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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Disdetta del contratto di locazione opponibile alla procedura
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Alessandra Mazzola
SALERNO15/07/2022 19:35Disdetta del contratto di locazione opponibile alla procedura
Salve,
sono Custode di un immobile pignorato oggetto di contratto di locazione ad uso abitativo opponibile alla procedura a seguito di rinnovo tacito antecedente alla notifica dell'atto di pignoramento del 04/06/2019 (precisamente: stipula contratto del 31/01/2015 scaduto il 31/01/2019 tacitamente rinnovato per ulteriori 4 anni fino al 31/01/2023).
Nella ordinanza di nomina il G.E. ha già autorizzato il Custode a procedere alla disdetta del contratto in caso di prossima scadenza, che nel caso di specie, nel rispetto del termine di 6 mesi di preavviso deve essere fatta entro il 31.07.2022.
Essendo che il contratto prevede il caso di disdetta motivata ai sensi dell'art. 3, co. 1 L. 431/98, posso sic et simpliciter comunicare una formale disdetta del contratto essendo l'immobile oggetto di esecuzione?
L'intenzione è quella di disdire il contratto data la prossima scadenza per evitare che il bene sia venduto con vincoli contrattuali e poi eventualmente prevedere una indennità di occupazione senza titolo del terzo occupante nelle more della vendita del bene.
Ringrazio-
Zucchetti SG
19/07/2022 10:25RE: Disdetta del contratto di locazione opponibile alla procedura
Il tema relativo al rinnovo del contratto di locazione ed all'esercizio del diritto di recesso in costanza di procedura esecutiva è assai ricorrente nella prassi giudiziaria.
Ovviamente, come precisato nella domanda, la questione va affrontata delimitando preliminarmente il campo di indagine, precisando che il problema si pone solo per le locazioni in essere alla data del pignoramento, e dunque opponibili a norma dell'art. 2923 c.c., atteso che invece le locazioni stipulate dal custode previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione durano fino alla conclusione della fase della vendita.
Sull'argomento la giurisprudenza è intervenuta in diverse occasioni, facendosi carico di specificare come operi la speciale disciplina vincolistica, distinguendo a questo proposito il primo rinnovo da quelli successivi.
In particolare, secondo Cass. Sez. U, 16 maggio 2013, n. 11830, sia nelle locazioni ad uso diverso dall'abitazione (disciplinate della l. 392/1978), sia nelle locazioni abitative di cui alla l. 431/1998, la rinnovazione tacita sinallagma alla prima scadenza (in conseguenza del mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego della rinnovazione) è un effetto automatico che deriva direttamente dalla legge e non dall'esercizio di un'autonoma determinazione volitiva. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell'immobile, tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 c.p.c.
Il discorso cambia per i rinnovi successivi al primo, in relazione ai quali si è osservato che essi costituiscono "una libera manifestazione di volontà negoziale. Pertanto, in caso di pignoramento dell'immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l'esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione prevista dall'art. 560, secondo comma, cod. proc. civ." (Cass., sez. III, 29/05/2015, n. 11168; Cass., sez. III, 19/07/2019, n. 19522).
Ciò detto, e venendo alla domanda, osserviamo che a norma dell'art. 3, comma primo, l. 9 dicembre 1998, n. 431, solo il recesso dal contratto alla prima scadenza può essere esercitato nei limitati casi contemplati dalla citata disposizione. Viceversa, la facoltà di recedere è libera in occasione delle scadenze contrattuali successive alla prima, sicché al custode sarà sufficiente inoltrare tempestivamente la disdetta.
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