Menu
Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE
-
Dario Bruno
Salerno28/02/2023 18:14DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE
Buonasera,
sono custode in una procedura in cui il soggetto esecutato è proprietario della quota di 1/2 del diritto di usufrutto di un immobile per civile abitazione, occupato da un familiare anziano, assistito da una badante con regolare contratto di locazione, in difetto di titoli opponibili alla procedura.
L'esecutato mi riferiva che vorrebbe continuare a consentire al familiare anziano di vivere nell'immobile in quanto ivi ha la sua residenza ufficiale e, a tal fine, chiedo delucidazioni in ordine alle seguenti circostanze:
1) se il soggetto esecutato può stipulare un contratto attraverso il quale ospitare il familiare anziano;
2) se, in alternativa al punto 1) il soggetto esecutato può stipulare una scrittura attraverso la quale continua ad ospitare il familiare anziano dietro pagamento di una indennità di occupazione (senza registrare il contratto);
3) se, contrariamente a quanto previsto sub 1 e 2, deve essere necessariamente l'occupante a sottoscrivere il contratto / scrittura;
4) in ogni caso: se il contratto / scrittura deve essere sottoscritto anche dal titolare del restante 50% del diritto di usufrutto e se alla custodia deve essere versato l'intero canone di locazione o solo l'equivalente della quota in titolarità del soggetto esecutato.
Ringrazio anticipatamente per il supporto.
Cordiali Saluti-
Zucchetti SG
02/03/2023 12:37RE: DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE
Proviamo a rispondere a ciascuna delle domande poste.
1) se il soggetto esecutato può stipulare un contratto attraverso il quale ospitare il familiare anziano.
La risposta a questo interrogativo è negativa. L'esecutato non è più custode della quota, per cui non ha più il potere/dovere di amministrarla e conservarla. Dunque, la legittimazione alla stipula di contratti che abbiano ad oggetto la disponibilità materiale del bene gli è preclusa. È unanime infatti il convincimento per cui l'art. 560 c.p.c., unitamente all'art. 65, comma primo, c.p.c., affidi al custode una obbligazione di conservazione e amministrazione del compendio pignorato, per cui unico legittimato a stipulare le locazioni (o simili contratti), e ad esercitare le relative azioni (anche ove si tratti di contratti opponibili alla procedura) è il custode (Cass., sez. III, 14/07/2009, n. 16375; Cass., sez. III, 27/6/2016, n. 13216; Cass., sez. III, 27/09/2018, n. 23320).
2) se, in alternativa al punto 1) il soggetto esecutato può stipulare una scrittura attraverso la quale continua ad ospitare il familiare anziano dietro pagamento di una indennità di occupazione (senza registrare il contratto);
Anche in questo caso, per le ragioni indicate nella risposta precedente, la risposta è negativa. Il debitore non più custode non è legittimato a stipulare contratti di godimento dell'immobile pignorato.
3) se, contrariamente a quanto previsto sub 1 e 2, deve essere necessariamente l'occupante a sottoscrivere il contratto / scrittura;
A qusto interrogativo rispondiamo osservando che il contratto potrebbe essere stipulato anche dal debitore (e dunque non dall'esecutato) quale contratto a favore di terzo, nel senso che cioè si individua il terzo quale beneficiario dell'autorizzazione a permanere nell'immobile.
4) in ogni caso: se il contratto / scrittura deve essere sottoscritto anche dal titolare del restante 50% del diritto di usufrutto e se alla custodia deve essere versato l'intero canone di locazione o solo l'equivalente della quota in titolarità del soggetto esecutato.
Questa è certamente la domanda più difficile, poiché essa interroga, a monte, sull'estensione della custodia quando oggetto del pignoramento sia stata la quota indivisa del bene, se cioè essa interessi la sola quota o debba invece estendersi all'intero bene.
Coloro i quali sostengono che la custodia riguardi l'intero si è detto che la quota ideale è inafferrabile, per cui il custode non può che occuparsi dell'intero. Si osserva ancora che la limitazione della custodia giudiziale alla quota imporrebbe al custode di rivolgersi al giudice, ai sensi dell'art. 1105, comma quarto, c.c., ogni qualvolta dovesse assumere iniziative per la conservazione del bene, anche in mancanza dei presupposti di applicazione di questa norma, rappresentati dall'inerzia dei comunisti o dall'impossibilità di formare una maggioranza.
Invece coloro che ritengono che oggetto della custodia sarebbe solo la quota ideale, osservano che oggetto della custodia è il compendio pignorato, per cui se è stata pignorata la quota la custodia non può che involgere solo quest'ultima.
Secondo noi la soluzione corretta sta nel mezzo, nel senso cioè che la custodia non può che avere ad oggetto l'intero bene, nel momento in cui si dovesse giungere (nell'eventuale giudizio di divisione) alla vendita dell'intero.
Infatti, se in quel momento anche i comproprietari non esecutati sono giocoforza chiamati a subire le conseguenze del pignoramento, il sacrificio loro richiesto in punto di custodia è compensato dal fatto che la custodia dell'intero: meglio consente la conservazione del bene; accelera le operazioni di vendita; lascia prefigurare una migliore collocazione del cespite sul mercato. Il tutto a vantaggio anche dei comproprietari non esecutati.
Ovviamente, la custodia materiale dell'intero dovrà avvenire con il minimo sacrificio possibile per gli interessi dei comproprietari, che ad esempio conservano il diritto ad utilizzare la cosa comune (ovviamente nei limiti consentiti dall'art. 1102, comma primo, c.c. ed a condizione che il godimento della stessa non sia di ostacolo allo svolgimento della funzione custodiale, ad esempio impedendo agli interessati all'acquisto la visita del bene) ed a percepirne i frutti nella misura corrispondente alla quota di ciascuno.
Quindi, fino a quando non sarà disposta la vendita dell'intero, il custode potrà stipulare contratti che avranno ad oggetto solo la quota pignorata.-
Dario Bruno
Salerno02/03/2023 18:41RE: RE: DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE
Buonasera e grazie per la risposta.
Mi sono reso conto della necessità di specificare una circostanza e di chiedere chiarimenti, alla luce della Vs pregevole risposta:
1) con riferimento alle ipotesi 1) e 2) della domanda non ho specificato che il contratto di locazione verrebbe stipulato tra il soggetto esecutato (e l'altro comproprietario) con la custodia, al fine di ospitare un terzo, quindi, in favore di questi.
Pertanto la domanda corretta è la seguente : può il soggetto esecutato stipulare con la custodia un contratto di locazione (ovvero una scrittura che preveda il pagamento di una indennità ) attraverso il quale ospitare il familiare anziano ?
1bis) Ancora: premesso che il custode potrà stipulare contratti che avranno ad oggetto solo la quota pignorata, nell'eventuale contratto di locazione /scrittura, dovrà necessariamente intervenire anche il titolare della restante quota di 1/2 del diritto di usufrutto ovvero è sufficiente che questi presti il suo consenso affinchè il custode stipuli un contratto avente ad oggetto l'intero immobile salvo prevedere la percezione, da parte del custode, del solo 50% del canone ?
2) Nella Vs risposta al mio quesito di cui sub 3) riferite "A qusto interrogativo rispondiamo osservando che il contratto potrebbe essere stipulato anche dal debitore (e dunque non dall'esecutato) quale contratto a favore di terzo, nel senso che cioè si individua il terzo quale beneficiario dell'autorizzazione a permanere nell'immobile"; non ho compreso chi sia il "debitore" (non l'esecutato) che a Vs parere potrebbe sottoscrivere il contratto di locazione in favore del terzo.
Vi ringrazio ancora per la preziosa disponibilità.
Con molti cordiali saluti
Dario Bruno
-
Zucchetti SG
04/03/2023 18:21RE: RE: RE: DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE
Proviamo anche in questo caso a riepilogare.
1) con riferimento alle ipotesi 1) e 2) della domanda non ho specificato che il contratto di locazione verrebbe stipulato tra il soggetto esecutato (e l'altro comproprietario) con la custodia, al fine di ospitare un terzo, quindi, in favore di questi.
Pertanto la domanda corretta è la seguente : può il soggetto esecutato stipulare con la custodia un contratto di locazione (ovvero una scrittura che preveda il pagamento di una indennità ) attraverso il quale ospitare il familiare anziano ?
Come abbiamo detto sopra, la risposta a questo interrogativo è affermativa, poiché l'esecutato potrebbe stipulare un contratto a favore di terzo.
1bis) Ancora: premesso che il custode potrà stipulare contratti che avranno ad oggetto solo la quota pignorata, nell'eventuale contratto di locazione /scrittura, dovrà necessariamente intervenire anche il titolare della restante quota di 1/2 del diritto di usufrutto ovvero è sufficiente che questi presti il suo consenso affinchè il custode stipuli un contratto avente ad oggetto l'intero immobile salvo prevedere la percezione, da parte del custode, del solo 50% del canone ?
E' sufficiente che presti il suo consenso (la quale nella sostanza equivarrà ad una procura), fermo restando il diritto a percepire il 50% del canone.
2) Nella Vs risposta al mio quesito di cui sub 3) riferite "A qusto interrogativo rispondiamo osservando che il contratto potrebbe essere stipulato anche dal debitore (e dunque non dall'esecutato) quale contratto a favore di terzo, nel senso che cioè si individua il terzo quale beneficiario dell'autorizzazione a permanere nell'immobile"; non ho compreso chi sia il "debitore" (non l'esecutato) che a Vs parere potrebbe sottoscrivere il contratto di locazione in favore del terzo.
Ha ragione, v'è stato un lapsus calami intendevamo dire, invece che esecutato, "occupante".
-
-
-
Scarica la nuova app
