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Custodia - comodato immobile pignorato

  • Messaggio
  • Laura Del Bufalo

    Roma 13/06/2018 17:54

    Custodia - comodato immobile pignorato

    Il debitore esecutato ha concesso in comodato gratuito l'immobile pignorato con contratto registrato antecedente( di molti anni) il pignoramento.
    Il comodatario ha dato in locazione l'immobile per uso commerciale con contratto scadente nel 2022, anch'esso registrato e antecedente , di molti anni, al pignoramento.
    Il Custode ha chiesto al conduttore dell'immobile il versamento del canone.
    E^ legittima detta richiesta?
    Grazie

    • Zucchetti SG

      14/06/2018 07:59

      RE: Custodia - comodato immobile pignorato

      Per rispondere alla domanda occorre formulare alcune premesse di carattere normativo.
      È noto che ai sensi dell'art. 2740 il debitore risponde delle proprie obbligazioni con tutti i suoi beni, presenti e futuri. Si tratta della così detta garanzia patrimoniale generica, per far valere la quale il creditore può pignorare i beni del debitore (art. 2910, comma primo c.c.). Detto pignoramento si estende, per effetto della previsione di cui all'art. 2912 c.c., agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, e tra questi ultimi rientrano senza dubbio i canoni di locazione, per espressa previsione dell'art. 820, ultimo comma, c.c.
      Osserviamo tuttavia che l'art. 2912 deve essere letto congiuntamente alla previsione di cui all'art. 821 il quale a proposito dell'acquisto dei frutti, precisa che (solo) i frutti naturali appartengono al proprietario della cosa che li produce (comma primo) mentre a proposito dei frutti civili si prevede solo che essi si acquistano giorno per giorno (comma terzo). La ragione di questo consapevole distinguo va ricercata nella distinzione, che viene operata dal precedente art. 820, tra frutti naturali e frutti civili. Infatti, mentre i primi sono quelli provenienti direttamente dalla cosa, i secondi rappresentano il "corrispettivo del godimento che altri ne abbia", sicché il loro titolare va individuato nel soggetto attivo del rapporto obbligatorio in forza del quale essi sono dovuti, con la conseguenza che su di essi cade il vincolo pignoratizio di cui all'art. 2912 a condizione che appartengano al proprietario della cosa principale, così ricadendo nella garanzia patrimoniale generica di cui si è detto.
      I precipitati del dato normativo così ricostruito consentono allora di affermare che il pignoramento si estende ai canoni di locazione a condizione che il proprietario della cosa pignorata sia anche il locatore, e quindi titolare dei frutti civili così prodotti.
      Ne deriva che a nostro avviso nella fattispecie oggetto del quesito formulato la richiesta del custode non è condivisibile.
      Peraltro, aggiungiamo, il conduttore è soggetto del tutto estraneo alla procedura, che non ha alcun rapporto con il debitore esecutato, avendo stipulato il contratto con il comodatario.
      La soluzione da noi patrocinata è conforme all'orientamento che la Corte di Cassazione ha espresso con la sentenza n. 11830 del 16.5.2013, nella quale si è osservato che il sublocatore è legittimato a promuove azione di sfatto per morosità nei confronti del suo subconduttore, il quale non può eccepire di non essere più tenuto al pagamento dei canoni di locazione in forza dell'intervenuto pignoramento.
      Concludiamo la risposta osservando che comunque il caso di specie pone, a monte del quesito posto, relativo alla estensione del pignoramento ai frutti, il problema della opponibilità della locazione al pignoramento.
      Invero, il contratto di comodato è inopponibile alla procedura esecutiva anche se ha data certa anteriore al pignoramento. Invero, premesso che la disciplina di cui all'art. 2923 c.c. in tema di locazione non è applicabile al comodato, va detto, a proposito del comodato che se il contratto è privo di determinazione di durata, ai sensi dell'art. 1810 c.c. il custode potrà chiedere la restituzione e la consegna dell'immobile in qualsiasi momento e dunque il comodatario sarà obbligato rilascio; Se poi vi è previsione di durata stabilita dalle parti o altrimenti ricavabile dall'uso cui l'immobile è stato destinato, il custode potrà chiederne la restituzione ai sensi dell'art. 1809, comma secondo, allegando l'urgente e imprevisto bisogno di vendere l'immobile e di consegnarlo libero (Cass. Sez. I, 17.10.1999, n. 11424; Cass., sez. I, 30.7.2009, n. 17735.; T. Torino Sez. III Ord., 07.05.2007; T. Taranto, 23.1.2015;).
      Chiaramente, il contratto di locazione sarà conseguentemente inopponibile in forza del noto principio resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis.