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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - COMPOSIZIONE CRISI DA SOVRAINDEBITAMENTO
Discrepanza tra avviso di vendita e atto notarile. Quale prevale?
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Linda Priori
Siena01/11/2022 23:08Discrepanza tra avviso di vendita e atto notarile. Quale prevale?
Buongiorno,
in una liquidazione del patrimonio di cui sono liquidatore è stato venduto in maniera competitiva l'immobile del sovraindebitato. L'avviso di vendita recava che non vi fossero spese per la cancellazione dei gravami a carico dell'acquirente.
In sede di rogito (effettuato a inizio anno), il cui atto è stato preventivamente inviato come bozza sia alla sottoscritta che alla controparte aggiudicataria per verificarne la correttezza dei contenuti, è stato invece previsto che le spese di cancellazione delle ipoteche fossero a carico di chi ha acquistato riportando la seguente dicitura:
"...il rilascio da parte del Giudice Delegato del Tribunale del decreto che ne ordinerà la cancellazione, a propria cura ma a complete spese della medesima cessionaria che espressamente se le assume...".
L'acquirente, che oggi dopo 9 mesi se ne è accorto in sede di cancellazione dei gravami presso la Conservatoria, ha provveduto a contattarmi per far sì che la dicitura riportata all'interno dell'avviso di vendita venga rispettato.
Il notaio mi ha consigliato di fare un'istanza al GD al fine di avere un atto "super partes" che riconosca come giusto ciò che è riportato nell'avviso di vendita anzichè nell'atto, ma il Gd si rifiuta di entrare nel merito di un atto notorio su cui non ha alcun potere.
Per quanto mi riguarda, se fosse successo il contrario, ovvero se nell'avviso le spese fossero state a carico dell'acquirente e in sede di rogito fossero state imputate alla procedura "che espressamente se le assumeva" credo avrei potuto fare ben poco essendomene accorta in maniera tardiva, dopo 9 mesi dalla sottoscrizione e registrazione.
Detto in estrema sintesi, l'atto è stato condiviso come bozza, in sede di rogito il notaio lo ha riletto, una parte si è espressamente assunta le spese (anche se sbagliando), vi è la firma di entrambe le parti, l'atto è ormai stato registrato ed è "cristallizzato", basandomi su queste considerazioni non credo che, oggi, le spese possano essere imputate in maniera diversa rispetto all'atto del notaio.
Il ragionamento che faccio è che l'atto di vendita è stato da me redatto quale pubblico ufficiale mentre vi è un atto di un altro pubblico ufficiale, successivo, che ne ribalta il riaddebito dei costi con espressa assunzione della parte. Per tali ragioni sono propensa nel dire che questo sia l'atto prevalente.
Vi ringrazio per l'aiuto
LP
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Zucchetti SG
Vicenza02/11/2022 09:23RE: Discrepanza tra avviso di vendita e atto notarile. Quale prevale?
Le considerazioni da lei svolte sul valore vincolante del contratto stipulato sono ineccepibili in quanto l'art. 1372 cod. civ., rubricato efficacia del contratto dispone che "Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge". Non vi è dubbio quindi che nel caso il contratto liberamente sottoscritto dalla parti vada rispettato, con tutte le sue clausole.
Per superare questo dato o si modifica consensualmente l'atto di vendita (ed il curatore dovrebbe essere autorizzato a tanto ex art. 35 l. fall.) o lo si "elimina" (nullità, annullamento, risoluzione, ecc.) con una azione giudiziaria, ma ci sembra estremamente difficile che questa possa avere buon esito. L'unico appiglio infatti potrebbe essere il ricorso all'errore quale causa di annullamento, ma questo vizio della volontà, per essere causa di annullamento, deve essere essenziale e riconoscibile dall'altro contraente (art. 1428 c.c.;, e, nel caso, è difficile che si riconoscano tali caratteristiche dal momento che, oltre a sottoscrivere il contratto, l'aggiudicatario ne ha avuto la bozza in precedenza dalla quale poteva agevolmente rilevare che conteneva una clausola circa le spese di cancellazione diversa da quella inserita nella bando di gara.
Allo stato, quindi, il curatore ha questa alternativa: o sostenere che l'iniziale clausola in questione è stata consensualmente modificata e trasfusa nel contratto di vendita, lasciando alla controparte l'iniziativa di agire (a nostro avviso con scarso successo), oppure ritenere, previa autorizzazione del comitato creditori, che effettivamente vi sia stato un equivoco in quanto la vera volontà delle parti era quella di mantenere l'originaria clausola di cui al bando di gara e, allora, sostenere le spese della cancellazione previo uno scambio di e.mail per modificare la clausola contrattuale, senza fare ulteriori spese notarili.
Zucchetti SG srl
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