Forum ESECUZIONI - PROGETTO DI DISTRIBUZIONE

iscrizione ipotecaria su proprietà superficiaria vendita per l'intera proprietà

  • ESIM_MACERATA

    FERMO
    11/07/2017 11:06

    iscrizione ipotecaria su proprietà superficiaria vendita per l'intera proprietà

    Buongiorno, sto predisponendo il progetto di riparto finale ed ho la seguente situazione:
    - ipoteca di I grado iscritta sulla proprietà superficiaria il 03/08/2006;
    - ipoteca di II grado iscritta sulla proprietà superficiaria il 06/03/2007;
    - con atto di cessione diritti a titolo oneroso trascritto il 11/05/2010 l'intera proprietà passava all'esecutato;
    - ipoteca di III grado iscritta per l'intera proprietà il 23/07/2010.
    Il mio quesito è questo: seguendo il comma 2 dell'articolo 2816 cc, le prime due ipoteche rimangono come gravame solamente sulla proprietà superficiaria e non si estendono all'intera proprietà.
    Dovrei quindi scindere il valore della proprietà superficiaria da quello dell'area e considerare l'ipoteca del 23/07/2010 come di I grado sulle somme "ricavate" dalla vendita dell'area?
    • Zucchetti SG

      Vicenza
      12/07/2017 18:52

      RE: iscrizione ipotecaria su proprietà superficiaria vendita per l'intera proprietà

      La fattispecie rappresentata rientra nella previsione del secondo comma dell'art. 2816 c.c., con le conseguenze da lei descritte circa il pagamento, ma è da conciliare con il fatto che all'ipoteca costituita il 23.7.2010 è stato attribuito il grado terzo e dagli artt. 2852 e segg. c.c., emerge il principio che nel pagamento delle ipoteche va seguito il grado, ossia il creditore che avrà per primo iscritto la sua ipoteca sarà preferito al secondo, il secondo al terzo, il terzo al quarto e così via.
      Come uscire da questa situazione? E' difficile dirlo e probabilmente la via migliore è quella indicata da lei. E cioè dividere il ricavato della vendita del bene tra quello ipoteticamente attribuibile al diritto di superficie e quello attribuibile al suolo; col primo ricavato pagare l'ipoteca di primo grado iscritta (sulla proprietà superficiaria) il 03/08/2006 e, se residua qualcosa, attribuire il residuo all'ipoteca di secondo grado iscritta (sulla proprietà superficiaria) il 06/03/2007, e se residua ancora qualcosa attribuirlo all'ipoteca di terzo grado. Sul ricavato dalla vendita del suolo non possono concorrere i due creditori ipotecari di primo e secondo grado essendo la loro iscrizione limitata al diritto di superficie, ma soltanto quello di terzo grado, che, come giustamente lei dice, su questa parte di ricavato è da considerare come ipotecario di primo grado.
      Zucchetti SG srl