Menu
Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Disdetta del contratto di locazione opponibile alla procedura
-
Alessandra Mazzola
SALERNO15/07/2022 19:35Disdetta del contratto di locazione opponibile alla procedura
Salve,
sono Custode di un immobile pignorato oggetto di contratto di locazione ad uso abitativo opponibile alla procedura a seguito di rinnovo tacito antecedente alla notifica dell'atto di pignoramento del 04/06/2019 (precisamente: stipula contratto del 31/01/2015 scaduto il 31/01/2019 tacitamente rinnovato per ulteriori 4 anni fino al 31/01/2023).
Nella ordinanza di nomina il G.E. ha già autorizzato il Custode a procedere alla disdetta del contratto in caso di prossima scadenza, che nel caso di specie, nel rispetto del termine di 6 mesi di preavviso deve essere fatta entro il 31.07.2022.
Essendo che il contratto prevede il caso di disdetta motivata ai sensi dell'art. 3, co. 1 L. 431/98, posso sic et simpliciter comunicare una formale disdetta del contratto essendo l'immobile oggetto di esecuzione?
L'intenzione è quella di disdire il contratto data la prossima scadenza per evitare che il bene sia venduto con vincoli contrattuali e poi eventualmente prevedere una indennità di occupazione senza titolo del terzo occupante nelle more della vendita del bene.
Ringrazio-
Zucchetti SG
19/07/2022 10:25RE: Disdetta del contratto di locazione opponibile alla procedura
Il tema relativo al rinnovo del contratto di locazione ed all'esercizio del diritto di recesso in costanza di procedura esecutiva è assai ricorrente nella prassi giudiziaria.
Ovviamente, come precisato nella domanda, la questione va affrontata delimitando preliminarmente il campo di indagine, precisando che il problema si pone solo per le locazioni in essere alla data del pignoramento, e dunque opponibili a norma dell'art. 2923 c.c., atteso che invece le locazioni stipulate dal custode previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione durano fino alla conclusione della fase della vendita.
Sull'argomento la giurisprudenza è intervenuta in diverse occasioni, facendosi carico di specificare come operi la speciale disciplina vincolistica, distinguendo a questo proposito il primo rinnovo da quelli successivi.
In particolare, secondo Cass. Sez. U, 16 maggio 2013, n. 11830, sia nelle locazioni ad uso diverso dall'abitazione (disciplinate della l. 392/1978), sia nelle locazioni abitative di cui alla l. 431/1998, la rinnovazione tacita sinallagma alla prima scadenza (in conseguenza del mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego della rinnovazione) è un effetto automatico che deriva direttamente dalla legge e non dall'esercizio di un'autonoma determinazione volitiva. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell'immobile, tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 c.p.c.
Il discorso cambia per i rinnovi successivi al primo, in relazione ai quali si è osservato che essi costituiscono "una libera manifestazione di volontà negoziale. Pertanto, in caso di pignoramento dell'immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l'esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione prevista dall'art. 560, secondo comma, cod. proc. civ." (Cass., sez. III, 29/05/2015, n. 11168; Cass., sez. III, 19/07/2019, n. 19522).
Ciò detto, e venendo alla domanda, osserviamo che a norma dell'art. 3, comma primo, l. 9 dicembre 1998, n. 431, solo il recesso dal contratto alla prima scadenza può essere esercitato nei limitati casi contemplati dalla citata disposizione. Viceversa, la facoltà di recedere è libera in occasione delle scadenze contrattuali successive alla prima, sicché al custode sarà sufficiente inoltrare tempestivamente la disdetta. -
Angela Sapio
Roma30/03/2023 21:42RE: Disdetta del contratto di locazione opponibile alla procedura
Buonasera.
Mi inserisco nella conversazione per un confronto.
Procedura esecutiva immobiliare: contratto di locazione ad uso abitativo trascritto sul compendio in data anteriore alla trascrizione del pignoramento (dunque data certa anteriore al pignoramento).
Durata pattuita: 9 anni prorogabile per altri 9 anni.
Io ritengo che prima della scadenza dei primi 9 anni, quale custode giudiziario, posso comunicare il diniego di rinnovo per i successivi 9 anni, contrattualmente pattuito, motivato dalla vendita forzata del compendio.
Nel caso in cui non venisse comunicato il diniego, tuttavia, mi domando se operi il rinnovo di altri 9 anni, come previsto da contratto, ovvero se il primo rinnovo, indipendentemente da quanto ivi pattuito, debba intendersi di 4 anni, come previsto dalla normativa per le locazioni ad uso abitativo.
Grazie
A.S.-
Zucchetti SG
01/04/2023 17:20RE: RE: Disdetta del contratto di locazione opponibile alla procedura
La risposta agli interrogativi formulati deriva, in parte, dalla lettura degli artt. 2 e 3 l. 9 dicembre 1998, n. 431, recante la disciplina delle locazioni ad uso abitativo.
L'art. 2, contempla due distinte tipologie contrattuali.
La prima, è quella prevista dai commi primo e secondo dell'art. 2, la quale prevede una durata di 4 anni, rinnovabili per ulteriori 4 anni, in cui la misura del canone è liberamente stabilita dalle parti.
La seconda tipologia contrattuale, di cui si occupano i commi 3, 4 e 5, prevede una durata iniziale non inferiore a tre anni (tranne che non si tratti di locazione transitoria ex art. 5) rinnovabile per ulteriori due anni, ed è stipulata (secondo quanto previsto dal successivo art. 5) sulla scorta di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, i quali a loro volta sono conclusi sulla base di una "convenzione nazionale" stipulata dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, nella quale vengono stabiliti i i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell'immobile e ad altri parametri oggettivi, criteri che vengono recepiti in apposito decreto ministeriale. La predetta convenzione nazionale approva anche i contratti tipo (art. 4-bis).
Come si vede, in entrambi i casi la legge prevede che in caso di proroga tacita la durata non sia "pari a quella originaria". Infatti si prevede una durata, in sede di rinnovo di 4 o di 2 anni.
In questi termini si è espressa, con riferimento alle locazioni stipulate ad uso diverso, la corte di cassazione, la quale aveva detto che "In tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, ai sensi degli articoli 27 e 28 della l. n. 392 del 1978 va escluso che, ove le parti abbiano "ab initio" previsto una durata contrattuale superiore al minimo fissato dalla legge (sei anni), la rinnovazione tacita del rapporto locatizio, in conseguenza del difetto di diniego della rinnovazione stessa, possa comportare una durata superiore al minimo suddetto, e cioè pari a quella stabilita convenzionalmente all'inizio del rapporto, in quanto il suddetto articolo 28 stabilisce che per le locazioni non abitative il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e per gli immobili ad uso alberghiero di nove anni in nove anni" (Cass., Sez. 3, n. 14367 del 14/07/2016).
Più difficile è la risposta relativa al secondo quesito.
Alla prima scadenza contrattuale il locatore ha facoltà di negare il rinnovo solo alle condizioni di cui al successivo art. 3 della medesima legge.
In particolare, il locatore può, alla prima scadenza, rifiutare il rinnovo:
a) quando intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge (cui va equiparato il convivente di una unione civile), dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando, se persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
È pressochè unanime in dottrina il convincimento per cui detta facoltà, proprio in ragione della cause tassative entro cui è ammessa, sia di natura eccezionale, né si ritiene ammissibile pattuire, in favore dello stesso locatore, il ricorso ad un recesso ancor più anticipato rispetto alla prima scadenza; una clausola di tal fatta, pertanto, ove prevista sarebbe radicalmente nulla, così come nulla (ai sensi del terzo comma dell'art. 13) sarebbe una rinuncia preventiva del conduttore al rinnovo della locazione alla prima scadenza, giacché derogativa dei limiti di durata del sinallagma, mentre secondo taluni sarebbe valida la rinunzia pattuita successivamente, nel corso del rapporto e dopo la consegna della cosa locata.
Così riassunto il quadro normativo di riferimento, riteniamo dubbio che il custode possa intimare il recesso alla prima scadenza nei casi di cui all'art. 3. Le uniche ipotesi in cui egli potrebbe efficacemente procedere in luogo del conduttore sono quelle di cui alle lettere c), d), e), f), poiché si tratta di situazioni che possono essere invocate anche dal custode giudiziario.
Ciò detto, dobbiamo rappresentare che comunque in dottrina è stata affermata la facoltà del custode di negare il rinnovo alla prima scadenza contrattuale, ma alla tesi è stato (secondo noi condivisibilmente) obiettato la norma sul diniego di recesso si riferisce ai soli trasferimenti volontari (così Trib. Reggio Emilia 12/05/2008).
-
-
Scarica la nuova app
