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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
Preliminare di compravendita trascritto anteriormente al pignoramento
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Simone Nanni
Ferrara31/05/2021 18:46Preliminare di compravendita trascritto anteriormente al pignoramento
Buonasera, in una esecuzione in cui sono stato nominato custode giudiziario rilevo che risulta trascritto qualche giorno prima della trascrizione del pignoramento, contratto preliminare di compravendita.
La trascrizione del pignoramento è stata effettuata da un creditore che non è titolare di ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare, nel qual caso non vi sarebbero problemi di sorta, in forza dell'art. 2808 c.c., a mente del quale l'ipoteca attribuisce al creditore ipotecario il diritto di far vendere il bene come libero, anche nei confronti del terzo acquirente, anticipando al momento della iscrizione ipotecaria gli effetti del pignoramento.
Non sono ancora in possesso del preliminare per verificare, ai sensi dell'art. 2645 bis, terzo comma, c.c. che gli effetti (prenotativi) della trascrizione del preliminare cessano se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo.
Ipotizzando che non siano ancora spirati i termini ritenete che il pignoramento sia inopponibile al promissario acquirente? Voi cosa fareste in questa circostanza?
E se interviene un creditore ipotecario anteriore al preliminare cosa succede?
Rimanendo in attesa, porgo distinti saluti.
Simone Nanni
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Zucchetti SG
01/06/2021 06:25RE: Preliminare di compravendita trascritto anteriormente al pignoramento
Rispondiamo all'interrogativo osservando che se il contratto preliminare è stato trascritto prima della trascrizione del pignoramento ed il creditore titolare di ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare non è intervenuto, non resta che sperare nel decorso dei termini di cui all'art. 2645 bis, terzo comma, c.c. gli effetti, a mente del quale gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare cessano se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) c.c..
Ove questi termini non siano ancora spirati, gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare, ai sensi dell'art. 2645-bis, comma 1, c.c., si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente nei limiti di cui allo stesso art. 2645-bis c.c., commi 2 e 3, c.c. (Cass., sez. 3, 19/12/2016, n. 26102).
Se invece i termini sopra descritti fossero decorsi, la cessazione degli effetti del contratto preliminare sarebbe rilevabile anche d'ufficio dal giudice dell'esecuzione, poiché il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni risponde a ragioni di pubblico interesse (Cass. Sez. 2, 22/10/2014, n. 22454).
Se poi nell'esecuzione dovesse intervenire il creditore titolare dell'ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare la procedura potrebbe seguire regolarmente il suo corso.
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