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LIBERAZIONE IMMOBILE VENDUTO

  • Messaggio
  • Alfredo Tacchetti

    Fermo 11/07/2018 10:20

    LIBERAZIONE IMMOBILE VENDUTO

    Sono curatore di un fallimento con immobili. Ho liquidato mediante vendita ex art. 107 secondo comma L.F. un appartamento detenuto da soggetto terzo in virtù di contratto di locazione da me stipulato - su autorizzazione del C.d.C.- dopo il fallimento ed in cui è stata inserita la clausola risolutiva per effetto della vendita in sede fallimentare. Ritengo, quindi, si tratti di fattispecie rientrante nel paradigma di cui all'art. 560 C.P.C. rivestendo il Curatore per effetto della dichiarazione di fallimento e trascrizione della sentenza il ruolo di Custode.
    Avvenuto il pagamento del prezzo da parte dell'acquirente il GD ha emesso il decreto di trasferimento ai sensi dell'art. 586 C.P.C.; decreto contenente l'ingiunzione alla parte fallita di rilascio immediato dell'immobile trasferito.
    Benché il decreto non sia stato ancora formalmente notificato né all'acquirente, né al detentore dell'immobile è stato trascritto e tutti i soggetti coinvolti hanno piena contezza dell'avvenuta vendita. Tuttavia il conduttore che per effetto della risoluzione è divenuto un mero occupante, non ha rilasciato l'appartamento ed è moroso – verso la curatela - di alcuni canoni di locazione maturati fino al decreto di trasferimento e – verso il nuovo proprietario - per l'indennizzo da occupazione senza titolo per il periodo post decreto di trasferimento.
    L'acquirente mi ha formalmente sollecitato ad eseguire il decreto di trasferimento e ad attivarmi per il recupero delle somme da occupazione senza titolo dell'immobile, paventando anche una mia responsabilità per danni da ritardo (per l'espletamento degli incombenti catastali e tributari).
    Nutro alcuni dubbi sotto diversi profili:
    1. È vero che ai sensi dell'art. 560, terzo comma C.P.C. il decreto di trasferimento emesso dal GE (leggasi GD) nell'interesse dell'aggiudicatario, costituisce titolo esecutivo per il rilascio ed è eseguito a cura del custode, ma è pur vero che nel caso concreto il GD ha adottato lo strumento previsto dall'art. 586 C.P.C. per la cui esecuzione, a mio parere, non è legittimato il custode (che anzi può esserne il destinatario), bensì l'aggiudicatario. Mi chiedo allora se nella fattispecie debba essere il curatore (con o senza ausilio dell'Ufficiale Giudiziario?) o invece l'aggiudicatario ad attivarsi per il rilascio;
    2. L'occupante del caso concreto non è senza titolo ab origine ma lo è diventato in seguito alla prevista risoluzione del contratto di locazione stipulato con il custode (il curatore) nell'ambito della gestione del bene sottoposto ad esecuzione, sicché potrebbe considerarsi fuori dal perimetro dell'ingiunzione al rilascio, essendo il terzo legittimato a mettere in discussione l'efficacia della clausola risolutiva. Mi chiedo, allora, se sia necessario acquisire un titolo per il rilascio oppure eseguire il decreto che il conduttore potrebbe opporre ex art. 615 C.P.C.;
    3. Vi sono anche somme da canoni insoluti e da occupazione da recuperare; le prime – di sicuro – appannaggio del curatore e addirittura tali da giustificare uno sfratto per morosità che consentirebbe di superare le questioni sopra esposte, mentre per le seconde il curatore sarebbe legittimato solo se agisse da custode. Resta il fatto che per il recupero è necessario acquisire il titolo. A chi spetta farlo?
    Grato di un vostro riscontro.
    Avv. Alfredo Tacchetti Fermo

    • Zucchetti SG

      12/07/2018 20:40

      RE: LIBERAZIONE IMMOBILE VENDUTO

      Nel rispondere alla domanda occorre muovere da una premessa di fondo.
      Alle vendite esecutive (concorsuali o individuali che siano) si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni codicistiche che disciplinano il contratto di compravendita, e tra queste l'art. 1476 c.c., concernente l'obbligo per il venditore di consegnare al compratore la cosa venduta.
      Così si esprime la giurisprudenza, secondo la quale "Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore" (Cass. 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30 giugno 2014, n. 14765).
      Del resto, lo stesso vale anche per le vendite negoziali, laddove si è detto che "un volta concluso il contratto, l'acquirente consegue immediatamente, e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico ("sine corpore") della "res vendita", con l'obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale ("corpus"), che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere regolato dall'accordo dell'autonomia delle parti". (Cass. n. 569 del 11 gennaio 2008). Ciò in quanto "La compravendita non produce un effetto immediatamente traslativo del possesso o della detenzione del bene, che il venditore, ai sensi dell'art. 1476 cod. civ., ha l'obbligo di consegnare, (Cass., Sez. 2, 4 marzo 1993, n. 2660).
      Il custode (e dunque anche il curatore) ha pertanto l'obbligo di procurare all'aggiudicatario la materiale disponibilità del bene.
      Questa affermazione contiene in sé una prima indiretta motivazione del perché, a nostro avviso, la pronuncia del decreto di trasferimento (e l'ingiunzione al rilascio in esso contenuto) non esonera il custode dall'obbligazione di consegna del bene. Il legislatore infatti a voluto costituire in capo all'aggiudicatario un titolo da spendere per consentirgli la possibilità di rivendicare, direttamente in via esecutiva, il possesso del bene nei confronti non solo del debitore, ma di chiunque lo occupi sine titulo o in forza di titolo non opponibile alla procedura ( Cass., Sez. III, 28 agosto 2007, n. 18179) dispensandolo dalla necessità di intraprendere un giudizio di cognizione che accerti la sussistenza del suo diritto, ma questo non può risolversi nella obliterazione dell'obbligo di consegna che comunque grava, per le ragioni sopra esposte, in capo al custode.
      Ulteriore conferma di questo assunto si ritrova nella previsione di cui all'art. 560, commi terzo e quarto, c.p.c., dalla lettura dei quali si evince che tra ordine di liberazione ed ingiunzione per il rilascio contenuta nel decreto di trasferimento non v'è alcun rapporto di incompatibilità, né tanto meno di esclusione del primo ad opera del secondo.
      L'ordine di liberazione viene adottato dal Giudice al più tardi nel momento in cui pronuncia l'aggiudicazione e viene eseguito dal custode, a spese della procedura, secondo le disposizioni dettate dal Giudice dell'esecuzione, il quale a tal fine può anche autorizzare il custode ad avvalersi della forza pubblica ai sensi dell'art. 68 c.p.c. (si noti a questo proposito che all'esito delle modifiche apportate dal d.l. 59/2016, l'ordine di liberazione non costituisce più "titolo esecutivo", ma provvedimento self executive attuato direttamente dal custode).
      L'ingiunzione al rilascio contenuta nel decreto di trasferimento, invece, costituisce un "titolo esecutivo" che può essere messo in esecuzione dall'aggiudicatario (a sue spese) ai sensi dell'art. 605 e ss c.p.c., e dunque attraverso l'instaurazione di una procedura esecutiva per rilascio.
      Che si tratti di titoli concorrenti si ricava inoltre dalla previsione (pur sempre contenuta nel quarto comma dell'art. 560 c.p.c.) secondo cui l'ordine dell'esecuzione viene attuato dal custode anche dopo l'emissione del decreto di trasferimento, a meno che l'aggiudicatario non lo esenti.
      Ciò detto, e venendo alle modalità attraverso cui agire, occorre in primo luogo stabilire se l'ordine di liberazione possa essere pronunciato anche in sede fallimentare.
      La giurisprudenza di merito (in questo senso, Tribunale, Reggio Emilia, sez. fallimentare, sentenza 26/10/2013) e la dottrina prevalente lo ammettono quando la vendita si svolge secondo le prescrizioni del codice di procedura civile.
      Più recentemente (Trib. Mantova, 13 ottobre 2016) si è aggiunto che anche quando la vendita si sia svolta mediante procedure competitive questa possibilità deve ritenersi praticabile. A questo proposito si è osservato che sebbene sia il curatore che sceglie, con il programma di liquidazione, le modalità di vendita dei beni, optando - ai sensi del comma 1 o del comma 2 dell'art. 107 l.fall. - per le procedure competitive ovvero per la liquidazione in base alle norme del codice di procedura civile, la scelta per l'una o l'altra modalità non incide sulla natura delle vendite medesime, trattandosi comunque di vendite coattive, attuate cioè contro la volontà del fallito, con la conseguenza che nell'uno e nell'altro caso deve ritenersi ammissibile la possibilità di adottare l'ordine di liberazione.
      Affermato dunque che, secondo l'opinione che ci sembra prevalere (e che riteniamo condivisibile) l'ordine di liberazione può essere adottato indipendentemente dalle modalità della vendita previste nel programma di liquidazione (affermazione questa che oggi trova ulteriore conforto nella considerazione per cui l'ordine di liberazione non è più titolo esecutivo e quindi non si pone più il tema della tipicità), bisogna chiedersi se nel caso prospettato nella domanda la disponibilità dell'immobile possa essere conseguita dal curatore attraverso l'ordine di liberazione, visto che l'occupante detiene il bene in forza di un contratto di locazione stipulato dal curatore stesso.
      All'interrogativo riteniamo debba essere fornita risposta affermativa.
      Invero, secondo la giurisprudenza di legittimità, il contratto stipulato dal curatore fallimentare (o dal custode) a norma dell'art. 560 c.p.c. "è un contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente in executivis" (Cass., s.u., 20 gennaio 1994, n. 459). Ciò in quanto la disciplina della opponibilità della locazione all'acquirente trova la sua fonte di disciplina esclusivamente nell'art. 2923 c.c., con la conseguenza che se un contratto di locazione è successivo al pignoramento, non sarà opponibile alla procedura anche ove stipulato dal custode su autorizzazione del Giudice.
      Negli stessi termini, più recentemente, Cass. 28 settembre 2010, n. 20341, secondo la quale "la locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata, è contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata".
      Se dunque il contratto stipulato dal custode non è comunque opponibile all'aggiudicatario, e se l'ordine di liberazione anticipa ad un momento precedente alla vendita gli effetti dell'ingiunzione contenuta nel decreto di trasferimento, l'ordine di rilascio potrà essere utilizzato anche nel caso prospettato dopo che, emesso il decreto di trasferimento, la locazione è venuta meno.
      Infine, per quanto attiene ai canoni pregressi ed all'indennità di occupazione post decreto di trasferimento, osserviamo che in ordine ai primi (da acquisirsi all'attivo fallimentare in quanto frutti di un cespite ricompreso nel fallimento) la legittimazione spetta certamente al curatore. Non altrettanto sembra potersi dire per i secondi. Si tratta infatti dei frutti prodotti da un bene che non appartiene più al fallimento, e dunque il titolare del relativo diritto di credito non può che essere il nuovo proprietario, unico legittimato attivo.

      • Alfredo Tacchetti

        Fermo 13/07/2018 12:02

        RE: RE: LIBERAZIONE IMMOBILE VENDUTO

        Vi ringrazio del pronto ed esaudiente riscontro che peraltro condivido. Un ultimo, residuo chiarimento: il decreto di trasferimento emesso dal GD ex art. 586 C.P.C.(contenente l'ingiuzione di rilascio immediato, essendo strumento concorrente ma non completamente sovrapponibile a quello di cui all'art. 560 C.P.C, mi par di capire costituisca titolo da eseguire mediante Ufficiale Giudiziario con precetto e preavviso di rilascio. E'così?
        Eventualmente dovrò nominare un difensore per gli atti esecutivi e di preannuncio degli stessi?
        Grazie ancora.
        Avv. Alfredo Tacchetti

        • Zucchetti SG

          16/07/2018 17:33

          RE: RE: RE: LIBERAZIONE IMMOBILE VENDUTO

          Esatto.
          La natura di titolo esecutivo per il rilascio propria del decreto di trasferimento consente all'aggiudicatario di agire ex art. 605 e ss c.p.c. per conseguire la disponibilità del bene nei confronti di chiunque detenga il bene senza titolo o in forza di titolo non opponibile alla procedura (la Corte di Cassazione è orientata in questi termini sin dagli anni 60. Si veda Sez. I, 22.4.1963, n. 1024; più recentemente Cass. Sez. III, 4.7.2006, n. 15268 e, negli stessi termini, con specifico riguardo al fallimento, Sez. I, 14.10.2011, n. 21224).
          Precipitato di questa impostazione è che detta esecuzione dovrà essere intrapresa con il ministero di un difensore.
          Tuttavia il contenuto della domanda ci spinge ad una precisazione. Legittimato a porre in esecuzione il decreto di trasferimento è certamente l'aggiudicatario. Al contrario, il custode dispone del più agile ed economico strumento dell'ordine di liberazione. È questo il mezzo attraverso il quale egli deve adempiere all'obbligazione di consegna di cui all'art. 1476 c.c.
          Certamente è lecito chiedersi se il custode/curatore possa agire per conseguire la disponibilità del bene utilizzando il decreto di trasferimento. Sul punto non ci risultano precedenti giurisprudenziali che abbiano affrontato ex professo il tema, e la risposta parrebbe essere positiva ove si consideri la previsione di cui all'art. 560, comma quinto, c.p.c., laddove attribuisce al custode la legittimazione processuale ad esercitare le azioni necessarie a conseguire la disponibilità del bene.
          La questione, tuttavia, ci sembra rilevare sul piano della opportunità, poiché occorre chiedersi quali ragioni giustificano l'attivazione di un procedimento esecutivo formale (quello di cui all'art. 605 e ss c.p.c. fondato sul decreto di trasferimento) a discapito di un iter endoprocedimentale più agile e meno oneroso.

          • Alfredo Tacchetti

            Fermo 16/07/2018 19:15

            RE: RE: RE: RE: LIBERAZIONE IMMOBILE VENDUTO

            Scusate, ma era proprio il dubbio rappresentato con il mio primo intervento.
            Allo stato ho a disposizione soltanto il provvedimento ex art. 586 C.P.C., con ogni probabilità, attivabile esclusivamente dall'aggiudicatario.
            Quindi, dovrei fare un'istanza per avere un provvedimento ex art. 560 C.P.C.?
            Diversamente dovrei ipotizzare di non essere onerato della liberazione, mentre se l'aggiudicatario pretende - come sta facendo- di far leva sul provvedimento - emesso - ex art. 586 C.P.C., dovrà operare di sua iniziativa e spese.
            Scusate se insisto ma ritengo vada chiarita la questione a beneficio di tutti.
            cordialmente
            Avv. Alfredo Tacchetti

            • Zucchetti SG

              18/07/2018 08:55

              RE: RE: RE: RE: RE: LIBERAZIONE IMMOBILE VENDUTO

              Rispondiamo volentieri alla ulteriore richiesta di chiarimenti, osservando quanto segue.
              È oggettivamente dubbio (e, come abbiamo detto, non ci constano precedenti giurisprudenziali né opinioni dottrinarie sull'argomento) che il decreto di trasferimento possa essere azionato dal custode attraverso un procedimento esecutivo promosso ex art. 605 e ss c.p.c..
              Certamente l'istituto è stato pensato con lo sguardo rivolto verso l'aggiudicatario, ma è altrettanto vero che il curatore è il soggetto passivo dell'obbligazione di consegna che deriva dal trasferimento della proprietà del bene.
              Ad ogni buon conto, questo ci sembra un falso problema: invero, posto che – per tutte le ragioni sin qui spiegate – la liberazione del bene a cura del curatore può essere ottenuta attraverso l'attuazione dell'ordine di liberazione, anche se fosse pacifica la utilizzabilità in via esecutiva, da parte della curatela, del decreto di trasferimento, questa dovrebbe comunque agire utilizzando l'ordine di liberazione, la cui attuazione è assai più agile ed economica perché, non snodandosi attraverso le regole di cui agli artt. 605 e ss c.p.c.:

              • non necessita del ministero del difensore;
              • dispensa il curatore dal munirsi della formula esecutiva;
              • non abbisogna della previa notifica del titolo esecutivo, del precetto e del preavviso di sloggio di cui all'art. 608 c.p.c.;
              • non implica il coinvolgimento dell'ufficiale giudiziario;
              • si giova di un procedimento di liberazione dei mobili dall'immobile più snello di quello disciplinato dall'art. 609 c.p.c.
              In definitiva, il suggerimento che ci sentiamo di offrire è quello di chiedere al Giudice delegato l'adozione dell'ordine di liberazione motivando la richiesta con la necessità di adempiere alla obbligazione di consegna del bene all'acquirente.

              • Alfredo Tacchetti

                Fermo 18/07/2018 09:33

                RE: RE: RE: RE: RE: RE: LIBERAZIONE IMMOBILE VENDUTO

                Bene, vi ringrazio per la proficua e approfondita discussione.
                Avv. Alfredo Tacchetti