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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
opzione per applicazione iva ai sensi art 10 c 1 n. 8 ter
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Fabio Carnazza
Siracusa02/12/2020 09:00opzione per applicazione iva ai sensi art 10 c 1 n. 8 ter
Buongiorno,
La società fallita è un impresa edile ed è in possesso di due beni:
- un terreno agricolo
- un fabbricato diruto
Dall'ultimo bilancio e dalla documentazione in possesso, non si è a conoscenza se tali beni erano classificati come bene merce o beni strumentali ( acquistati in data successiva). L'amministratore diceva che lo usava come magazzino.
I clienti interessata alla vendita all'asta volevo sapere se i beni sono soggetti ad iva o a imposta di registro.
Mi sono documentato ma volevo confrontarmi con voi.
In merito al terreno agricolo essendo una cessione da impesa ed l'area non è edificabile, non è soggetta ad iva, ma ad imposta di registro: (9% -15%- agevolazioni) oltre imposta ipotecaria e catastale.
in merito al fabbricato diruto secondo una circolare dell'agenzia delle entrate n. 12/e del 2007 par. 11. " la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d'imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo è esclusa dall'ambito applicativo dei nn. 8bis e 8 ter dell'art 10 del DPR 633/72 trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata ad iva.
Secondo voi la mia interpretazione è corretta, o quest'ultimo è esente.
Grazie in anticipo-
Zucchetti SG
04/12/2020 10:43RE: opzione per applicazione iva ai sensi art 10 c 1 n. 8 ter
La risposta deve essere necessariamente diversificata, dovendo distinguere il terreno ed il fabbricato.
A proposito del terreno agricolo osserviamo che ai fini IVA, ai sensi dell'art. 2, co. 3, lettera c) del D.P.R. n. 633/72, non sono considerate cessioni di beni quelle che hanno per oggetto "terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni" mentre, in tutti gli altri casi, la cessione è soggetta a IVA (al 22%).
Inoltre, ai fini tributari, ai sensi dell'art. 36, comma 2, D.L. 4.7.2006, n. 223, convertito, con modificazioni, con l. 4.8.206, n. 248 "un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio, in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo".
Inoltre, non costituisce utilizzazione edificatoria la costruzione delle opere indicate nell'art. 17, comma 3 let. a) del d.P.R. 380/2001, cioè le opere da realizzare "nelle zone agricole ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell'imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell'articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153".
Dunque la cessione del terreno agricolo non è soggetta ad IVA ma ad imposta di registro, la cui aliquota varia in base alla natura dell'aggiudicatario.
Se quest'ultimo è un coltivatore diretto o imprenditore professionale, iscritto all'inps ed usufruisce delle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina (che ricorre quando la figura del lavoratore agricolo viene a coincidere con quella dell'imprenditore agricolo), il decreto di trasferimento sarà sottoposto a:
a) imposta di registro fissa nella misura di euro 200,00,
b) imposta ipotecaria in misura fissa di euro 200,00,
c) imposta catastale proporzionale con aliquota dell'1% (minimo euro 200,00).
Viceversa, se l'aggiudicatario è un coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, iscritto all'inps e non sottoposto alle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina, il decreto di trasferimento sconterà:
a) imposta di registro proporzionale nella misura del 9% (minimo euro 1.000,00),
b) imposta ipotecaria ed imposta catastale nella misura fissa di euro 50,00 per ciascuna tipologia.
Se non ricorrono questi casi, ai sensi dell'art. 1 della Tariffa parte I allegata al D.P.R. n.131/86 l'aliquota è del 9% che sale al 15% per i terreni agricoli e relative pertinenze, se gli acquirenti non sono imprenditori agricoli a titolo principale.
A proposito del fabbricato, osserviamo quanto segue.
In base all'art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime "naturale" di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:
1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento;
2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione;
3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l'opzione per l'imposizione.
Il calcolo del quinquennio, implica di considerare due date: quella della cessione e quella della ultimazione dei lavori.
La cessione, in base ai criteri previsti dall'art. 6 del d.P.R. n. 633 del 1972, si considera effettuata all'atto della stipula del contratto ovvero, qualora prima della stipula sia versato in tutto o in parte il corrispettivo o sia emessa la fattura, alla data della fattura o a quella del pagamento del corrispettivo. Traslando questi concetti alla vendita immobiliare, riteniamo che debba essere considerato il momento del versamento del saldo prezzo.
Invece, per la data di ultimazione dei lavori, con la circolare n. 12/E dell'1/3/2007 l'Agenzia delle Entrate ha precisato che il concetto di ultimazione della costruzione o dell'intervento di ripristino dell'immobile, al quale si ricollega il regime impositivo dell'operazione, va identificato con il momento in cui l'immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo. Pertanto, come già precisato con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 in materia di accertamento dei requisiti "prima casa", si deve considerare ultimato l'immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l'attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli artt. 23 e 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Infine, ha aggiunto, si deve ritenere "ultimato" anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all'utilizzo dell'immobile, poiché lo stesso, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente, si presume che, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o di ristrutturazione completata.
Nel caso di specie non crediamo che un fabbricato diruto possa ritenersi non ultimato, ma il risultato tutto sommato non cambia perché, sulla scorta di quanto detto, l'applicazione dell'iva è da escludere.
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