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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Fallimento e Comproprietario di un immobile
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Francesco Olivi
Reggio Emilia (RE)05/10/2023 10:54Fallimento e Comproprietario di un immobile
Anno 2019 fallisce una snc e per estensione i tre soci persone fisiche.
Nell'attivo del fallimento è presente un immobile in comproprietà per 3/4 del fallimento e per 1/4 di una persona fisica che è anche il conduttore dell'immobile in quanto prima del fallimento è stato stipulato un contratto di locazione registrato all'agenzia delle entrate (quindi opponibile alla procedura). Successivamente al contratto di locazione, sempre in data anteriore al fallimento, i falliti e il conduttore hanno stipulato un preliminare di vendita (non registrato e non trascritto quindi a mio avviso non opponibile alla procedura) dove i falliti promettevano in vendita l'immobile scontando al conduttore la parte di canoni di locazione già pagata.
poco prima dell'asta per l'immobile in oggetto il curatore viene a sapere che il conduttore nonchè comproprietario ha effettuato dei lavori di ristrutturazione ingenti sull'immobile senza chiedere l'autorizzazione al fallimento che è comproprietario dei 3/4 dell'immobile, di conseguenza l'asta è stata sospesa.
-il conduttore è diventato comproprietario del 1/4 diciamo livero acquistando la quota dopo l'apertura del fallimento. è legittimo o il fallimento aveva un diritto di prelazione?
-i lavori di ristrutturazione effettuati dal comproprietario nonchè conduttore sull'immobile cominciati e finiti in pendenza di fallimento erano legittimi? poteva farli anche senza il consenso del fallimento? l'aumento di valore dell'immobile dovuto ai miglioramenti dei lavori accresce anche le quote del fallimento nonostante non le abbia sostenute? la mancata comunicazione dei lavori può avere profili penali per il comproprietario nonchè conduttore?
-in ultimo il comproprietario/conduttore sostiene che avendo sempre pagato i canoni dell'affitto inserendo nella causale "affitto con riscatto" (anche prima dell'apertura del fallimento) questo comporta la data certa del preliminare di vendita nei fatti nonostante detto documento non sia nè registrato nè trascritto e di conseguenza a suo avviso l'immobile non deve essere messo all'asta in quanto il preliminare è opponibile alla procedura. ritenete siano valide motivazioni?
grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza06/10/2023 11:29RE: Fallimento e Comproprietario di un immobile
Riteniamo opportuno partire dal contratto preliminare. Mancando questo di registrazione e trascrizione lo stesso non è fornito di una data certa inconfutabile, ma deve essere il promissario acquirente a dimostrare che da altri fatti può dedursi egualmente che il contratto sia stato stipulato prima della dichiarazione di fallimento dei promittenti venditori. Questa prova non è certo data dalla dizione del pagamento dei canoni di locazione con riscatto, perché questa è una dichiarazione generica che non presuppone necessariamente la stipula di un preliminare. A nostro avviso, pertanto il curatore può in primo luogo opporre la inopponibilità al fallimento del preliminare per mancanza di data certa.
Ad ogni modo, anche qualora si dimostrasse la data certa, il curatore potrebbe sciogliersi dal contratto a norma dell'art. 72 l. fall. e lo scioglimento, per costante giurisprudenza, non è assimilabile all'esercizio della facoltà di recesso e fa venire meno il vincolo contrattuale con effetto ex tunc, sicché va ripristinata la situazione anteriore alla stipula del contratto preliminare, così che le restituzioni ed i rimborsi opereranno secondo la disciplina dettata dalle norme dell'indebito e il corrispondente credito subirà gli effetti del provvedimento di ammissione alla procedura, quale debito concorsuale e non di massa, dovendo essere soddisfatto nel rispetto della par condicio creditorum. In sostanza Il promittente deve restituire l'immobile nelle condizioni in cui si trovava al momento della dichiarazione di fallimento eliminando le migliorie apportate, sia per effetto della retroattività dello scioglimento sia per effetto dell'art. quando il contratto era già sciolto e comunque effettuate senza il consenso del comproprietario fallimento. Pertanto i suoi diritti quanto alle spese effettuate sono quelli indicati nell'art. 1150 c.c., che coincidono grosso modo con quelli del condomino che effettua spese straordinarie urgenti.
Tolto di mezzo il contratto preliminare di vendita rimane quello di locazione, sicuramente opponibile al fallimento, per cui trovano applicazione il primo e secondo comma dell'art. 80 l. fall. e il tempo decorso ci fa presumere che non sia esercitabile il recesso e difficile si prospetta anche una revocatoria del contratto di locazione essendo decorsi più di tre anni dalla dichiarazione di fallimento, a parte altro.,
A questo punto, eliminato il preliminare, il fallimento ha la disponibilità della quota di tre quarti di proprietà dell'immobile, che è oggetto di un contratto di locazione dell'immobile per cui può mettere in vendita detta quota, con il vincolo della locazione, o chiedere lo scioglimento della comunione.
Essendo inevitabile una controversia quanto al preliminare e, principalmente, in ordine alle conseguenze dello scioglimento sui lavori effettuati, e permanendo la situazione di comproprietà nonchè la locazione, è agevole pensare che si andrà incontro ad una serie di controversie giudiziarie, che solo un accordo tra le parti potrebbe evitare con guadagno di tempo e denaro.
Zucchetti sG Srl
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