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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
Proprietà indivisa
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Francesco Bruni
San Benedetto del Tronto (AP)11/05/2022 09:27Proprietà indivisa
Durante una verifica di un'esecuzione è venuto fuori ( concetto esposto dal GE) che ora non è più possibile la vendita (ovviamente nel processo di esecuzione) di una proprietà indivisa.
Mi consta che a norma dell'art. 568 si possa invece procedere alla vendita se il GE ritiene che la vendita avvenga ad un prezzo almeno pari al valore del bene. E' cosi?
E se l'offerta risultasse inferiore che si fa?
Grazie.-
Zucchetti SG
18/05/2022 18:19RE: Proprietà indivisa
L'art. 599 c.p.c. consente l'espropriazione forzata e la vendita di beni mobili e immobili appartenenti pro quota al debitore.
Nel pignoramento di quota il vincolo colpisce la sola quota del debitore, e dunque l'ingiunzione di cui all'art. 492, comma primo, c.p.c., è rivolta al solo comproprietario esecutato, e non agli altri comproprietari, cui non devono essere notificati né il titolo esecutivo, né il precetto.
I contitolari subiscono invece effetti riflessi dalla espropriazione della quota: il divieto di lasciar separare dal debitore la sua parte delle cose comuni (art. 599, comma secondo, c.p.c.); l'onere di chiamare a partecipare alla divisione i creditori iscritti e gli opponenti (art. 1113 c.c.); l'eventuale vendita forzata dell'intero bene in comunione o la sua assegnazione ad un quotista richiedente (art. 720 c.c.).
L'art. 599, comma secondo, c.p. prevede che del pignoramento della quota è notificato avviso, a cura del creditore pignorante, anche agli altri comproprietari, ai quali è fatto divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine del giudice. Questo avviso (sottoscritto dal creditore pignorante o dal creditore intervenuto se il primo dovesse rimanere inerte) deve contenere l'indicazione del creditore pignorante, del bene pignorato, della data dell'atto di pignoramento e della trascrizione di esso (art. 180, comma primo, disp. att. c.p.c.).
La finalità dell'avviso ai comproprietari è quella di evitare che costoro possano separare la loro parte, così pregiudicando le ragioni creditorie, con la conseguenza che i comproprietari non hanno interesse ad agire rispetto a questa omissione, non essendone pregiudicati (Cass. civ., sez. I, 25 febbraio 2000, n. 2145).
Diverso dall'avviso ai creditori è l'invito che ad essi deve essere rivolto ai sensi dell'art. 180, comma secondo, disp. att. c.p.c., il quale prevede che "gli interessati debbono essere invitati a comparire davanti al giudice dell'esecuzione per sentire dare i provvedimenti indicati nell'art. 600 del codice" (normalmente l'invito a comparire è contenuto medesimo avviso ai comproprietari).
All'udienza di cui all'artt. 600 c.p.c. e 180, comma secondo, disp. att. c.p.c. possono verificarsi tre possibilità: la separazione della quota in natura; la vendita forzata della quota indivisa; il giudizio divisorio incidentale.
Con la separazione della quota in natura una porzione materiale del bene indiviso, corrispondente per valore alla quota pignorata, viene trasferita all'esecutato in proprietà esclusiva, destinandola così alla vendita forzata. Dalla lettera dell'art. 600 c.p.c. emerge chiaramente il fatto che la separazione della quota sia l'opzione preferita dal legislatore.
La vendita della quota indivisa viene concepita dal legislatore come una vera e propria "ultima spiaggia". La lettura dell'art. 600, comma secondo, c.p.c. non la scia dubbi in proposito, prevedendosi che si possa ricorrere ad essa solo se il giudice ritiene che la quota si venderà ad un prezzo pari o superiore al suo valore venale, stimato dall'esperto nominato.
La così detta "divisione endoesecutiva" è l'epilogo "obbligato" dell'udienza di comparizione delle parti quando sia stata verificata l'impossibilità giuridico economica di procedere alla separazione della quota o di venderla ad un prezzo almeno pari al valore di stima, nonché l'indisponibilità degli altri quotisti a liquidare l'esecutato.
Attraverso questo giudizio si procede allo scioglimento della comunione, similmente a quanto accadrebbe in un ordinario giudizio divisorio, con attribuzione all'esecutato di una porzione del ricavato dalla vendita di valore uguale al valore della quota di proprietà di cui era titolare, e sulla quale è stato trascritto il pignoramento.
Come si vede, e venendo alla domanda formulata, non è vero che la vendita della quota indivisa non sia possibile, ma di fatto è una ipotesi di rarissima praticabilità, poiché il mercato insegna che è altamente improbabile che essa sia venduta ad un prezzo almeno pari al suo valore.
È inoltre evidente che se il giudice dovesse determinarsi comunque a porre in vendita la quota potrà farlo dando conto di quali elementi egli ritenga tali da poter giustificare una scelta di questo tipo, fermo restando che se il prezzo prefigurato non dovesse raggiungersi non resterà che assegnare termine per l'introduzione del giudizio di merito.-
Francesco Bruni
San Benedetto del Tronto (AP)19/05/2022 10:38RE: RE: Proprietà indivisa
Quindi vendita possibile se fatta almeno al prezzo pari al suo valore. Allora non sarà possibile , in caso di infruttuoso esperimento della prima vendita, presumibilmente al prezzo pari almeno al suo valore effettivo, esperire una seconda vendita con ribasso del 25%.
Grazie.-
Zucchetti SG
19/05/2022 15:45RE: RE: RE: Proprietà indivisa
Esattamente. Se il primo tentativo di vendita dovesse andare deserto, è molto probabile che si dovrà procedere alla vendita dell'intero in seno ad un giudizio di scioglimento della comunione a meno che uno dei creditori non abbia formulato istanza di assegnazione a norma dell'art. 588 c.p.c.
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