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Forum FISCALE - AREA FISCALE E TRIBUTARIA
APPLICAZIONE IVA IMMOBILE ALL'ASTA
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Francesco Barletta
Lecce18/10/2023 10:39APPLICAZIONE IVA IMMOBILE ALL'ASTA
Buongiorno,
sono Curatore Fallimentare di una società (assistenza computer) che possiede un immobile allo stato grezzo mai terminato e accatastato categoria C/1.
Come da programma di liquidazione ho provveduto alla vendita tramite asta competitiva.
L'immobile verrà aggiudicato a breve in quanto ho ricevuto varie offerte d'acquisto.
Nell'avviso di vendita è previsto che l'acquirente è tenuto al pagamento delle commissioni, imposta registro "e/o iva se dovuta".
Sicuramente la risposta è stata data in qualche altro post ma volevo avere una risposta per il mio caso specifico non essendo esperto in materia fiscale.
Pertanto, vorrei sapere se l'acquirente è tenuto solamente a pagare l'imposta di registro del 9% oltre le imposte catastali e ipotecarie, se dovrà corrispondere anche l'iva e soprattutto se la curatela dovrà emettere fattura.
Grazie-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como24/10/2023 11:47RE: APPLICAZIONE IVA IMMOBILE ALL'ASTA
L'immobile è di proprietà di una società, titolare di partita IVA, fa parte dei beni di essa e quindi la cessione è indubbiamente soggetta a IVA.
Trattandosi di società che svolge attività di assistenza computer non si tratta di cessione da parte di impresa costruttrice.
Ciò premesso, ci lascia perplessi che l'immobile ancora al grezzo sia già accatastato come C/1, ma essendo così, si tratta della cessione di un fabbricato strumentale, pertanto ai fini IVA la cessione è esente, ovvero soggetta a IVA 22% se vi è nell'atto esercizio della specifica opzione (in tal caso, se l'acquirente è soggetto passivo IVA, con applicazione del reverse charge).
Oltre a ciò sono dovute le seguenti imposte:
- Imposta di registro: € 200
- Imposta ipotecaria: 3% (con il minimo di € 200)
- Imposta catastale: 1% (con il minimo di € 200)
- Imposta di bollo: € 230
- Tassa ipotecaria: € 35
- Voltura catastale: € 55-
Marco Oliviero
Salerno20/10/2025 11:31RE: RE: APPLICAZIONE IVA IMMOBILE ALL'ASTA
buongiorno mi lego a questo vecchio post per formulare una domanda afferente l'applicazione dell'iva in vendite giudiziarie relative alle procedure esecutive. Il soggetto esecutato è una società di costruzioni; gli immobili in vendita sono box auto. al prezzo di aggiudica a prescindere se l'aggiudicatario sia una società o un privato va aggiunta l'iva? Come dovrà procedere l'aggiudicatario al relativo versamento? -
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como21/10/2025 09:05RE: RE: RE: APPLICAZIONE IVA IMMOBILE ALL'ASTA
In primo luogo ciò che rileva non è che il soggetto proprietario/esecutato sia una società di costruzioni, ma che sia l'impresa che ha costruito il fabbricato o ha eseguito sul fabbricato interventi di recupero (restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica).
Supponendo che così sia, rileva il momento di ultimazione della costruzione ovvero dell'intervento di recupero:
a) se sono decorsi meno di cinque anni, la cessione è soggetta a IVA (4% se chi acquista chiede l'applicazione della agevolazioni "prima casa", 10% se fabbricato "Tupini", 22% negli altri casi)
b) se sono decorsi più di cinque anni, la cessione è esente IVA, salvo la possibilità di optare per l'assoggettamento a IVA, nel qual caso si applica quanto al punto precedente.
Si segnala che la scelta per l'applicazione delle agevolazioni prima casa spetta all'acquirente (che ovviamente ne dovrà rispettare i requisiti), mentre la scelta per l'assoggettamento a IVA, nel caso "b" sopra indicato, spetta al cedente.
E' quindi opportuno che nel bando tale scelta venga chiaramente espressa.
Per quanto riguarda il versamento:
- se l'acquirente è un privato, dovrà essere effettuato contestualmente al saldo prezzo.
- se è un soggetto IVA, si applica il reverse charge ex art. 17, comma 6, del D.P.R. 633/1972, quindi l'IVA non dovrà essere corrisposta dall'aggiudicatario.-
Marco Oliviero
Salerno21/10/2025 09:50RE: RE: RE: RE: APPLICAZIONE IVA IMMOBILE ALL'ASTA
ringrazio per il pronto riscontro. Il problema sorge nel momento in cui il debitore esecutato non risponde ad alcun sollecito da parte del Delegato. In questo caso, laddove siano decorsi più di 5 anni dalla ristrutturazione/costruzione ritengo che non sia necessario indicare nulla nel bando, non potendosi/dovendosi applicare l'iva. Tale interpretazione è corretta? Come potrebbe il Delegato sopperire all'inerzia del debitore esecutato che nulla dichiara in ordine "all'assoggettamento a iva"?
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