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esenzione IMU beni merce - caso particolare
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Luca Maggiulli
LECCE18/04/2023 12:41esenzione IMU beni merce - caso particolare
L'articolo 1 Comma 751 della L.160/2019 prevede che siano esenti IMU i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.
Gli elementi necessari per l'esenzione sono quindi due :
1) che il soggetto passivo IMU sia il costruttore degli immobili
2) che gli immobili siano destinati alla vendita (beni merce) e che non siano locati.
Per il requisito n. 1) e quindi che il soggetto passivo sia il costruttore, il caso che vorrei sottoporre alla vostra attenzione è il seguente:
La società fallita era una società di costruzioni e avrebbe dovuto costruire gli appartamenti con box o direttamente o con appalti a terzi.
Il fallimento è del 2020 e oggi 2022 sono stati venduti due immobili di proprietà sui 10 del complesso intestato.
Gli immobili - sin dal fallimento - sono stati liberi, inutilizzati e non locati e quindi sono pronti per la vendita.
Il curatore ha presentato sia la dichiarazione Imu iniziale che anche le dichiarazioni annuali Imu per la formale comunicazione e conferma che trattasi di beni merce (dichiarazioni fatte anche in via anticipata essendo la scadenza al 30/06/2023) al fine di ottenere l'esenzione di cui sopra.
Oggi la curatela deve concretamente affrontare il problema della debenza dell'Imu o del diritto all'esenzione per evitare possibili futuri accertamenti o pretese (fondate o infondate).
Il caso di specie vede, la società fallita, proprietaria degli appartamenti con box solo a seguito di sentenza.
Infatti, in tempi remoti, acquistò il terreno edificabile ma non costruì nulla in quanto nacquero dei contenziosi con il venditore del terreno.
Nel frattempo altra ditta di costruzione (ritenendosi infondatamente proprietaria del terreno) provvide a costruire tutti gli appartamenti.
Il contenzioso - poi nato tra la società fallita (quando era in bonis) e la ditta che ha costruito illegittimamente sul terreno a quest'ultima pervenuto con acquisto a non domino - è terminato con sentenza (definitiva) che ha dichiarato la società fallita proprietaria sia del terreno che dei fabbricati costruiti ed esistenti sul terreno e ha altresì statuito il diritto di credito (poi ammesso al passivo fallimentare) della ditta costruttrice che acquistò il terreno da persona non proprietaria e realizzò le abitazioni.
Tutto ciò premesso e tornando alla questione esenzione IMU:
- può - la società di costruzioni fallita - essere oggi equiparata alla previsione di cui all'articolo 1 Comma 751 della L.160/2019 che consente alla sola "società costruttrice degli immobili" …… di godere dell'esenzione Imu (laddove abbia realizzato immobili merce destinati alla rivendita e non locati) ?
Alla luce dei fatti esposti, seppur non ci sia stato un contratto di appalto o sub appalto per la realizzazione degli immobili (merce), di fatto - con la sentenza che attribuisce la proprietà alla prima società (fallita) e alla seconda, che ha costruito, il solo diritto di credito per le spese di avvenuta realizzazione – sembrerebbe evidente una equipollenza alla previsione normativa: la società fallita (impresa di costruzione) è oggi proprietaria dei beni immobili che, sin dall'origine anche per oggetto sociale, avrebbe destinato e destina oggi con la vendita fallimentare alla vendita come beni merce.
Beni immobili costruiti per la società fallita (sebbene col contenzioso in mezzo) e alla stessa poi attribuiti previo diritto di credito della ditta che li ha realizzati.
In conclusione la curatela può fondatamente chiedere e pretendere l'esenzione da imu per la previsione di cui sopra (ex art. 1 Comma 751 della L.160/2019) o vi sono criticità che sconsiglierebbero tale comportamento ?
In attesa di vostro riscontro, vi saluto cordialmente LM-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como22/04/2023 12:35RE: esenzione IMU beni merce - caso particolare
La questione è certamente particolare, non è prevista dalla norma e non ci risulta sia mai stata affrontata in sede ufficiale, pertanto proponiamo una risposta senza poter essere certi che verrà condivisa, soprattutto da eventuali verificatori.
Tutto ruota sulla possibilità di equiparare il rapporto fra l'impesa fallita e l'impresa che ha costruito gli immobili a un contratto di appalto.
In primo luogo bisognerebbe verificare a che titolo e per che importo è stato ammesso al passivo dell'impresa che ha realizzato i lavori: per il valore dei beni o per il valore del lavoro prestato? se è (o se fosse stata) impresa artigiana, tale credito è (o sarebbe stato) assistito dal relativo privilegio?
Non disponendo di tali informazioni, estremamente utili qualora vi fossero per meglio inquadrare la questione, personalmente non ci pare che tale equiparazione sia possibile dato che, al di là della conclusione della vicenda con l'ammissione al passivo della costruttrice, fra le due imprese prima e durante l'esecuzione dei lavoro non vi è stato alcun rapporto o accordo, nemmeno tacito: sostenere che vi fosse, o che sia stato comunque accertata o dichiarata l'esistenza, un contratto di appalto ci pare decisamente difficile.
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