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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE

Vendita immobile commerciale oltre l'anno a prezzo inferiore al valore

  • Sonia Chiti

    Prato
    03/01/2023 13:13

    Vendita immobile commerciale oltre l'anno a prezzo inferiore al valore

    Buonasera,
    una società di persone fallita nel 2022 ebbe ad alienare nel 2019 un cespite immobiliare ad uso commerciale al prezzo di euro 170.000 inferiore al valore reale del bene, tanto che l'Agenzia delle Entrate ha fatto accertamento indicando il valore in euro 247.000. L'acquirente (società immobiliare che già ha frazionato il bene e rivenduto) ha aderito all'accertamento dell'Agenzia ed ha pagato le relative imposte.
    Quali azioni può esperire il curatore, visto che l'operazione è fuori dei termini previsti per la revocatoria ex art. 67 l.f. ?
    Ci sono i presupposti per ricorrere ad una azione di risarcimento ex art. 2043 c.c.?
    Un altro aspetto: il contratto di vendita prevedeva che l'immobile fosse consegnato libero entro 5 gg dalla stipula, con penale 20.000 euro trattenuta dal prezzo fissato, pertanto sono stati erogati sono 150.000. Non esiste nessuna documentazione afferente contestazioni di mancato rilascio dell'immobile entro i termini previsti, ma la penale è comunque stata trattenuta.

    Colgo l'occasione per porgere gli auguri di Buon Anno a tutto lo Staff.
    Sonia Chiti

    • Zucchetti SG

      Vicenza
      03/01/2023 18:47

      RE: Vendita immobile commerciale oltre l'anno a prezzo inferiore al valore

      Esclusa la revocatoria fallimentare e la simulazione assoluta in quanto il bene è stato realmente trasferito alla società immobiliare, rimane la revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c. e 66 l. fall., in quanto la vendita sembra essere stata effettuata a prezzo inferiore a quello di mercato, ulteriormente ridotto per effetto della compensazione con la penale da ritardo nella consegna, in frode ai creditori; la dichiarazione di inefficacia dell'atto è la sanzione che viene comminata alla frode in danno dei creditori, che non esclude il risarcimento danni, ma "l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., proposta dal creditore nei confronti del terzo acquirente di un bene dal suo debitore in forza di un atto di disposizione assoggettabile a revocatoria, presuppone: 1) che l'atto dispositivo del patrimonio del debitore sia revocabile ai sensi dell'art. 2901 c.c.; 2) che, dopo la sua stipulazione, il terzo abbia compiuto atti elusivi, in modo totale o parziale, della garanzia patrimoniale; 3) che il fatto del terzo sia connotato da un'originaria posizione di illiceità concorrente con quella del debitore ("consilium fraudis") ovvero da una posizione di illiceità autonoma; 4) che sussista in concreto un "eventus damni" causato dal fatto illecito del terzo" (Cass. 19/02/2019, n.4721).
      La situazione nel caso si complica perché, come lei dice, l'acquirente ha nel frattempo frazionato l'immobile e ceduto a terzi e, a norma dell'ult. comma dell'art. 2901 c.c., la eventuale dichiarazione di inefficacia dell'atto di vendita dal fallito all'Immobiliare "non pregiudica i diritti acquisiti a titolo oneroso dai terzi in buona fede".
      Zucchetti SG srl

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