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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
visite immobile
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Silvia Chiapperini
Brescia20/03/2023 08:32visite immobile
buongiorno,
sono custode di un immobile e ho fissato diversi appartamenti per visionare l'immobili, spesso il procedimento di prenotazione avviene attraverso intermediari, in tutti i casi in cui ho fissato gli appuntamenti con queste agenzie poi le persone non si sono presentate e non mi era possibile contattare l'interessato perchè avevo i numeri solo dell'intermediario, perdendo tempo sia aspettando inutilmente le persone sia per il viaggio. per cautelarmi da questi inconvenienti è possibile richiedere una cauzione di un importo minimo tipo 10/15€ che verrà restituita al momento dell'incontro?-
Zucchetti SG
20/03/2023 11:27RE: visite immobile
L'art. 560, comma sesto, c.p.c., prescrive che il diritto di visita sia assicurato ai "potenziali acquirenti".
Questo porta ad escludere, in linea generale, che soggetti diversi possano porsi quali intermediari tra la procedura esecutiva ed il mercato, nel senso che a nostro avviso deve escludersi che mediatori professionali, possano visitare l'immobile per acquisire informazioni ed elementi da sottoporre a clienti che a loro si rivolgono. Invece, è da ritenersi possibile che un mediatore, contattato dal cliente, lo assista nel procedimento di acquisto, e dunque anche nella visita dell'immobile.
A questo proposito, infatti, va osservato che, allo stesso modo in cui questo avviene nelle vendite che si svolgono nell'ambito dei normali traffici commerciali, nulla esclude che l'interessato all'acquisto proceda alla visita di un immobile accompagnato da una persona di sua fiducia, ed anzi in alcuni casi questo potrebbe essere addirittura necessario (si pensi alla vendita di un complesso industriale, rispetto al quale l'interessato potrebbe avere la necessità di far esaminare dai propri tecnici lo stato degli impianti).
Inoltre, se la vendita esecutiva vuole essere davvero competitiva e porsi quale canale alternativo alle vendite negoziali, occorre che la stessa si muova secondo le stesse logiche, laddove è possibile, e dunque la visita dell'immobile deve essere consentita anche a personale di fiducia dell'interessato, il quale ben potrebbe decidere di delegare ad altri il diritto che gli viene riconosciuto dall'art. 560, comma 5, c.p.c..
Dal punto di vista pratico, la difficolta che questo ragionamento pone, è quella di distinguere colui il quale si presenti quale interessato all'acquisto, e che in effetti lo sia, da colui che invece compia visite "esplorative" per conto di futuri possibili clienti.
A questo proposito, è bene in primo luogo che il custode tenga traccia dei visitatori identificandoli e redigendo verbale della visita, anche se il visitatore non si presenta, per evitare che possibili future contestazioni. È altresì opportuno che le domande di visita siano riscontrate per scongiurare che taluno possa rimproverare al custode di non averla consentita. Inoltre, al cospetto di interessati che si presentino ad esercitare il diritto di visita per conto di altri, il custode potrà pretendere che questi soggetti siano muniti di delega scritta.
In relazione a tutti questi aspetti va ricordato che con sentenza n. 3872 del 14/10/2008 la Corte di Cassazione ha stabilito che "Il commissionario per la vendita delle cose pignorate, in quanto esecutore delle disposizioni del giudice civile ai fini della conversione del compendio pignorato in equivalente pecuniario, esercita, quale ausiliario del giudice, una pubblica funzione giudiziaria, rivestendo, conseguentemente, la qualità di pubblico ufficiale". Se dunque il custode è pubblico ufficiale, riteniamo che l'interessato il quale in sede di visita dell'immobile rifiuti di fornire le sue generalità può essere chiamato a rispondere del reato di cui all'art. 651 c.p., il quale punisce "Chiunque, richiesto da un pubblico ufficiale nell'esercizio delle sue funzioni, rifiuta di dare indicazioni sulla propria identità personale, sul proprio stato, o su altre qualità personali, è punito con l'arresto fino a un mese o con l'ammenda fino a euro 206".
Certamente, l'idea di una cauzione da restituire al momento della visita potrebbe essere una soluzione utile a selezionare gli interessati, ma a nostro avviso necessiterebbe, probabilmente della copertura dell'ordinanza di vendita, e comunque costituisce "elemento d'inciampo" per coloro che sono potrebbero essere davvero interessati, e che purtuttavia, difronte a questo adempimento, potrebbero rinunciare.
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