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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
Convenzione per Piano di Recupero di iniziativa dei privati interessante le aree e relativi immobili dell'insediamento
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Chiara Fabbroni
AREZZO05/11/2022 11:41Convenzione per Piano di Recupero di iniziativa dei privati interessante le aree e relativi immobili dell'insediamento
Ringraziando per le Vostre puntuali ed esaustive risposte, sono a chiedere quanto segue.
In qualità di Delegata alla Vendita di una procedura dell'anno 2017, conformemente alla Perizia, ho predisposto avviso di vendita e decreto di trasferimento nel quale ho dato atto genericamente, sotto la sezione di vincoli, dell'esistenza di una convezione edilizia tra la precedente Società costruttrice e il Comune, precisando che trattavasi di una convenzione del 1994 , trascritta nei registri immobiliari.
Nella premessa che la Società costruttrice non rappresenta nella mia procedura esecutiva il soggetto esecutato ma il precedente dante causa, leggendo la convenzione che nello specifico trattasi di "Convenzione per Piano di Recupero di iniziativa dei privati interessante le aree e relativi immobili dell'insediamento", è dato leggere quanto segue:
"In caso di alienazione totale o parziale degli immobili e relative aree comprese nel piano di recupero, la proprietà dovrà trasferire tutti gli oneri derivanti dalla presente convenzione ai singoli acquirenti, rendendo edotto il Comune di tale trasferimento".
Precisato che la Convenzione a mio modesto avviso mi risulterebbe adempiuta, attesa anche la successiva cessione a titolo gratuito al comune di alcune aree; forse l'unico vincolo ancora esistente potrebbe essere il seguente:
"il concessionario si impegna per se a venti causa a curare a proprie spese la manutenzione ordinaria del verde pubblico".
Tutto ciò premesso vengo alle domande:
1) si può cancellare la relativa trascrzione? Io direi di no ma attendo confermo;
2) la Cassazione definisce le obbligazioni nascenti da queste convenzioni obbligazioni propter rem; ed io chiedo le relative obbligazioni sono perpetue nel tempo?
3) la trascrizione di dette convenzioni ha una durata temporale limitata nel tempo, come le trascrizioni delle ipoteche e dei pignoramenti?.
4) nel caso specifico appena emesso il decreto di trasferimento, lo devo comunicare anche al Comune come da convenzione, oppure trattandosi di una convenzione del 1994 e dunque di circa 28 anni fa, devo ritenere tale obbligo oramai non più necessario?
Ringrazio anticipatamente per la risposta
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Zucchetti SG
07/11/2022 11:00RE: Convenzione per Piano di Recupero di iniziativa dei privati interessante le aree e relativi immobili dell'insediamento
Per offrire una risposta compiuta all'interrogativo formulato sarebbe utile conoscere nel dettaglio quale tipo di convenzione è stata stipulata, per poter meglio individuarne la disciplina di riferimento. In particolare, occorrerebbe stabilire se la convenzione è stata stipulata ai sensi dell'art. 35 l. 22 ottobre 1971, n. 865, oppure ai sensi dell'art. 18 dpr 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico sull'edilizia).
Infatti, nel primo caso la convenzione non ha una durata limitata, mentre nel secondo ci troveremmo al cospetto di una convenzione di durata compresa tra i 20 ed i 30 anni, ai sensi del citato art. 18.
In ogni caso, osserviamo quanto segue.
In giurisprudenza si è affermato che "L'assunzione, a carico del proprietario del terreno, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione costituisce un'obbligazione "propter rem". Ciò comporta che essa va adempiuta non solo da colui che ha stipulato la convenzione con il Comune, ma anche da colui (se soggetto diverso) il quale richiede la concessione edilizia, e - inoltre - che colui che realizza opere di trasformazione edilizia, valendosi della concessione rilasciata al suo "dante causa", è solidalmente obbligato con quest'ultimo per il pagamento degli oneri anzidetti. La natura reale dell'obbligazione non riguarda, invece, i soggetti che utilizzano le opere di urbanizzazione da altri realizzate per una loro diversa edificazione, senza avere con i primi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, devono pagare al Comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12571 del 27/08/2002).
Allo stesso modo, si ritiene generalmente che il mero acquirente di un immobile da altri realizzato non sia tenuto al pagamento degli oneri di urbanizzazione. In questo senso, ad esempio, T.A.R. Sardegna Cagliari Sez. II, 21-05-2012, n. 501, secondo cui "L'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, assunta dal lottizzante con la stipula della convenzione di lottizzazione edilizia è propter rem, nel senso che l'adempimento di essa può essere richiesto non solo a colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche a colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia; ovvero nel senso che colui che realizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione. L'obbligazione non si trasferisce però all'acquirente degli edifici realizzati dal costruttore, proprio perché solo quest'ultimo ha utilizzato il titolo edilizio il cui rilascio implicava l'accollo ex lege dell'obbligazione di realizzazione o completamento delle opere di urbanizzazione".
Ancora, più recentemente, si è espressa in questi termini Cass. civ. Sez. II, 28-06-2013, n. 16401 (seguita da Cass., sez. III, 20/08/2015, n. 16999) secondo la quale "L'assunzione, da parte del proprietario del fondo, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota degli oneri delle opere di urbanizzazione secondaria (cui è subordinata l'autorizzazione per la lottizzazione) costituisce un'obbligazione "propter rem", dovendo dette opere essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia, i quali ben possono essere soggetti diversi da quelli che stipularono la convenzione, per avere da questi acquistato una parte del suolo su cui far sorgere singoli (o gruppi di) lotti. Tuttavia, la natura reale dell'obbligazione non riguarda le persone che utilizzano le opere di urbanizzazione da altri realizzate per una loro diversa edificazione, senza avere con questi ultimi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, sono tenute a pagare al Comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione. Conseguentemente, se la qualificazione di obbligazione "propter rem" ha rilievo nel rapporto tra Comune e soggetto proprietario dell'area fabbricabile (cui viene rilasciato il provvedimento permissivo della costruzione), al di fuori di tale rapporto, qualora il soggetto titolare del provvedimento concessorio, avendo eseguito le opere di urbanizzazione, intenda rivalersi della spesa già sostenuta presso i diversi soggetti successivamente divenuti proprietari della medesima area fabbricabile, tale prestazione è ottenibile soltanto in virtù di un'espressa pattuizione negoziale, nella quale non rileva più il carattere reale dell'obbligazione".
Detto questo, e venendo alle domande formulate, riteniamo che la trascrizione della convenzione non sia cancellabile, atteso che il comune non è parte della procedura (sicchè subirebbe gli effetti della cancellazione al di fuori di ogni contraddittorio) e che l'effetto purgativo di cui all'art. 586 c.p.c. riguarda normalmente le formalità preordinate alla vendita coattiva, a meno che non si tratti di diritti che con il pignoramento si estinguono (come quelli costituiti sulla cosa ipotecata ex art. 2812 c.c.).
Inoltre, ove la convenzione non dovesse avere la durata limitata prevista dall'art 18 dpr 380/2001, essa avrebbe natura di perpetuità, come tutte le obbligazioni propter rem, salvo l'inesistenza di un suo trasferimento a carico dell'acquirente mero, come precisato dalla giurisprudenza surrichiamata.
Infine, non riteniamo che a carico del professionista delegato sussista un onere di comunicazione del trasferimento al comune, né un onere di trasferimento all'acquirente dei vincoli derivanti dalla convenzione.
In primo luogo, infatti, la norma sembra far riferimento ai trasferimenti volontari, perché si parla di "alienazione", e di onere posto a carico della "proprietà" (e tale non è il professionista delegato o il custode, che quindi non è neppure obbligato a comunicare il trasferimento al comune.)
Inoltre, a bene vedere, questo trasferimento non sarebbe neppure necessario, poiché gli obblighi della convenzione si trasferiscono all'acquirente per effetto della trascrizione già eseguita.-
Chiara Fabbroni
AREZZO07/11/2022 13:04RE: RE: Convenzione per Piano di Recupero di iniziativa dei privati interessante le aree e relativi immobili dell'insediamento
Ringrazio per la Vostra consueta professionalità.
Nello specifico trattasi di atti di convenzione per Piano di Recupero di iniziativa dei Privati interessante le aree e relativi immobili dell'insidiamento, ai sensi dell'articolo 30 della legge 5 agosto 1978 n° 457 ed articoli 9 e 10 legge Regionale 59/80 e con quanto disposto dagli articoli 5 e 11 della legge 28.01.1977 n.10.
Ciò premesso, a questo punto sono a chiedere se le precedenti risposte possono ritenersi valide anche per il caso specifico.
Grazie e saluti-
Zucchetti SG
07/11/2022 16:26RE: RE: RE: Convenzione per Piano di Recupero di iniziativa dei privati interessante le aree e relativi immobili dell'insediamento
Confermiamo la risposta data, precisando che la l. 27 gennaio 1977, n. 10, è stata recepita, sul punto, dal dpr 380/2001, che abbiamo citato.
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