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Regime IVA terreni - decadenza lottizzazione

  • Massimo Mancinelli

    Fermo
    12/02/2026 17:47

    Regime IVA terreni - decadenza lottizzazione

    Buongiorno, sono professionista delegato in una procedura esecutiva pendente nei confronti di una società fallita, avente ad oggetto un fabbricato e alcuni terreni, il tutto compreso nel medesimo lotto.
    La questione che vorrei sottoporre è di carattere fiscale, in particolare relativa al regime IVA.
    Per quanto riguarda il fabbricato (opificio cat. D/7), trattandosi di bene strumentale per natura, questo soggiace al regime di esenzione (salva derogabilità tramite espressa opzione, di cui il curatore fallimentare ha già dichiarato di non volersi avvalere).
    Per quanto riguarda i terreni, invece, la questione è più complessa. Nella perizia l'area viene infatti qualificata come «area libera derivante da terreno artigianale attualmente non edificabile»; l'esperto fa però derivare tale presunta non edificabilità dalla decadenza del piano di lottizzazione.
    Non avendo trovato specifici contributi giurisprudenziali, mi domando se effettivamente la decadenza dello strumento urbanistico modifichi - ai fini fiscali - la qualità di «edificabilità» in precedenza riconosciuta ai terreni in questione.
    Inoltre, nel caso in cui la sola vendita dei terreni fosse assoggettabile ad IVA, vorrei sapere se sia corretto prendere come base imponibile il valore specificato in perizia che indica stime singole, una riferita al capannone e l'altra all'area comprensiva dei terreni.
    Grazie

    • Zucchetti Software Giuridico srl

      18/02/2026 12:31

      RE: Regime IVA terreni - decadenza lottizzazione

      on condividiamo la prospettazione secondo cui, ai fini fiscali, il terreno vada considerato non edificabile.
      La cessione di terreni è assoggettata all'applicazione dell'IVA (nella misura ordinaria del 22%), ove l'aggiudicatario sia un soggetto passivo Iva e si tratti di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.
      Invero, ai fini IVA, ai sensi dell'art. 2, co. 3, lettera c) del D.P.R. n. 633/72, non sono considerate cessioni di beni quelle che hanno per oggetto "terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni" mentre, in tutti gli altri casi, la cessione è soggetta a IVA al 22% (Si tenga presente che ai fini tributari ai sensi dell'art. 36, comma 2, D.L. 4.7.2006, n. 223, convertito, con modificazioni, con l. 4.8.206, n. 248 "un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio, in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo", e che non costituisce utilizzazione edificatoria la costruzione delle opere indicate nell'art. 17, comma 3 let. a) del d.P.R. 380/2001, cioè le opere da realizzare "nelle zone agricole ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell'imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell'articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153").
      Nel caso di specie, pertanto, a nostro avviso il terreno è soggetto ad IVA.

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