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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
I beni comuni non censibili
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Massimo Tucci
BERGAMO15/07/2020 16:56I beni comuni non censibili
Buona sera, devo predisporre un avviso di vendita di più lotti. Si tratta di due palazzine con una scala che collega i due piani fuori terra accatastata indipendentemente in un subalterno bcnc; essa serve sei subalterni, come da visura catastale. Altre parti comuni a parte il terreno su cui sono costruita le due palazzine non vi sono, poiché l'immobile non è stato realizzato in toto.
Ritenete che per ogni lotto vada inserito anche il bcnc a specificare che è a servizio dei vari appartamenti in quanto parte comune; o meglio fare una descrizione in nota della scala.
Attendo Vostre e saluto cordialmente.
Avv. Massimo Tucci-
Zucchetti SG
19/07/2020 10:06RE: I beni comuni non censibili
Rispondiamo all'interrogativo formulato muovendo dalla premessa per cui il BCNC (bene comune non censibile) è definito dalla circolare n. 2 del 20 gennaio 1984, della Direzione generale del catasto e dei servizi tecnici erariali, con la quale è stato precisato che si considerano "beni comuni censibili" quelle unità immobiliari urbane che, ancorché dotate di autonoma capacità reddituale, forniscono servizi comuni o sono fruibili da più unità immobiliari, e come tali vengono dichiarate. Per converso, sono considerati "beni comuni non censibili" quelle porzioni, comuni ad alcune unità immobiliari per destinazione ovvero per la loro specifica funzione di utilizzazione indivisa, che non possiedono autonoma capacità reddituale.
Ciò premesso, a nostro avviso la soluzione corretta è quella di inserire nella identificazione di ciascun lotto una nota in cui si evidenzia che il trasferimento dell'immobile comporterà il trasferimento della comproprietà indivisa del BCNC, bene comune ai restanti lotti.
Analoga accortezza dovrà essere compiuta in sede di redazione del decreto di trasferimento e della relativa nota di trascrizione, nella quale il riferimento al BCNC dovrà essere contenuto nella sezione "D".-
Lisa Buzzetti
Busto Arsizio (VA)24/01/2023 16:35RE: RE: I beni comuni non censibili
Buongiorno, relativamente a un caso in cui sono stati pignorati: il sub. 3 cat. A/7, il sub. 2, cat. C/2 ed è stato omessa l'indicazione del sub. 1 che rappresenta b.c.n.c. (corte) comune solamente ai suddetti mappali di un unico proprietario, il pignoramento deve essere integrato? Ringrazio anticipatamente. per Avv. Buzzetti, rag. Paola Montaruli -
Zucchetti SG
05/02/2023 11:25RE: RE: RE: I beni comuni non censibili
Si ritiene generalmente che i beni comuni non censibili non possiedono autonoma capacità reddituale (ed è questa la ragione che sta alla base della loro speciale disciplina, tanto è vero che, ad esempio, la Circolare dell'Agenzia del Territorio n. 3 del 10 agosto 2010, prot. 42436 ha ritenuto che essi non siano soggetti alla disciplina sulla conformità catastale prevista dal d.l. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con l. 30 luglio 2010, n. 122).
La conseguenza di questo è che, non potendo essere identificati come beni autonomi, non sono suscettibili di costituire l'oggetto di un autonomo pignoramento.
Inoltre, riteniamo che la natura del cespite escluda che ad esso possano applicarsi i principi giurisprudenziali relativi alla autonomia della nota di trascrizione, in forza dei quali ove "il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un'obiettiva diversa risultanza dell'atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell'art. 2912 cod. civ. (Cass., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272).
Il discorso cambia laddove invece il BCNC possa vare avere una sua capacità di costituire l'oggetto di un autonomo negozio traslativo, in quanto idoneo ad essere sottratto alla destinazione comune e formare oggetto di proprietà esclusiva senza che ciò si traduca in un diretto pregiudizio per il godimento delle proprietà esclusive (si pensi al parco di una villa che potrebbe essere frazionato e venduto).
In questo caso sarà oltremodo opportuno che si proceda alla integrazione del pignoramento, poiché in difetto è dubbio che il BCNC possa ritenersi ricompreso nell'atto di pignoramento, e quindi suscettibile di essere trasferito.
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