto dalle Sez. Unite con la sentenza n. 2061 del 2021, che, accogliendo l'indirizzo prevalente, ha distinto tra risoluzione intervenuta prima e dopo l'entrata in vigore della legge n. 124 del 2017 e per le risoluzioni successive ha ritenuto applicabile tale legge, anche in caso di successivo fallimento (o apertura della liquidazione giudiziale) essendo la norma fallimentare di cui all'art. 72-quater l. fall (ripresa nei principi di fondo dall'attuale art. 177 CCII) una norma di natura eccezionale e di portata endoconcorsuale che disciplina la sorte del contratto di leasing a seguito del fallimento dell'utilizzatore quando il contratto è ancora pendente, e tale non può considerarsi il contratto che sia stato antecedentemente risolto.
Per la verità questa impostazione è molto più importante e rilevante per le pretese economiche, in quanto, che si tratti di risoluzione o di scioglimento, il concedente ha diritto alla restituzione del bene oggetto del contratto di leasing, che costituisce la problematica in discussione, ma è parso opportuno l'inquadramento anche perché nella domanda si prospetta anche la possibilità dello scioglimento.
A questo punto entra in ballo un'altra norma, che è quella di cui all'art. 210 CCII che, al primo comma prevede (tra l'altro) che se il bene di cui si chiede la rivendica o la restituzione "non è stato acquisito all'attivo della procedura, il titolare del diritto, anche nel corso dell'udienza di cui all'art. 207, può modificare l'originaria domanda e chiedere l'ammissione al passivo del controvalore del bene alla data di apertura del concorso". La formulazione della norma, che non fa riferimento ai motivi per i quali il bene in quetione non è acquisito all'attivo della procedura, induce a ritenere che la stessa trovi applicazione in ogni caso in cui l'acquisizione non vi sia sta, anche se, come nel caso, questa situazione è dovuta alla stipula di un contratto di locazione immobiliare a terzi per cui il bene immobile oggetto del leasing intercorso tra il concedente e la società attualmente in liquidazione giudiziale si trova ora nella disponibilità e nel godimento di un terzo conduttore al quale la società utilizzatrice del leasing lo ha dato in locazione. Il fatto che, probabilmente la società utilizzatrice non potesse dare l'immobile in locazione senza il consenso del concedente, rende la locazione immobiliare inopponibile a questi ma non muta il dato di fatto che il bene non è al momento acquisito all'attivo della liquidazione giudiziale.
Riteniamo, pertanto che il curatore possa indicare nel progetto di stato passivo delle rivendiche il rigetto della domanda della società di leasing in quanto il bene oggetto dell'intercorso contratto non è stato acquisito all'attivo della procedura essendo stato dato in locazione a terzi; la società di leasing, a sua volta, potrà modificare la domanda di restituzione in una pretesa economica per il valore corrispondente che costituisce un credito concorsuale ed eventualmente agire direttamente nei confronti dell'attuale conduttore dell'immobile stante la inopponibilità al concedente della locazione, salvo poi a valutarne i riflessi sull'ammissione del credito per il controvalore.
Zucchetti SG srl-
Diego Moscato
Milano15/05/2026 17:27RE: RE: Leasing immobiliare e contratto di locazione
mi permetto di inserirmi in questa interessante discussione ponendo il seguente quesito, urgente.
Nel mio caso:
- il contratto di leasing immobiliare è pendente (e parrebbe quasi interamente adempiuto) ed inserito in un contratto di affitto di ramo d'azienda ante L.G. (anch'esso pendente alla data di L.G. durata 6 anni) stipulato con la società X che, quindi, si dovrebbe far carico dei canoni;
- l'utilizzatore, sempre ante L.G., ha stipulato coevamente un contratto di locazione immobiliare 6+6 sempre con la società X sulla base del presupposto "La Locatrice non ha più utilità all'esercizio diretto dell'Immobile, quanto piuttosto a locarlo";
- la curatela è ancora (per poco) nei termini per l'esercizio del recesso ex art. 184, NON anche della locazione immobiliare, essendo la durata residua di poco inferiore a 4 anni (185 co. 2).
Mi pare di capire che il leasing portebbe non considerarsi pendente in quanto risucchiato ex art. 2558 c.c. nel pendente dell'affitto del ramo di azienda.
A me pare che la locazione dell'immobile a- latere dell'affitto del ramo - presenti, dal punto di vista dell'affittante il ramo, subentrato nel leasing immobiliare, profili di irragionevolezza economica (se non di abusività, anche causale, nell'uso dello strumento della locazione immobiliare, che pare poco appropriato alle finalità del ccii, ovvero di salvaguardia delle aziende e dei valori di avviamento) per la L.G. in termini di di depaupermaneto, in quanto quest'ultima potrebbe avere serie "difficoltà" a collocare sul mercato un'azienda - metalmeccanica - la cui attività pare indissolubilmente connessa all'utilizzo del capannone, essendo i "pesanti" macchinari ivi situati e onerosamente trasferibili in altri siti.
In proposito vi chiedo, a vostro avviso, quali azioni/strategie potrebbe perseguire la Curatela (che, ovviamente, preferirebbe che non ci fosse la locazione immobiliare)?
Vi ringrazio sempre per il vostor autorevolissimo supporto. Un cordiale saluto-
Diego Moscato
Milano17/05/2026 13:13RE: RE: RE: Leasing immobiliare e contratto di locazione
0ve occorresse, ad integrazione del quesito, preciso che la liquidata è una sas e che soci della newco sono le figlie dell'accomandatario (49%) e il compagno di una di esse (51%) che è A.U. -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza19/05/2026 10:16RE: RE: RE: Leasing immobiliare e contratto di locazione
Va premesso che non abbiamo detto affatto nella precedente risposta che "il leasing potrebbe non considerarsi pendente in quanto risucchiato ex art. 2558 c.c. nel pendente dell'affitto del ramo di azienda". Nel caso allora esaminato era intervenuta, ante apertura della liquidazione giudiziale a carico dell'utilizzatore, la risoluzione del contratto di leasing e per questo motivo, secondo la giurisprudenza citata e condivisa, il rapporto di leasing non poteva considerarsi più pendente alla data dell'apertura del concorso a carico dell'utilizzatore. Inoltre abbiamo anche detto che questo problema non influiva tanto sul diritto della società di leasing ad ottenere la restituzione del bene oggetto del leasing quanto sul credito vantato, perché essendo cessato il rapporto, seppur per risoluzione e non per lo scioglimento del contratto da parte del curatore, comunque il bene andava restituito al concedente, salvo poi a determinare il credito, diversamente quantificabile a seconda che sia intervenuta risoluzione del contratto o scioglimento da parte del curatore.
Dopo questo discorso siamo passati a descrivere come può incidere sul diritto di restituzione dell'immobile in leasing il fatto che l'utilizzatore avesse dato in locazione lo stesso immobile a terzi, contestualmente all'affitto dell'azienda e su questo punto abbiamo ritenuto, facendo chiaramente intendere che si trattava di una nostra opinione, che la successiva locazione dell'immobile all'affittuario dell'azienda non consentiva la restituzione del bene alla società di leasing, per cui il suo diritto a riottenere il bene si trasformava in un diritto di credito. Si trattava di una applicazione dell'art. 210 ccii, che tiene conto della situazione di fatto esistente e distingue, ai soli fini della collocazione del credito sostituivo, tra la mancata acquisizione alla procedura e perdita del bene da parte di questa, ma non prende in considerazione le cause della mancata presenza del bene nell'attivo della procedura, per cui il bene manca e non può essere restituito anche s eil curatore potrebbe, attraverso azioni giudiziarie ricuperare il bene.
Questa conclusione può non essere condivisa, ma se abbiamo ben capito questa problematica- che attiene ai rapporti con la società di leasing,- non interessa tanto lei che si lamenta del fatto che potrebbe recedere, quale curatore, dal contratto di affitto di azienda ai sensi dell'art. 184 e non da quello di locazione dell'immobile ai sensi dell'art. 185. Ma queste sono le norme che regolano i contratti pendenti di affitto di azienda e di locazione di immobile per cui il curatore è tenuto a valutare la convenienza a recedere dall'affitto di azienda se sa che non può recedere o non conviene recedere da quello di locazione, a meno che, dalla interconnessione e interdipendenza esistente tra i due contratti, non si possa dedurre che il venir meno de dell'affitto di azienda non faccia venir meno anche la locazione immobiliare. Non sappiamo quanto questa tesi possa reggere e pensiamo che su questa tematica non abbia molto rilievo la precisazione ulteriore da lei fatta circa la composizione della newco, che invece diventa determinate nell'ottica di una revocatoria dei due contratti, se stipulati nel periodo sospetto.
Zucchetti Sg srl
-
-
-
Scarica la nuova app
