Menu
Forum ESECUZIONI - ALTRO
Spese condominiali arretrate
-
Moreno Carenini
Torre de' Busi (BG)06/03/2023 16:04Spese condominiali arretrate
Buongiorno,
a seguito di una aggiudicazione di un immobile, l'amministratore di condominio e l'aggiudicatario/nuovo condomino mi chiedono se competono a quest'ultimo le spese condominiali straordinarie. (Preciso che la delibera straordinaria che ha richiesto tali spese straordinarie è del Marzo 2022, mentre il decreto di trasferimento è dell'Ottobre 2022). L'aggiudicatario ritiene che tali spese non siano a suo carico in quanto straordinarie, dato che la sentenza di cassazione 15547/2017 sostiene che " obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell'edificio è chi era condomino, giacchè proprietario dell'unità immobiliare poi alienata, al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbligazione." Quindi secondo l'aggiudicatario in questo caso non è prevista la responsabilità solidale ex art. 63.
Resto in attesa di un vostro riscontro, grazie-
Zucchetti SG
09/03/2023 14:04RE: Spese condominiali arretrate
Il tema è ricorrente, e fonte di ricorsive incertezze.
Ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
Innanzi tutto va detto che la locuzione "anno in corso" non si riferisce all'anno solare, bensì all'annualità di esercizio.
Questo assunto è condiviso della prevalente dottrina e dalla giurisprudenza, la quale ha osservato che "In tema di ripartizione delle spese condominiali, l'espressione "anno in corso", di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all'approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l'anno solare". (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017. Negli stessi termini si era espresso, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale "Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino").
Dunque, preliminarmente, al fine di individuare le spese condominiali insolute per le quali sussiste un vincolo di solidarietà tra vecchio e nuovo proprietario, occorre individuare da quando decorre l'annualità di esercizio, e per fare questo è necessario avere riguardo alle delibere assembleari di approvazione dei bilanci e dei conti consuntivi degli esercizi che si riferiscono alle due annualità di cui le abbiamo detto.
Discorso diverso concerne i criteri da utilizzare per verificare se una data spesa sia o meno ricomprendibile nel biennio considerato dall'art. 63 citato dovendosi avere riguardo, a tal fine, alla natura della stessa, alla data dell'assemblea condominiale in seno alla quale la spesa è stata deliberata o a quella in cui la spesa è stata sostenuta o si è resa necessaria.
In questo contesto la summa divisio va operata tra spese necessarie per la conservazione o il godimento delle parti comuni e spese per la esecuzione di interventi di straordinaria manutenzione.
Con riferimento alle prime si è affermato che "l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa" (Cass., 18.4.2003, n. 6323).
Viceversa, in materia di interventi di straordinaria manutenzione, la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. (Cass., 3.12.2010, n. 24654).
In questi termini si è espressa anche la pronuncia citata nella domanda, ove si è affermato che "In tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni (nella specie, alla facciata), laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano - secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio - su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione. Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell'approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio, trattandosi di circostanze ostative unicamente all'emissione, nei confronti dell'alienante - che non è più condomino - di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma non estintiva del debito originario del cedente, che rimane azionabile nei sui confronti in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria". (Cass. n. 15547 del 22/06/2017).
Dunque, e venendo alla risposta, l'aggiudicatario ha ragione nell'affermare che le spese sono a carico del vecchio proprietario, ma questo vale nei rapporti interni tra precedente e nuovo proprietario; viceversa, nei confronti del condominio, opera l'art. 63 disp. att. c.c., la cui operatività non è toccata dai precedenti surrichiamati, i quali si limitano a disciplinare i rapporti tra i due comproprietari che si sono succeduti. Del resto, l'art. 63 citato non opera nessuna distinzione in ordine alla tipologia di spesa. Il legislatore, infatti, parlando di "contributi" ha volutamente utilizzato un termine omnicomprensivo, che abbraccia tutte le spese comunque dovute dal condomino in quanto tale, a prescindere dalla genesi dell'obbligazione pecuniaria.
-
Scarica la nuova app
