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Forum ESECUZIONI - PROGETTO DI DISTRIBUZIONE
spese condominiali e spese legali di insinuazione
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Giuseppe Sciarrotta
Corigliano-Rossano (CS)01/04/2026 08:46spese condominiali e spese legali di insinuazione
Buongiorno, un condominio mi chiede di partecipare al riparto con collocazione perivileggiata art. 2770), sia per le spese di gestione condominiale, sia per le spese legali di intervento in procedura.
Alla luce della sentenza della cassazione del 31 luglio 2025, n. 22105 ritengo di non dover riconoscere il privileggio, ne per le spese condominiali, ne per le spese legali di intervento in procedura.
Richiedo un Vs parere.
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
02/04/2026 15:16RE: spese condominiali e spese legali di insinuazione
Siamo d'accordo. La sentenza citata nella domanda non riconosce affatto il privilegio per spese di giustizia alle spese condominiali, vieppiù in difetto di una esplicita determinazione assunta in proposito dal giudice dell'esecuzione il quale le abbia riconosciute come funzionali alla gestione del compendio pignorato.
Sul punto osserviamo che, in linea generale, a norma dell'art. 30 della l. 11 dicembre 2012, n. 220 (recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici") "I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali".
Come si vede, la norma fa riferimento alle procedure concorsuali, e non all'esecuzione individuale.
Più in generale, osserviamo che il quesito posto dalla domanda attiene alla possibilità di ricomprendere, nel novero delle spese di giustizia, quelle sostenute per la manutenzione del bene pignorato.
La questione costituisce il precipitato di un problema che sta a monte, e che riguarda la sussistenza o meno a carico del creditore procedente dell'onere di anticipazione delle spese di conservazione dell'immobile.
Cass., sez. III ,22 giugno 2016, n. 12877, occupandosi del caso di un immobile che necessitava di opere di manutenzione necessarie all'immediata conservazione del cespite e ad evitare pericoli alla sua struttura, ha osservato che "rientrano tra le spese da anticiparsi dal creditore procedente ex art. 8 d.p.r. n. 115 del 2002 non solo le spese giudiziarie vere e proprie, ma anche quelle spese, anch'esse immanenti alla realizzazione dello scopo proprio dell'espropriazione forzata, in quanto intese ad evitarne la chiusura anticipata, quali le spese necessarie al mantenimento in esistenza del bene pignorato, come quelle che attengono alla sua struttura o sono intese ad evitarne il crollo o, in genere, il perimento. Tali spese, se onorate dal custode con i fondi della procedura, risulteranno in senso lato "prededucibili", nel senso che l'importo relativo non entrerà a far parte dell'attivo; mentre dovranno essere rimborsate, come spese privilegiate ex art. 2770 cod. civ., al creditore che le abbia corrisposte, ottemperando al provvedimento del giudice dell'esecuzione che ne abbia posto l'onere dell'anticipazione a suo carico. Restano, invece, escluse dalle spese "necessarie", da onorarsi in via di anticipazione dal creditore procedente ai sensi della norma cit., quelle spese che non abbiano un'immediata funzione conservativa della stessa integrità del bene pignorato e, quindi, le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria dell'immobile, così come gli oneri di gestione condominiale".
Il tema è stato ulteriormente approfondito da Cass., sez. III, 31 luglio 2025, n. 22105, la quale, pur mantenendo ferma la "distinzione tra spese necessarie, soggette all'onere di anticipazione a carico del procedente, e spese solo utili, .. che invece ne esulano, ha sostanzialmente dilatato il perimetro delle prime, rispetto a quanto aveva ritenuto il precedente sopra citato arresto.
La pronuncia muove dalla premessa per cui le riforme che negli anni (a partire dal 2005) hanno interessato la figura del custode gli hanno affidato una gestione "dinamica" del compendio pignorato, e dunque non più solo conservativa, con la conseguenza che "se principale compito del custode, in chiave conservativa, è quello di mantenere l'integrità materiale ed (almeno) evitare il decremento del suo valore di scambio, altrettanto deve predicarsi anche con riguardo al suo valore d'uso".
Sulla scorta di questo postulato, la Corte afferma dunque che, conseguentemente, il novero delle spese necessarie (e quindi soggette all'onere dell'anticipazione) si arricchisce "proprio al lume della nuova veste assunta dalla custodia per precisa scelta del legislatore", sicché sono tali anche quelle ancillari alla gestione non più solo conservativa del compendio pignorato, ma che "all'esito di prudente valutazione, appaiono indispensabili per giungere al naturale risultato dell'esecuzione forzata, ossia quello fisiologico della liquidazione di un cespite del patrimonio del debitore al fine del soddisfacimento dell'interesse del soggetto che l'ordinamento abilita a conseguire, per equivalente, il soddisfacimento del proprio diritto. In questa rinnovata ottica, dunque" [aggiunge la sentenza], se il procedente è tenuto ad anticipare le spese occorrenti a garantire la stessa esistenza fisica ed economica del bene, in caso contrario destinato al perimento non può però escludersi che, secondo la prudente valutazione del giudice il compimento di una determinata attività possa rendersi indispensabile per la realizzazione dello scopo del processo, sicché la relativa spesa non può non considerarsi necessaria ex artt. 8 TUSG e 95 c.p.c., dunque soggetta all'onere di anticipazione del procedente" quali, "a titolo meramente esemplificativo se debitamente autorizzate, le spese per la registrazione del contratto di locazione, quelle per l'avvio di un azione giudiziaria, o anche quelle finalizzate alla percezione dei frutti (civili o naturali che siano), oppure quelle di regolarizzazione catastale, o ancora quelle per l'installazione di un sistema di allarme in caso di opportunità. Ciò fermo restando che lo stesso creditore procedente, in forza della garanzia patrimoniale generica ex art. 2740 c.c., ha diritto di soddisfarsi sui beni appartenenti al debitore anche nelle condizioni in cui essi si trovano (ed accettando la prospettiva di un ricavo minore rispetto a quello conseguibile ove il bene si trovasse in migliori condizioni), non potendo certo onerarsi il creditore stesso (fatto salvo quanto strettamente necessario per il raggiungimento dello scopo del processo esecutivo) di anticipare spese anche consistenti, in ragione della mera utilità delle stesse in ottica funzionale, (si pensi, ad es., alle spese necessarie per una sanatoria dell immobile abusivo, o alla sua ristrutturazione, anche parziale). In quest'ottica, compete dunque al giudice dell'esecuzione selezionare con prudenza le attività che si rendono indispensabili, anche riguardo alla custodia, per il proficuo raggiungimento dello scopo del processo, rispetto a quelle che non lo sono (quand'anche fossero meramente utili), limitando rigorosamente alle prime l'onere di anticipazione del creditore procedente".
Come si vede, anche a valle di questa dilatazione, il riconoscimento del privilegio sconta comunque la previa autorizzazione del giudice il quale, compiuta una valutazione ex ante, deve autorizzare quella spesa (ponendosi al limite il problema della sua ratifica ex post).
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