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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
vendita quota indivisa
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Alessandro Conte
Torino24/01/2023 13:40vendita quota indivisa
Buongiorno,
sottopongo il seguente quesito.
In una procedura esecutiva immobiliare, il creditore procedente ha pignorato la quota di 1/2 su un immobile cointestato. Il GE non ha autorizzato l'assegnazione a favore del comproprietario non esecutato e ha disposto la vendita della quota indivisa dell'immobile pignorato. Il CTU ha inoltre valutato l'immobile tenendo conto dell'intera proprietà.
Mi sorgono i seguenti dubbi:
- l'avviso di vendita deve contenere l'intera proprietà con la valutazione data dal CTU sull'intero immobile?
- come spiego nell'avviso che in realtà la quota è solo 1/2 e che gli aggiudicatari avranno un comproprietario? in questo caso nessuno sarà interessato ad acquistare
- devo richiedere al GE di procedere alla divisione della quota?
Ringrazio.
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Zucchetti SG
30/01/2023 09:52RE: vendita quota indivisa
Comprendiamo le perplessità espresse nella domanda poiché il modus procedendi scelto dal giudice dell'esecuzione è inusuale, sebbene lo stesso ci sembra, nel caso di specie, condivisibile.
L'art. 599 c.p.c. consente l'espropriazione forzata e la vendita di beni mobili e immobili appartenenti pro quota al debitore.
Si tratta di una novità rispetto al codice di procedura civile del 1865, che pur consentendo il pignoramento della quota, ne vietava la vendita in attesa della conclusione del giudizio di scioglimento della comunione.
Tuttavia la prima applicazione di questa possibilità non diede affatto risultati incoraggianti poiché il mercato era scarsamente interessato all'acquisto di una quota indivisa.
Con il d.l. 14 marzo 2005, n. 35, convertito con modificazioni in l. 14 maggio 2005, n. 80, il legislatore ha corretto il tiro, disponendo che al pignoramento della quota segue, normalmente, non la liquidazione della stessa ma la vendita dell'intero attraverso un giudizio di scioglimento della comunione.
Nel pignoramento di quota il vincolo colpisce la sola quota del debitore, ed i comproprietari subiscono effetti riflessi dalla espropriazione: il divieto di lasciar separare dal debitore la sua parte delle cose comuni (art. 599, comma secondo, c.p.c.); l'onere di chiamare a partecipare alla divisione i creditori iscritti e gli opponenti (art. 1113 c.c.); l'eventuale vendita forzata dell'intero bene in comunione o la sua assegnazione ad un quotista richiedente (art. 720 c.c.).
Dal pignoramento di quota deve distinguersi l'ipotesi in cui le quote di tutti i comproprietari siano pignorate da un solo creditore, nel qual caso l'esecuzione segue le regole ordinarie (Cass., sez. I, 17 ottobre 2014, n. 22043).
Quando si parla di espropriazione della quota si fa riferimento alla parte ideale di comproprietà o contitolarità del partecipe, sicché il pignoramento colpisce non già una parte del bene, ma tutto il bene, pro quota.
L'art. 599, comma secondo, c.p. prevede che del pignoramento della quota è notificato avviso, a cura del creditore pignorante, anche agli altri comproprietari, ai quali è fatto divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine del giudice. Questo avviso (sottoscritto dal creditore pignorante o dal creditore intervenuto se il primo dovesse rimanere inerte) deve contenere l'indicazione del creditore pignorante, del bene pignorato, della data dell'atto di pignoramento e della trascrizione di esso (art. 180, comma primo, disp. att. c.p.c.).
Diverso dall'avviso ai comproprietari è l'invito che ad essi deve essere rivolto ai sensi dell'art. 180, comma secondo, disp. att. c.p.c., il quale prevede che "gli interessati debbono essere invitati a comparire davanti al giudice dell'esecuzione per sentire dare i provvedimenti indicati nell'art. 600 del codice". Normalmente l'invito a comparire è contenuto medesimo avviso ai comproprietari, il che può generare qualche confusione.
Destinatari dell'avviso sono i comproprietari, i creditori intervenuti, i creditori del comproprietario esecutato, i creditori dei comproprietari non esecutati, i creditori dei comproprietari non esecutati oppostisi alla divisione, gli aventi causa e coloro che hanno acquistato diritti, sia dal comproprietario esecutato che dai comproprietari non esecutati, per atto trascritto prima della trascrizione del pignoramento, i titolari dei diritti reali minori di cui all'art. 2812, comma primo., c.c.
Si tratta, in sostanza, di tutti coloro che possono essere vulnerati dalla procedura esecutiva.
All'udienza di cui all'artt. 600 c.p.c. e 180, comma secondo, disp. att. c.p.c. possono verificarsi tre possibilità: la separazione della quota in natura; la vendita forzata della quota indivisa; l'assegnazione di un termine per introdurre il giudizio divisorio incidentale.
Con la separazione della quota in natura una porzione materiale del bene indiviso, corrispondente per valore alla quota pignorata, viene trasferita all'esecutato in proprietà esclusiva, destinandola così alla vendita forzata.
In questo modo la parte residuale del bene, liberata dalle iscrizioni ipotecarie trascritte contro l'esecutato e dal pignoramento, rimane in capo agli altri comproprietari, e l'esecuzione prosegue nelle forme ordinarie sulla porzione separata.
Dalla lettera dell'art. 600 c.p.c. emerge chiaramente il fatto che la separazione della quota sia l'opzione preferita dal legislatore (Cass., sez. III, 17 maggio 2005, n. 10334).
La così detta "divisione endoesecutiva" è l'epilogo "obbligato" dell'udienza di comparizione delle parti quando sia stata verificata l'impossibilità giuridico economica di procedere alla separazione della quota o di venderla ad un prezzo almeno pari al valore di stima, nonché l'indisponibilità degli altri quotisti a liquidare l'esecutato.
Attraverso questo giudizio si procede allo scioglimento della comunione, similmente a quanto accadrebbe in un ordinario giudizio divisorio, con attribuzione all'esecutato di una porzione del ricavato dalla vendita di valore uguale al valore della quota di proprietà di cui era titolare, e sulla quale è stato trascritto il pignoramento.
Nell'ambito del giudizio di divisione uno o più comproprietari possono chiedere l'assegnazione del bene ai sensi dall'art. 720 c.c.. Quello contemplato dall'art. 720 c.c. è un vero e proprio diritto potestativo del comproprietario, rispetto al quale le altre parti del giudizio versano in una condizione di mera soggezione, tale per cui, disposta la vendita dell'intero, questa andrebbe revocata ove vi fosse domanda di assegnazione di uno dei comproprietari (Cass., sez. II, 14 maggio 2008, n. 12119).
La vendita della quota indivisa viene invece concepita dal legislatore come una vera e propria "ultima spiaggia". La lettura dell'art. 600, comma secondo, c.p.c. non la scia dubbi in proposito, prevedendosi che si possa ricorrere ad essa solo se il giudice ritiene che la quota si venderà ad un prezzo pari o superiore al suo valore venale, stimato dall'esperto nominato.
In caso di vendita di quota indivisa si seguiranno le regole generali, con l'espressa avvertenza che nell'avviso di vendita e nel decreto di trasferimento dovrà specificarsi che oggetto del trasferimento è la quota e non l'intero, e che prima della sua pronuncia eventuali titolari di diritti di prelazione dovranno essere posti in grado di esercitarla.
Così ricostruita la cornice normativa di riferimento, il problema che, nel caso prospettato, è stato affrontato (e risolto negativamente) dal giudice dell'esecuzione, è quello relativo alla possibilità che il diritto potestativo all'assegnazione della quota pignorata possa essere esercitato dal comproprietario non esecutato, ex art. 720 c.c., davanti al giudice dell'esecuzione, e dunque al di fuori dell'eventuale giudizio di scioglimento della comunione.
Sul punto, in assenza di precedenti giurisprudenziali che abbiano affrontato ex professo il tema, la prassi appare divisa.
Alcuni tribunali ammettono (secondo noi condivisibilmente) questa possibilità perché avviene nel contraddittorio tra le parti, e risponde ad una evidente esigenza di economia processuale, consentendo di raggiungere immediatamente l'obiettivo del giudizio di divisione endoesecutivo.
Altri uffici, in aderenza ad una interpretazione più formalistica del dato normativo, negano la percorribilità di questa strada osservando che l'istituto dell'assegnazione di cui all'art. 720 c.c. è stato coniato in seno al giudizio di divisione.
Venendo al caso di specie, è evidente che il giudice dell'esecuzione ha opinato che all'assegnazione ex art. 720 c.c. non possa darsi corso in seno alla procedura esecutiva, e tuttavia, consapevole del fatto che v'è stata un'istanza in tal senso (e che dunque la quota è appetibile), ha ritenuto possibile porre in vendita la quota ad un prezzo almeno pari al suo valore, così come richiesto dall'art. 600 c.p.c.
Pertanto, nell'avviso di vendita occorrerà: evidenziare che sono posti in vendita i 500/1000 della piena proprietà dell'immobile; indicare un prezzo base pari al 50% del prezzo di stima dell'intero. Infine, isolo i 500/1000 dell'intera proprietà potranno essere trasferiti con il decreto di trasferimento.
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