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annotazione ex art. 2843 c.c
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Antonio Perfetto
Bologna16/02/2026 17:06annotazione ex art. 2843 c.c
gentilissimi,
vi chiedo un parere sull'annotazione ex art. 2843 cc. anche alla luce della Cassazione n. 1027 del 16/1/2025.
nella fattispecie, di esecuzione immobiliare, il credito garantito da ipoteca é ceduto in data anteriore alla trascrizione del pignoramento immobiliare.
è necessaria la formalità dell'annotazione ex art. 2843 cc. affinché il cessionario (del credito) possa invocare la causa di prelazione?
se sì, entro quando deve essere effettuata l'annotazione?
Grazie
Antonio Perfetto-
Zucchetti Software Giuridico srl
20/02/2026 10:14RE: annotazione ex art. 2843 c.c
A nostro avviso per invocare la causa di prelazione il creditore avrebbe dovuto eseguire l'annotazione prima della trascrizione del pignoramento.
Come correttamente evidenziato nella domanda, una vicenda pressoché sovrapponibile a quella illustrata è stata affrontata da (Cass. Sez. 3, 16/01/2025, n. 1027, così massimata: "Ai fini della distribuzione della somma ricavata da una procedura espropriativa, se il credito garantito da ipoteca è ceduto in data anteriore alla trascrizione del pignoramento immobiliare, l'annotazione della vicenda traslativa, prescritta dall'art. 2843 c.c., è necessaria affinché il nuovo titolare del credito possa invocare la causa di prelazione, perché la predetta formalità ne integra un imprescindibile elemento costitutivo, che, a tutela degli altri creditori, dev'essere rilevabile a chi dà corso alla procedura o in essa interviene.
Il caso riguardava proprio una cessione di credito garantito da ipoteca in data anteriore al pignoramento.
La Corte, nel fondare il proprio convincimento muove dalla premessa per cui normalmente "l'annotazione delle vicende traslative – o surrogatorie – che interessino il credito assistito da ipoteca (purché l'ipoteca sia iscritta anteriormente alla trascrizione del pignoramento immobiliare) "ha una funzione non già costitutiva bensì latamente dichiarativa", e ciò "poiché non si va a costituire una garanzia nuova, ma solo a modificare il soggetto che ne è titolare, senza che tale cambiamento determini un aggravamento della posizione degli altri creditori concorrenti, essendo per loro indifferente che a soddisfarsi in via privilegiata sia il cedente o il surrogante" (così uniformandosi a Cass. Sez. III, 6 febbraio 2024, n. 3401).
Aggiunge però che "Tale indirizzo, dal quale non ci s'intende qui discostare, richiede, tuttavia, una puntualizzazione, che risulta decisiva nel presente caso", osservando che "il suddetto orientamento giurisprudenziale – che ha avuto il suo arresto capofila Cass. Sez. 1, sent. 10 agosto 2007, n. 17644, Rv. 598528-01… ha… sempre riguardato fenomeni di successione nel credito posteriori al pignoramento".
In questi casi, rileva la Corte, "deve ritenersi irrilevante, in linea generale, la circostanza della mancata annotazione di una vicenda traslativa (o surrogatoria). Invero, "il fatto che il cessionario del creditore ipotecario, divenuto tale dopo la vendita del bene e dopo il decreto di trasferimento, possa partecipare alla distribuzione della somma ricavata, con la prelazione spettante al dante causa senza necessità di annotazione della vicenda traslativa" (e ciò "poiché non vi è più nulla da annotare essendosi spenta la formalità e i suoi effetti trasferiti sul prezzo"), "non implica logicamente che, qualora la cessione avvenga prima della vendita e non sia stata annotata, il cessionario diventi chirografo nonostante l'ipoteca fosse stata iscritta prima del pignoramento, e fosse quindi noto ai creditori concorrenti di dover essere postergati" (così, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 26 febbraio 2021, n. 5508").
Tuttavia precisa la pronuncia del 2025 "postulare – ancorché sempre e solo agli effetti della distribuzione del ricavato dalla vendita forzata – quale esito estremo dell'impostazione appena illustrata addirittura l'assoluta irrilevanza dell'annotazione persino in un caso, qual è quello presente, in cui la cessione … risulti avvenuta anteriormente al pignoramento, stride … con l'affermazione secondo cui l'annotazione ex art. 2843 cod. civ. "ha carattere costitutivo del nuovo rapporto ipotecario dal lato soggettivo, rappresentando un elemento integrativo indispensabile della fattispecie del trasferimento, con l'effetto di sostituire al cedente o surrogante il cessionario o surrogato, non solo nella pretesa di credito (…) ma, altresì, nella prelazione annessa al diritto reale di garanzia, motivo per cui la mancata annotazione nei confronti dei terzi priva di effetti la trasmissione del vincolo" (così Cass. Sez. 3, sent. n. 5508 del 2021, cit.)".
In definitiva, secondo questa pronuncia "quanto meno nel caso di una vicenda traslativa (o surrogatoria) del credito perfezionatasi anteriormente al pignoramento … non può prescindersi dalla necessità dell'annotazione, ex art. 2843 cod. civ., affinché il nuovo titolare del credito possa avvalersi della prelazione annessa al diritto reale di garanzia: quella formalità integrando, prima dell'avvio della procedura espropriativa sul bene nella quale si vorrebbe fare valere, un imprescindibile elemento costitutivo della ragione di prelazione, che, a tutela degli altri creditori, deve essere ben presente a chi dà corso a quella procedura o in essa interviene".
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