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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
richiesta rimborso spese straordinarie sostenute dal conduttore prima della nomina del custode
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Anna Maria Carlucci
Salerno03/04/2023 20:45richiesta rimborso spese straordinarie sostenute dal conduttore prima della nomina del custode
Salve sono custode di un capannone, al cui interno sono stati eseguiti interventi di urgente manutenzione da parte della società conduttrice consistiti nel rifacimento di parte del tetto , dopo la mia nomina ed il mio primo accesso presso il compendio staggito, i conduttori inviano alla scrivente richiesta di rimborso del costo sostenuto per i suddetti lavori ritenendo che sono a carico del locatore (società esecutata) le spese di manutenzione straordinaria. Dovendo relazionare al g.e. qual'è il Vs punto di vista in merito, ovvero appare legittima una richiesta di rimborso alla luce di interventi non autorizzati dalla procedura esecutiva immobiliare???
A distanza di pochi giorni da tale richiesta di rimborso di lavori già eseguiti ad opera della società conduttrice ed autorizzati dalla società debitrice prima della notifica del pignoramento, mi perviene una nuova richiesta di provvedere a spese della custodia ad eseguire lavori di completamento consequenziali ai già eseguiti lavori straordinari (richiedono la ritinteggiatura, il ripristino della controsoffittatura) . Orbene anche tale richiesta come va gestita? posso relazionare al g.e. al fine di essere autorizzata in tal senso. Preciso che la ctu non è stata ancora depositata e che i canoni di locazione al momento non possono essere incassati dalla procedura giacchè sono oggetto di un precedente pignoramento presso terzi concluso con ordinanza di assegnazione.-
Zucchetti SG
06/04/2023 08:29RE: richiesta rimborso spese straordinarie sostenute dal conduttore prima della nomina del custode
La questione costituisce, in realtà, il precipitato di un interrogativo che sta a monte e che riguarda la sussistenza o meno, a carico della procedura (e, quindi, sui creditori procedenti che eventualmente dovrebbero procedere all'esborso) dell'onere di anticipazione delle spese di conservazione dell'immobile staggìto, e precisamente delle spese ritenute necessarie all'immediata conservazione e a evitare pericoli strutturali del cespite.
Orbene, all'opinione secondo la quale una custodia attiva del compendio pignorato (e non meramente conservativa dello stesso) deve condurre a ritenere che tutte le spese necessarie alla migliore collocazione del bene sul mercato devono essere anticipate dal creditore, si contrappone la diversa idea di coloro i quali concepiscono la custodia in termini meramente conservativi, e dunque limitano le spese chiedibili al creditore a quelle necessarie al mantenimento in vita del cespite.
Sulla questione è intervenuta Cass. civ. sez. III,22 giugno 2016, n. 12877, la quale occupandosi del caso di un immobile che necessitava di opere di manutenzione necessarie all'immediata conservazione del cespite e ad evitare pericoli alla sua struttura, ha osservato che "rientrano tra le spese da anticiparsi dal creditore procedente ex art. 8 d.p.r. n. 115 del 2002 non solo le spese giudiziarie vere e proprie, ma anche quelle spese, anch'esse immanenti alla realizzazione dello scopo proprio dell'espropriazione forzata, in quanto intese ad evitarne la chiusura anticipata, quali le spese necessarie al mantenimento in esistenza del bene pignorato, come quelle che attengono alla sua struttura o sono intese ad evitarne il crollo o, in genere, il perimento. Tali spese, se onorate dal custode con i fondi della procedura, risulteranno in senso lato "prededucibili", nel senso che l'importo relativo non entrerà a far parte dell'attivo; mentre dovranno essere rimborsate, come spese privilegiate ex art. 2770 cod. civ., al creditore che le abbia corrisposte, ottemperando al provvedimento del giudice dell'esecuzione che ne abbia posto l'onere dell'anticipazione a suo carico. Restano, invece, escluse dalle spese "necessarie", da onorarsi in via di anticipazione dal creditore procedente ai sensi della norma cit., quelle spese che non abbiano un'immediata funzione conservativa della stessa integrità del bene pignorato e, quindi, le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria dell'immobile, così come gli oneri di gestione condominiale".
Sulla scorta di questo precedente giurisprudenziale (che riteniamo di condividere poiché non può essere richiesto al creditore di far fronte al deterioramento del bene, magari sopperendo all'incuria del debitore, a meno che non si tratti di garantire la stessa esistenza della procedura esecutiva), pertanto, al fine di verificare un onere di sopportazione di queste spese occorrerebbe verificare se esse possono o meno essere ascritte alla categoria individuata dalla Corte di Cassazione.
Ad ogni buon conto, se anche si trattasse di una richiesta di rimborso di spese necessarie a garantire il mantenimento dell'esistenza in vita del bene, riteniamo che comunque nessun onere può essere richiesto al custode (o alla procedura in generale) dal conduttore in quanto il particolare il potere di amministrazione, conferito al custode dall'art. 65 c.p.c. ed il divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione (art. 560 c.p.c.), convergono nell'attribuire al solo custode la legittimazione sostanziale a richiedere tanto il pagamento dei canoni, quanto ogni altra azione che scaturisce dai poteri di amministrazione e gestione del bene (così cass. sez. III, Sentenza n. 8695 del 29/04/2015).
Da questo assunto tuttavia non può farsi discendere la conseguenza per cui il custode del compendio pignorato subentra nel contratto di locazione ed è quindi tenuto alle obbligazioni gravanti sul locatore, poiché si tratterebbe di una successione nel contratto che non ha base normativa, base normativa che invece è presente nella legge fallimentare, nella quale si prevede all'art. 80 che "Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto".
La richiesta è infondata, infine, sulla scorta della disciplina generale delle locazioni.
Invero, a norma dell'art. 1575 n. 2 c.c. l'obbligo di mantenere la cosa in buono stato manutentivo grava sul locatore e deve eseguire i lavori a ciò necessario durante la locazione, a meno che non si tratti di lavori di manutenzione ordinaria, che sono a carico del conduttore.
Per disciplinare le modalità attraverso cui tale onere deve essere adempiuto, l'art. 1577 c.c. dispone che "quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore".
Dunque, il diritto al rimborso sorge al combinato ricorrere di plurime condizioni: il carattere urgente degli interventi da eseguire, la esecuzione degli stessi con contestuale avviso al locatore. In difetto, come chiarito dalla giurisprudenza (Sez. 3, Sentenza n. 11194 del 26/05/2005) il rimborso non spetta.
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