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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
opponibilità dei pagamenti anticipati ed azioni da esperire
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Fabiola Capparelli
Altomonte (CS)23/09/2022 11:37opponibilità dei pagamenti anticipati ed azioni da esperire
Quale custode giudiziario gradirei un vostro supporto in merito a quanto segue:
gli immobili pignorati sono stati concessi in locazione ultraventennale con atto trascritto prima della trascrizione del pignoramento. Nel contratto è stato stabilito il pagamento anticipato di tutti i canoni. Detto patto, a mio parere, non è opponibile al creditore ipotecario (anche creditore procedente) e considerato che al "pagamento anticipato" non può essere riconosciuta efficacia liberatoria, ho intimato, invano, alla conduttrice il pagamento dei canoni. Posta la gravità dell'inadempimento della conduttrice dovuta al mancato pagamento dei canoni di affitto, la cui liberatoria è opponibile solamente nei limiti di una annualità dal pignoramento (trascritto nel 2016) si potrebbe agire per chiedere in via giudiziale la dichiarazione di risoluzione contrattuale in forza del disposto di cui all'articolo 5 l. 203/82 (data la natura dei terreni e del contratto). Nelle more, però, gli immobili sono stati aggiudicati e per uno è già stato versato il saldo ed emesso il decreto di trasferimento. Preciso che gli aggiudicatari erano a conoscenza del contratto di locazione. Per quanto sopra ritengo che, con l'autorizzazione del giudice e sentiti i creditori potrò agire solo per il recupero dei canoni maturati dal pignoramento al trasferimento. Altre azioni mi dovrebbero essere precluse per l'intervenuta aggiudicazione. Inoltre il pagamento anticipato è opponibile all'aggiudicatarioacquirente considerato che non emerge dalla nota di trascrizione?
Vi ringrazio in anticipo per il valido aiuto-
Zucchetti SG
26/09/2022 08:56RE: opponibilità dei pagamenti anticipati ed azioni da esperire
Dobbiamo rispondere all'interrogativo premettendo il dato per cui i canoni di affitto devono essere acquisiti alla procedura. È noto che a mente del terzo comma dell'art. 820 c.c. i frutti civili sono quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia. Tali sono gli interessi dei capitali, i canoni enfiteutici, le rendite vitalizie e ogni altra rendita, il corrispettivo delle locazioni.
Dunque ai canoni di locazione, quali frutti civili, si estendono gli effetti del pignoramento a norma dell'art. 2912 c.c. ed in relazione ad essi Cass., 16 febbraio 1996, n. 1193 ha ritenuto che, dopo il pignoramento, il proprietario-locatore del bene pignorato, il quale non può più continuare a riscuotere il corrispettivo della locazione del bene stesso in virtù del disposto di cui agli artt. 2912 c.c., 65 e 560 c.p.c., è legittimato ad agire solo per conseguire il credito costituito dai canoni rimasti in tutto o in parte non pagati fino alla data del pignoramento, ai quali non può applicarsi il disposto dell'art. 2912 c.c. sull'estensione del pignoramento.
Per il pagamento dei canoni maturati successivamente al pignoramento, la legittimazione alla riscossione spetta in via esclusiva al custode. Così Cass., 29 aprile 2015 n. 8695 (ma anche Cass., 27 giugno 2016, n. 13216; Cass., 27 settembre 2018, n. 23320), secondo cui "gli artt. 65, comma secondo ("la conservazione e l'amministrazione dei beni pignorati ... sono affidati a un custode..."), 559 comma primo ("col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti, senza titolo a compenso"), 560, commi primo e secondo ("il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto" della gestione, risultando agli stessi "fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione"),del codice di rito, nonché gli artt. 2912 ("il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata") e 820 c.c. (in ragione del quale sono compresi nel pignoramento anche i frutti civili, tra i quali rientra "il corrispettivo delle locazioni") inducono ad escludere che il titolare del bene pignorato possa, pur dopo il pignoramento, continuare a riscuotere, come tale, i canoni della locazione del bene pignorato, indipendentemente dalla circostanza che la locazione sia o meno opponibile alla procedura". In particolare, afferma la sentenza, il potere di amministrazione, conferito al custode dall'art. 65 c.p.c., il divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione (art. 560 c.p.c.), nonché l'interesse del creditore procedente, che potrebbe essere seriamente compromesso dalla locazione del bene pignorato (donde la necessità che la locazione sia autorizzata dal giudice dell'esecuzione) convergono, tutti, nell'attribuire al solo custode la legittimazione sostanziale a richiedere tanto il pagamento dei canoni, quanto ogni altra azione che scaturisce dai poteri di amministrazione e gestione del bene.
Ciò posto, e venendo alla domanda formulata, osserviamo che il tema la rilevanza dei canoni di locazione quale espressione della reddititvità dell'immobile pignorato spiega perché il legislatore abbia disciplinato espressamente il regime della opponibilità dei pagamenti anticipati.
Ed infatti, il pagamento anticipato del canone o la sua cessione appresenta un elemento fortemente incidente sull'appetibilità del bene sul mercato, atteso che, in ipotesi di contratto di locazione opponibile, priva il futuro aggiudicatario della disponibilità dello stesso per tutta la durata del contratto, senza consentirgli di percepire il corrispettivo del canone.
Di questa situazione il codice civile si occupa negli artt. 1605, 2812, 2918, 2924 c.c. (il primo dei quali dedicato alla opponibilità delle cessioni di canoni o dei pagamenti anticipati all'acquirente, in caso di vendita dell'immobile). Tali disposizioni regolano, genericamente, la "liberazione" così ricomprendendo tutte le ipotesi di estinzione del debito relativo ai canoni per effetto di atto volontario del conduttore.
I pagamenti anticipati disciplinati da queste norme nei loro rapporti con il pignoramento (e prim'ancora con l'ipoteca) non sono così solo quelli "giuridici" (cioè i pagamenti eseguiti prima della scadenza pattuita) ma anche quelli "economici", cioè eseguiti prima del correlativo godimento in forza della previsione contrattuale (si pensi, ad esempio, ad un contratto di locazione in cui sia previsto, come nel caso prospettato, che tutto il canone relativo all'intera durata del contratto sia versato dal conduttore al momento della stipula).
Il regime di opponibilità dei pagamenti anticipati può essere ricostruito nei seguenti termini.
I pagamenti anticipati che coprono un periodo che non supera i tre anni sono opponibili, ma nei limiti di un anno, se hanno data certa anteriore al pignoramento.
I pagamenti anticipati che (come nel caso prospettato) coprono un periodo eccedente il triennio sono opponibili alla procedura se sono trascritti prima della trascrizione del pignoramento o dell'ipoteca, mentre se non sono trascritti saranno opponibili, nei limiti di un anno, solo se hanno data certa anteriore al pignoramento. Lo stesso vale per i pagamenti di durata non eccedente i tre anni che hanno data certa successiva all'ipoteca ma precedente al pignoramento.
Infine, i pagamenti trascritti dopo l'iscrizione ipotecaria sono opponibili nei limiti di un anno.
Alle regole sopra indicate fanno eccezione i pagamenti eseguiti conformemente agli usi locali (si pensi al pagamento anticipato del mese o del bimestre intero, o dell'intera annata agraria secondo gli usi invalsi negli affitti di fondo rustico), i quali sono opponibili se anteriori al pignoramento indipendentemente dalla data certa.
Aggiungiamo, con riferimento alla trascrizione del pagamento, che non è sufficiente fare riferimento ad esso all'interno del contratto di locazione, occorrendo la trascrizione di un autonomo atto (che per essere trascritto dovrà necessariamente rivestire la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata); ciò in ossequio al principio della autonomia della nota di trascrizione, secondo il quale "Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari" (Cass. sez. III, 31 agosto 2009, n. 18892).
Condividiamo dunque, in conclusione, l'affermazione per cui, con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, si potrà agire solo per la riscossione dei canoni maturati tra la data del pignoramento e quella del decreto di trasferimento.-
Fabiola Capparelli
Altomonte (CS)26/09/2022 15:47RE: RE: opponibilità dei pagamenti anticipati ed azioni da esperire
Vi ringrazio per la solerte e precisa risposta
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Zucchetti SG
26/09/2022 16:32RE: RE: RE: opponibilità dei pagamenti anticipati ed azioni da esperire
grazie a lei!
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