Forum FALLIMENTI - COMPOSIZIONE CRISI DA SOVRAINDEBITAMENTO

LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO SPESE CONDOMINIALI

  • Marcello Carone

    TARANTO
    04/11/2021 16:54

    LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO SPESE CONDOMINIALI

    Buongiorno, le spese condominiali maturate dopo l'apertura della liquidazione su un bene immobile oggetto della procedura, devono essere pagate alle regolari scadenze imposte dal condominio come spese in prededuzione perché funzionali alla procedura o possono essere addebitate al futuro acquirente dell'immobile come spese pendenti? Ai sensi dell'art. 63 delle Disp. Att. C.C. l'acquirente è tenuto ad effettuare il pagamento degli oneri condominiali dell'anno in corso e di quello precedente, ipotizzando il caso in cui l'immobile viene venduto nel 2024, l'acquirente è tenuto a pagare gli oneri condominiali degli anni 2023 e 2024, pertanto si chiede quelli maturati dall'apertura della liquidazione , ossia 2021 e 2022 sono a carico della procedura?
    • Zucchetti SG

      08/11/2021 08:07

      RE: LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO SPESE CONDOMINIALI

      La indubbia prededucibilità dei canoni locatizi maturati in corso di procedura comporta che gli stessi vanno pagati alle scadenze, ove non siano contestati e l'attivo sia presumibilmente sufficiente a soddisfare tutte le prededuzioni (art. 111bis , co. 3), non che il condomino possa addossare tali debiti all'acquirenti. Il quarto comma dell'art. 63 disp. att. cod. civ., infatti, prevede che "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente", che ha un significato leggermente diverso da quello che lei gli attribuisce. Ossia, obbligato al pagamento delle spese condominiali è sempre il proprietario, per cui, in caso di trasferimento dell'immobile, il venditore risponde fino al momento della vendita e l'acquirente da quel momento in poi; il legislatore, per meglio garantire il Condominio, ha creato una solidarietà nell'obbligazione del pagamento delle spese condominiali dell'anno in cui avviene il trasferimento e di quello precedente, in forza della quale l'amministratore del condominio può rivolgersi per le spese di questo periodo sia al venditore che all'acquirente, il quale, se compulsato a pagare può rivalersi poi sul venditore, dato che egli ha adempiuto ad un debito contratto nell'interesse esclusivo del venditore e che lui ha pagato in quanto obbligato solidale.
      Da quanto vige questo sistema, nelle vendite private, l'acquirente dell'immobile richiede la prova del regolare adempimento delle spese condominiali, altrimenti le scala sul prezzo. Nelle procedure concorsuali, sia esso il fallimento o come nel caso la liquidazione del patrimonio, il curatore come il liquidatore è tenuto a pagare le spese condominiali maturate dopo l'apertura della procedura in prededuzione; ove non abbia le disponibilità o vi siano degli insoluti pregressi relativi all'anno in corso o a quello precedente la vendita, trova applicazione l'art. 63 citato, per cui l'organo che procede alla vendita coattiva deve, indicare, nel bando di gara o comunque nel provvedimento che dispone la vendita, l'esistenza delle pendenze condominiali e l'entità, in modo che i possibili interessati possano regolarsi sull'offerta da fare.
      Zucchetti SG srl