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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Se l'esecutato impedisce la visita dell'immobile?
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Simone Obertini
Moniga del Garda (BS)31/05/2022 10:45Se l'esecutato impedisce la visita dell'immobile?
Buongiorno, mi trovo nella situazione in cui l'esecutato, a cui il giudice ha permesso di occupare l'immobile fino alla vendita, il quale per il tramite del proprio avvocato si era detto disponibile ad accompagnare le visite per l'asta, il giorno fissato per le stesse si renda irreperibile e di fatto impedisca di accedere.
Come posso procedere in questi casi dato che l'asta è tra pochi giorni?-
Zucchetti SG
03/06/2022 07:08RE: Se l'esecutato impedisce la visita dell'immobile?
L'art. 560, ultimo comma, c.p.c., (prima che fosse riscritto dall'art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12) prevedeva che il giudice, con l'ordinanza di vendita stabilisse le modalità con cui il custode deve adoperarsi affinché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita. Aggiungeva, che gli interessati avevano diritto di esaminare i beni in vendita entro quindici giorni dalla richiesta, la quale doveva essere formulata mediante il portale delle vendite pubbliche. La disamina dei beni, infine, si doveva svolgere con modalità idonee a garantire la riservatezza dell'identità degli interessati e a d impedire che essi abbiano contatti tra loro.
Queste disposizioni, per effetto di quanto prescritto dall'art. 4, comma 4, del citato decreto legge n. 135/2018, troveranno applicazione per le procedure esecutive iniziate prima del 13 febbraio 2019.
Per le procedure iniziate successivamente, invece, si applicherà il novellato art. 560, che riportiamo per comodità espositiva nella parte in cui si occupano del diritto di visita:
Il debitore ed i familiari che con lui convivono, non perdono il possesso dell'immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma.
Il debitore, deve consentire, in accordo con il custode, che l'immobile sia visitato da potenziali acquirenti.
Le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell'ordinanza di cui all'articolo 569.
Il giudice ordina, sentito il custode ed il debitore, la liberazione dell'immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l'immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, ovvero quando l'immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare.
Come si vede, la disciplina delle modalità di esercizio del diritto di visita è integralmente rimessa all'ordinanza di vendita, prevedendosi esclusivamente che il debitore debba consentirla anche quando abita l'immobile, e che l'ostacolo all'esercizio del diritto di visita da parte degli interessati costituisce motivo di liberazione forzosa dell'immobile.
La norma, prevedendo che "Il debitore deve consentire, in accordo con il custode, che l'immobile sia visitato da potenziali acquirenti" e far sì che non "sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti" (art. 560, comma 6, c.p.c.) pone il problema di quale sia l'oggetto di questo accordo, e dal combinato disposto delle disposizioni appena richiamate sembra potersi costruire la regula iuris per cui le modalità del diritto di visita devono essere stabilite dal giudice dell'esecuzione che dunque ne fisserà il quomodo, prevedendo ad esempio: che debbano essere evitati contratti tra gli offerenti; il numero massimo di persone che contemporaneamente potranno accedere all'immobile (ad esempio l'interessato ed un suo tecnico di fiducia); la durata massima di ogni visita (ad esempio 30 o 60 minuti a seconda del bene); il numero massimo di visite che potranno essere eseguite ogni giorno o ogni settimana; le modalità di prenotazione della visita, anche attraverso il ricorso al portale, non più obbligatoria; le modalità attraverso le quali il debitore ed il custode debbono concordare giorni ed orari di accesso (il giudice, ad esempio, potrà prevedere che custode e debitore dovranno individuare preventivamente un giorno della settimana, che potranno diventare 2 nell'ultima settimana, ed un congrua fascia oraria in cui potranno essere eseguite le visite, in modo tale che il custode non sia costretto di volta in volta a contattare il debitore).
Spetterà poi al custode ed all'esecutato concordare la concreta fissazione delle visite dei potenziali acquirenti secondo un canone comportamentale di buona fede oggettiva, volta a consentire che il pieno esercizio del diritto di visita determini il minor sacrificio possibile per le esigenze abitative del debitore, fermo restando che nel gioco del bilanciamento di esigenze potenzialmente contrapposte, la finalità pubblicistica della vendita prevale sugli interessi particolari del debitore.
Ciò premesso, e venendo alla domanda formulata, è evidente che il comportamento del debitore giustifica la pronuncia dell'ordine di liberazione, ma poiché, come riferito, si è a ridosso della vendita, difficilmente la liberazione dell'immobile potrà avvenire in tempo utile per assicurare il diritto di visita, sicchè, probabilmente, è opportuno chiedere al giudice dell'esecuzione che il prossimo tentativo di vendita si celebri ad un prezzo base uguale a quello dell'ultimo esperimento andato deserto, rappresentando il fatto che quel tentativo di vendita si è svolto nella impossibilità materiale di assicurare l'esercizio del diritto di visita dei potenziali offerenti. Addirittura, si potrebbe anche valutare un prolungamento, di 45 giorni (in modo da rispettare il termine di cui all'art. 490) del termine per la presentazione delle offerte di acquisto, ove non ne siano ancora pervenute offerte di acquisto (e questo per evitare di sacrificare oltremodo la posizione di chi eventualmente avesse già presentato l'offerta ed ha l'interesse a che la vendita si svolga nella data originariamente prevista).-
Simone Obertini
Moniga del Garda (BS)03/06/2022 09:47RE: RE: Se l'esecutato impedisce la visita dell'immobile?
Molte Grazie -
Zucchetti SG
03/06/2022 10:51RE: RE: RE: Se l'esecutato impedisce la visita dell'immobile?
Grazie a lei
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