Forum FALLIMENTI - AVVIO P.C.T. - 30 GIUGNO 2014

beni immobili appartenenti al fallimento e relativa vendita

  • Antonietta Savino

    Montemilone (PZ)
    21/02/2018 15:32

    beni immobili appartenenti al fallimento e relativa vendita

    Salve, per un bene immobile appartenente/di proprietà al/del odierno fallimento che antecedente a questo era stato locato, con contratto di fitto per 20 anni, può essere messo all'asta, risolvendo anticipatamente il contratto di locazione?
    grazie
    Cordialmente
    Avv. Antonietta SAVINO
    • Zucchetti SG

      21/02/2018 19:34

      RE: beni immobili appartenenti al fallimento e relativa vendita

      La vendita dell'immobile e lo scioglimento del contratto di locazione avente ad oggetto lo stesso immobile sono fattispecie diverse che vanno tenute distinte.
      Per quanto riguarda la locazione, la prima cosa da guardare, visto che ha durata ventennale, è se il contratto è stato trascritto, come richiede l'art. .2643 n. 8 c.c., per le locazioni di beni immobili di durata superiore ai nove anni. La eventuale mancata trascrizione renderebbe inefficace il contratto nei confronti della massa, che non sarebbe sanata da una eventuale trascrizione tardiva ora, stante la previsione dell'art. 45 l. fall..
      Se il contratto è opponibile alla massa, si deve valutare (lei non ci dice quando è stato stipulato) la possibilità di farlo dichiarare inefficace con lo strumento della revocatoria ai sensi del secondo comma dell'art. 67 o, eventualmente, anche del primo comma ove vi fosse uno squilibrio eccessivo nelle prestazioni, tale da rientrare nella previsione del n. 1 del primo comma dell'art. 67..
      Se il contratto è stato regolarmente trascritto prima della dichiarazione di fallimento e non ricorrono le condizioni per la revocatoria, lei si trova di fronte ad un contratto di locazione pendente, regolato dall'art. 80 l.fall., per il quale "1.Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto. 2. Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facolta' di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, e' determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento".
      Questa di cui al citato secondo comma dell'art. 80 è l'unica possibilità che ha il curatore del fallimento del locatore per potersi liberare del contratto, per cui, se non vuole o non può utilizzare la facoltà di recesso, il contratto continua.
      In dipendentemente dalla sorte della locazione, l'immobile può sempre essere posto in vendita, ma poiché emptio non tollit locatum , neanche la vendita coattiva, se il contratto rimane lei deve nell'ordinanza di vendita o di gara rendere nota l'esistenza della locazione, e pensiamo che difficilmente trovaerà interessati all'acquisto, a meno che non si tratti di una locazione vantaggiosa da indurre qualcuno ad un investimento.
      Al contrario, se recede dal contratto di locazione, mette in vendita l'immobile libero.
      Zucchetti SG srl