Menu
Forum ESECUZIONI - PROGETTO DI DISTRIBUZIONE
ipoteca
-
Gabriella Giordano
busto arsizio (VA)31/08/2022 16:07ipoteca
Vorrei sottoporre la seguente questione:
il creditore provilegiato (ipoteca giudiziale) ha iscritto un importo per capitale ed un maggiore importo totale, senza indicazione di spese e/o interessi.
Il titolo in forza del quale è stata iscritta ipoteca è un DI (richiesto in procedura di sfratto per morosità) per canoni scaduti e a scadere con interessi sino alla data di riconsegna dell'immobile pari al 6%.
Le domande sono le seguenti:
- le spese di esecuzione dello sfratto devo metterle al privilegio o al chirografo?
- gli interessi del 6% su i canoni scaduti li metto al privilegio?-
Zucchetti SG
04/09/2022 08:04RE: ipoteca
I temi prospettati sono due.
A proposito della estensione dell'ipoteca alle spese di esecuzione dello sfratto, riteniamo che detta estensione sia da escludersi.
Per giustificare questo assunto riteniamo che occorra partire dalla previsione di cui all'art. 2855 c.c., il quale afferma che l'iscrizione del credito fa collocare nello stesso grado anche le spese ad essa relative. Detta estensione ha lo scopo di assicurare piena garanzia del credito, che risulterebbe diminuito ove le spese necessarie ad ottenerne la realizzazione non fossero garantite nella stessa misura.
Com'è stato osservato in dottrina, l'estensione dell'ipoteca alle spese comporta che l'ipoteca iscritta per un determinato credito garantisce anche i crediti aventi ad oggetto le spese dell'atto di costituzione di ipoteca, le spese di iscrizione e rinnovazione, le spese del processo esecutivo.
Schematizzando, sono dunque compresi nel credito ipotecario:- il capitale iscritto nei limiti del credito effettivamente esistente (la iscrizione può anche essere maggiore del credito), comprensivo degli interessi maturati sino al momento dell'iscrizione;
- le spese per l'atto di costituzione di ipoteca volontaria (non però quelle del mutuo eventualmente concesso contestualmente: in tal caso si dovrà determinare la parte di spese imputabile alla concessione di ipoteca);
- le spese di iscrizione (imposta ipotecaria, spese per copie ecc.) e rinnovazione;
- le spese ordinarie per l'intervento nel processo di esecuzione (e cioè le spese legali del processo esecutivo liquidate dal Giudice).
- le spese relative alla formazione dell'atto costitutivo del credito (es. contratto di concessione di mutuo), salvo patto espresso contrario e autonoma iscrizione
- le spese per l'emissione e la registrazione del decreto ingiuntivo o della sentenza (trattasi di spese di accertamento del credito), salvo che vi sia specifica iscrizione per esse;
- le spese per l'atto da cui sia derivata l'eventuale ipoteca legale (es. compravendita).
Quanto alla estensione dell'ipoteca agli interessi, essa è disciplinata dall'art. 2855, commi 2 e 3, c.c. a mente dei quali "qualunque sia la specie d'ipoteca, l'iscrizione di un capitale che produce interessi fa collocare nello stesso grado gli interessi dovuti, purché ne sia enunciata la misura nell'iscrizione. La collocazione degli interessi è limitata alle due annate anteriori e a quella in corso al giorno del pignoramento, ancorché sia stata pattuita l'estensione a un maggior numero di annualità; le iscrizioni particolari prese per altri arretrati hanno effetto dalla loro data.
L'iscrizione del capitale fa pure collocare nello stesso grado gli interessi maturati dopo il compimento dell'annata in corso alla data del pignoramento, però soltanto nella misura legale e fino alla data della vendita".
Sulla base di questa norma la prelazione ipotecaria comprende:- gli interessi corrispettivi al tasso convenzionale maturati nell'anno in corso al momento del pignoramento e nel biennio anteriore, (se enunciati nella nota di iscrizione dell'ipoteca) e nei limiti di quanto enunciato;
- gli interessi legali maturati successivamente all'anno in corso e sino al decreto di trasferimento;
- eventuali interessi eccedenti i tre anni, ma solo se oggetto di separata ed autonoma iscrizione ipotecaria effettuata successivamente alla scadenza degli interessi.
Quindi, gli interessi convenzionali prodotti dal credito ipotecario nell'anno in corso alla data del pignoramento e nelle due annualità precedenti godono dello stesso privilegio del capitale. Stesso privilegio è riconosciuto agli interessi maturati nell'annualità successiva alla data del pignoramento, e fino al decreto di trasferimento, ma nella misura legale.
Qualche incertezza poneva il tema dell'estensione della prelazione ipotecaria agli interessi moratori maturati successivamente all'anno e fino alla vendita.
Il tema pare essere stato definitivamente risolto dalla Corte di Cassazione con la sentenza2 marzo 2018, n. 4927, la quale ha stabilito che "Nei crediti per capitale assistiti da ipoteca deve essere tenuto distinto l'ambito operativo dei commi 2 e 3 dell'art. 2855 c.c., atteso che il comma 2 disciplina i limiti di estensione della garanzia ipotecaria agli "interessi corrispettivi", individuandoli nel triennio ivi considerato (biennio precedente ed anno in corso al momento del pignoramento) e sanzionando con la nullità gli accordi non conformi ai limiti legali, mentre il comma 3 ha per oggetto la disciplina dei limiti di estensione della garanzia ipotecaria agli "interessi moratori" (tali dovendo in ogni caso qualificarsi, ex art. 1219, comma 1, c.c. gli interessi maturati dopo la notifica del precetto), i quali, successivamente all'anno del pignoramento e fino alla data della vendita beneficiano dell'estensione del medesimo grado della originaria garanzia ipotecaria, ma solo nella misura ridotta "ex lege" al tasso legale. Il riferimento cronologico "alla data del pignoramento" contenuto nelle disposizioni della norma in esame, poi, trova applicazione anche ai crediti ipotecari fatti valere nelle procedure concorsuali ed a quelli azionati dai creditori intervenuti nella procedura esecutiva individuale, e deve intendersi riferito, ai sensi dell'art. 54 della Legge fallimentare, alla data della dichiarazione di fallimento, e nel caso di intervento spiegato nella procedura esecutiva (per un titolo fruttifero) ai sensi degli artt. 499 e 500 c.p.c., all'atto di concreta aggressione esecutiva del patrimonio debitore posto in essere dal creditore privilegiato (cd. ricorso per intervento).
L'art. 2855 c.c. dispone, a proposito della estensione degli interessi, che l'iscrizione di un capitale che produce interessi fa collocare nello stesso grado gli interessi dovuti per le due annualità anteriori al pignoramento e per l'annualità in corso, purché ne sia enunciata la misura nell'iscrizione, e che l'iscrizione del capitale fa pure collocare nello stesso grado gli interessi maturati dopo il compimento dell'annata in corso alla data del pignoramento, e fino alla vendita, ma nella misura legale.
La norma pone una deroga alla regola generale della estensibilità dell'ipoteca agli accessori, regola che a sua volta è in connessione con il principio di specialità dell'ipoteca, principio per il quale, come è noto, la garanzia va riferita a beni specificamente indicati mentre, quanto al credito, si richiedono la sua determinatezza e l'indicazione della somma iscritta (Così Cass. civ., sez. I, 1 febbraio 1995, n. 1116, in motivazione.).
La misura degli interessi deve essere specificatamente indicata nella nota d'iscrizione, o comunque devono essere indicati elementi oggettivi che ne consentano la determinazione sulla base di mere operazioni di calcolo. Se invece la misura degli interessi non si ricava dalla nota di trascrizione o in essa sono indicati elementi che lasciano margini di apprezzamento discrezionale all'interprete, o comunque sono suscettibili di condurre a risultati diversi, l'estensione dell'ipoteca agli interessi è nulla. Così, ad esempio, si ritiene nulla l'inclusione nella garanzia ipotecaria di interessi genericamente quantificati con riferimento al "tasso variabile", anche se in dottrina si è ritenuto in questo caso sarebbe sufficiente indicare il parametro finanziario che forma la base di calcolo degli interessi.
Un problema ulteriore che si pone è di verificare se sia possibile, in luogo della semplice indicazione che il capitale garantito da ipoteca è produttivo di interessi (con l'indicazione del tasso), anche la diretta iscrizione di una somma globale corrispondente alle tre annualità di legge, e se in tal caso il limite iscritto possa o meno essere superato.
La risposta della dottrina e della giurisprudenza è stata favorevole (Cass. civ., sez. I, 29 agosto 1998, n. 8657; sez. I, 20 marzo 1998, n. 2925 e, da ultimo, la già citata, sez. III, 6 marzo 2012, n. 3494). Infatti se la ratio della norma di cui al secondo comma dell'art. 2855 c.c., nella parte in cui richiede che sia indicato il tasso di interesse, è quella di permettere agli altri creditori o al terzo proprietario di calcolare quale sia il credito per interessi garantito dall'ipoteca, ove detta determinazione sia effettuata direttamente in sede di iscrizione, con l'individuazione di una somma specifica, viene maggiormente salvaguardata la finalità della norma.
-
Scarica la nuova app
