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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Omessa trascrizione di locazione ultranovennale opponibilità al conduttore fallito?
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Barbara Sciascia
VERONA27/04/2024 09:48Omessa trascrizione di locazione ultranovennale opponibilità al conduttore fallito?
Buongiorno,
anzitutto ringrazio per il sempre prezioso confronto professionale.
Chiedo gentilmente conferma dell'invocabilità dell'art. 145 CCII anche in relazione ad un contratto di locazione ultranovennale registrato regolarmente, ma non trascritto, in cui il fallimento concerna la società conduttrice.
Ritengo infatti che l'art. 2644 c.c. possa essere interpretato nel senso di comprendere l'inefficacia degli atti di cui all'art. 2643 c.c. non trascritti riguardo ai terzi anche con riferimento alla massa dei creditori, in questo caso avendo l'atto di acquisto ad oggetto un diritto di godimento.
Chiedo conferma dell'esattezza dell'interpretazione.
Se così fosse, chiedo inoltre quali siano gli effetti dell'inopponibilità dell'atto non trascritto e cioè se l'atto inopponibile debba essere "revocato" o, meglio ancora per la massa creditoria (che diversamente dovrebbe provare l'animus nel primo caso) dichiarato "nullo", ancorché il contratto sia stato redatto in forma di scrittura privata e ciò solo per l'assenza di trascrizione che determina l'inopponibilità alla massa e dunque in virtù del combinato disposto degli artt. 1350 c.c. e degli artt. 145 CCII e 2644 c.c.
Ringrazio sin d'ora.
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Zucchetti SG
Vicenza29/04/2024 16:17RE: Omessa trascrizione di locazione ultranovennale opponibilità al conduttore fallito?
"La locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile, ancorché il contratto sia regolarmente registrato, al curatore fallimentare del locatore ( va aggiunto che è uguale anche per il conduttore) in ragione dell'effetto di spossessamento e di pignoramento generale dei beni del debitore derivante dalla dichiarazione di fallimento, che determina il subentro ope legis del curatore nel contratto nei soli limiti in cui lo stesso sia opponibile alla massa dei creditori. Ne consegue che il curatore, ferma l'opponibilità della data certa del contratto registrato anteriormente al fallimento, alla scadenza del novennio dalla stipulazione può farne valere l'inefficacia per il periodo eccedente tale limite temporale".
Così Cass. 13/03/2014 , n. 5792, ma giur. costante, cfr. Cass. 08/02/08 n. 3016; Cass. 09/01/2003, n. 111; ecc.)
Le citate decisione fanno leva sulle seguenti argomentazioni:
-l'art. 2915 c.c., comma 2, stabilisce - nel disciplinare gli effetti del pignoramento nell'esecuzione individuale - che "non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione gli atti e le domande per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione, se sono trascritti successivamente al pignoramento"; per il contratto di locazione ultranovennale, l'efficacia rispetto ai terzi acquirenti è espressamente subordinata alla trascrizione dall'art. 1599 cod. civ., comma 3 e art. 2923 cod. civ., comma 2.
-non vi sono motivi per ritenere che il principio di inopponibilità del vincolo ultranovennale non trascritto non debba, alla stessa maniera, valere anche per l'esecuzione concorsuale, attesi - da un lato - l'effetto di spossessamento e pignoramento generale dei beni del debitore che scaturisce dalla dichiarazione di fallimento L. Fall., ex art. 42 e - dall'altro - il principio desumibile della L. Fall., art. 45 (ripreso dall'art. 143 CCII) secondo cui "le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi, se compiute dopo la dichiarazione di fallimento, sono senza effetto rispetto ai creditori".
-è vero che la problematica in questione è resa peculiare, nell'esecuzione concorsuale, dalla previsione della L. Fall., art. 80, secondo cui il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione nel quale subentra il curatore; ma tale previsione deve essere interpretata, sulla base delle predette considerazioni generali e sistematiche, nel senso che il subentro ope legis nel contratto si verifica solo "sè e nei limiti in cui" quest'ultimo risulti opponibile alla massa dei creditori. Nel caso di specie, il contratto (debitamente registrato) è opponibile ai creditori sotto il profilo della data certa anteriore al fallimento ex art. 2704 c.c., non anche sotto il profilo del vincolo di durata ultranovennale richiedente per legge, quale condizione di generale opponibilità, l'ulteriore incombente della trascrizione ex art. 2643 cod. civ., n. 8.
"Pertanto, conclude la Corte- nel caso di locazione ultranovennale, avente data certa ma non trascritta, il curatore subentra in una locazione opponibile alla procedura nei limiti dei nove anni".
Tanto stabilito, nel caso in esame di ammissione alla liquidazione giudiziale del conduttore (se abbiamo ben capito) il curatore si trova di fronte ad un contratto di locazione immobiliare pendente della durata di nove anni dall'inizio o dal suo rinnovo e come tale può utilizzare lo strumento di cui al comma 3 dell'art. 185, ossia recesso con corresponsione al locatore di un equo indennizzo, la cui determinazione è condizionata proprio dal tempo residuo di durata del contratto e che in mancanza di accordo tra le parti va determinato dal giudice delegato.
Zucchetti SG srl-
Barbara Sciascia
VERONA21/06/2024 19:44RE: RE: Omessa trascrizione di locazione ultranovennale opponibilità al conduttore fallito?
Mi scuso, ma ho necessità di tornare ad aver un confronto sullo stesso argomento.
Il principio di cui all'orientamento riportato è quello secondo cui il contratto di locazione non trascritto, allo scadere del novennio non è più opponibile e, più precisamente, diventa "inefficace per il periodo eccedente tale limite temporale".
Io aggiungerei Cass. Civ. 9074/2018 secondo cui "la mancanza di data certa della documentazione contrattuale importa l'inopponibilità al fallimento delle clausole contrattuali che sui documenti medesimi si assume siano rappresentate… La detta inopponibilità della documentazione contrattuale priva di data certa esclude solamente che le clausole apposte sulla medesima possano essere considerate nei termini dell'effettiva regolamentazione del relativo rapporto".
In considerazione della registrazione all'AdE del contratto di locazione dunque questo dovrebbe essere dotato di data certa, ma dallo scadere del novennio è inopponibile per mancanza di trascrizione.
Ed allora Vi chiedo conferma se, da tale scadenza, il contratto possa ritenersi non aver più "data certa" implicante, secondo il suddetto orientamento, l'inefficacia delle clausole contrattuali.
Nello specifico la questione è dirimente in quanto la società conduttrice, oggi sottoposta alla procedura concorsuale, aveva sottoscritto una serie di clausole vessatorie, ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c., che dunque desidero porre nell'inefficacia.
Altro dubbio che mi pongo è altresì se possa ritenere inefficaci le suddette clausole nonostante un breve periodo di tempo di subentro da parte della curatela.
Invero, formulando l'ipotesi concreta di novennio a scadere dopo circa 3 mesi dall'apertura della liquidazione giudiziale, il curatore della procedura a carico del conduttore può alternativamente recedere o subentrare (in automatico, senza necessità di comunicazione formale se non dovesse esercitare il recesso). Se confermata tale impostazione, il curatore che non ha interesse a procedere all'immediato recesso (in quanto si potrebbero prospettare ipotesi di cessione d'azienda, o di beni del compendio aziendale, siti all'interno dell'unità locata), dovrebbe automaticamente subentrare nelle condizioni contrattuali e quindi chiedo come sia possibile dichiarare inefficace la regolamentazione contrattuale dopo il novennio.
Mi scuso per la banalità del quesito e ringrazio sin d'ora.-
Zucchetti SG
Vicenza22/06/2024 19:29RE: RE: RE: Omessa trascrizione di locazione ultranovennale opponibilità al conduttore fallito?
Come abbiamo detto nella risposta che precede la a locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile, ancorché il contratto sia regolarmente registrato, al curatore fallimentare, per cui il curatore, ferma l'opponibilità della data certa del contratto registrato anteriormente al fallimento, alla scadenza del novennio dalla stipulazione può farne valere l'inefficacia per il periodo eccedente tale limite temporale. Questo significa che bisogna tenere distinti gli effetti della registrazione da quelli della trascrizione, nel senso che l'avvenuta registrazione dà la data certa al contratto, qualunque sia la durata dello stesso in quanto la registrazione conferma che il documento che contiene un determinato negozio è stato stipulato quanto meno nella data in cui la registrazione è avvenuta; la trascrizione del contratto afferma il principio, contenuto nell'art. 2644 c.c., che chi pone per primo in essere la trascrizione è preferito rispetto a chi non trascrive affatto o trascrive successivamente il proprio titolo, con evidente efficacia dichiarativa dalla formalità della trascrizione che è opponibile ai terzi. Di conseguenza un contratto registrato acquista data certa nei confronti di chiunque e questa rimane, ma se quel contratto era soggetto a trascrizione, la mancata trascrizione determina l'inefficacia dello stesso nei confronti dei terzi che, anche se hanno acquisito lo stesso diritto successivamente, trascrivendo per primo sono preferiti all'originario stipulante.
Per ritornare al contrato di locazione ultranovennale (soggetto a trascrizione), la mancata trascrizione determina la inefficacia nei confronti della curatela terza per la durata eccedente i nove anni e, di conseguenza, il contratto mantiene la sua efficacia nei limiti del novennio, perché un contratto con tale durata non è soggetto a trascrizione.
Lei pertanto deve regolarsi come se al momento dell'apertura della liquidazione giudiziale si fosse trovato di fronte un contratto di locazione pendente, opponibile perché avente data certa derivante dalla registrazione ante procedura, ma non trascritto e quindi un contratto infra novennale. A questo contratto, considerato che assoggettato alla procedura concorsuale è il conduttore, si applica il terzo comma dell'art. 185 CCII, che prevede il subentro automatico del curatore nel contratto salvo recesso, corrispondendo al locatore un equo indennizzo; il subentro automatico o meno che sia, di un giorno o di un anno, comporta che il curatore prende la posizione del conduttore (sempre nei limiti di durata di nove anni) e quindi rimane obbligato alle clausole contrattuali in esso contenute, a meno che non possano essere impugnate per nullità o annullamento (se in termine), così come potrebbe fare qualsiasi parte contrattuale; proprio perché il contratto potrebbe non interessare la curatela o essere troppo oneroso, la legge concede la facoltà al curatore di recedere dal contratto in qualunque momento, fermo restando, a tutela dei diritti della controparte, la corresponsione di un equo indennizzo.
Questo è il meccanismo al quale non resta che adeguarsi.
Zucchetti SG srl
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