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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Urgente/adempimenti del custode e criticità per conduttore immobile irreperibile
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Loredana Faccenda
Campobasso20/10/2026 16:41Urgente/adempimenti del custode e criticità per conduttore immobile irreperibile
Salve, chiedo il Vostro illustre parere in merito alla seguente fattispecie: sono custode professionale nominato da circa un mese e l'immobile uso commerciale pignorato è oggetto di contratto di locazione registrato circa un anno prima del pignoramento; il contratto è stato concluso e redatto nel 2023; il pignoramento è del 2026; il conduttore è soggetto straniero con codice fiscale risultante ufficilamente residente nella città ove sono ubicati gli immobili pignorati ma ho scoperto che la residenza è fittizia e il soggetto straniero risulta irreperibile. Il debitore esecutato oppone il contratto e non vuole consegnarmi le chiavi. Mi ha fatto accedere al locale con una copia delle chiavi in suo possesso e nei locali non ho rinvenuto traccia di documenti, oggetti riconducibili al conduttore. Il debitore esecutato rapprensenta che il contuttore è moroso nel pagamento dei canoni ma non mi ha prodotto alcuna ricevuta di pagamento. Chiedo il Vostro illustre parere in merito alle azioni da intraprendere per la circostanza che vi è un contratto opponibile ma di fatto mai eseguito, o risolto consensualmente già da tempo, senza tuttavia alcuna comunicazione all'ufficio del registro presso il quale il contratto risulta a tutti gli effetti in essere. Rappresento per completezza informativa in merito che ho mandato una comunicazione al conduttore di nomina del custode e disdetta del contratto alla scadenza a ridosso della nomina con posta raccomandata tornata al mittente.
cordiali saluti-
Zucchetti Software Giuridico srl
21/10/2026 08:24RE: Urgente/adempimenti del custode e criticità per conduttore immobile irreperibile
A nostro avviso la questione può essere risolta, in punto di diritto, abbastanza facilmente.
Va premesso che, trattandosi di contratto di locazione opponibile alla procedura, il conduttore (reperibile o irreperibile che sia) è il legittimo detentore dell'immobile, ed è dunque l'unico interlocutore del custode, il quale non può entrare nella disponibilità dello stesso per il solo fatto che il debitore locatore, gli consegni le chiavi, chiavi che a rigore non potrebbe neppure detenere.
A questo punto è necessario infine analizzare quali strumenti possano essere utilizzati nei confronti del conduttore che, pur vantando un titolo opponibile alla procedura, si renda moroso o rifiuti di riconsegnare l'immobile alla scadenza del contratto.
Si ritiene generalmente che in questi casi non si possa agire con l'ordine di liberazione pronunciato dal giudice dell'esecuzione ex art. 560 c.p.c. in quanto, essendo il titolo opponibile alla procedura, non sono utilizzabili gli strumenti endoprocessuali. Ergo dovrà essere percorsa la via della intimazione di sfratto per morosità o per finita locazione (Cass., sez. III, 24/9/2024, n. 25584; Cass. Sez. III, 26-04-2024, n. 11219; Cass., sez. III, 20/3/2023, n. 8998; Cass., sez. III, 13/12/2007, n. 26238; Cass., Sez. III, 12-11-1999, n. 12556).
Indiretta conferma di questa impostazione si ritrova nell'art. 3 d.m. 15 maggio 2009, n. 80, ( "regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati") il quale prevede compensi specifici spettanti al custode talune attività, tra cui la convalida della licenza o dello sfratto per morosità o finita locazione.
Certamente, gli elementi del caso prospettato potrebbero indurre a ritenere che si tratti di un contratto simulato, nel qual caso ci si potrebbe interrogare sulla possibilità di pronunciare l'ordine di liberazione, visto che il contratto simulato è improduttivo di effetti sin dall'origine e la sentenza che accerta la simulazione ha natura dichiarativa. In realtà pare corretto ritenere che, anche in questo caso, trattandosi di locazione opponibile, lo strumento processuale utilizzabile sia quello della intimazione di sfratto, poiché il discrimine non può essere individuato nella natura, dichiarativa o costitutiva, della sentenza che accerta la cessazione del rapporto contrattuale, ma va comunque ricercato nella anteriorità o meno della nascita del rapporto locatizio rispetto al pignoramento.
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