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contratto preliminare registrato - saldo prezzo al debitore o alla procedura?
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Vittorio Segantini
Aprilia (LT)20/05/2025 16:30contratto preliminare registrato - saldo prezzo al debitore o alla procedura?
in qualità di delegato, sto vendendo un terreno all'asta, a breve sarà svolto il terzo tentativo. Il bene era oggetto di preliminare di compravendita trascritto anteriormente al pignoramento (non vi era ipoteca), dunque opponibile alla procedura.
Per scrupolo, essendo in scadenza il termine triennale per la stipula del definitivo, ex art. 2645bis cc, faccio fare visura ipocatastale aggiornata e rilevo che il debitore ha effettivamente venduto il bene al promissario acquirente a una settimana dalla scadenza del triennio (dunque nei termini) incassando il saldo prezzo!
dunque mi chiedo:
- il debitore, pignorato, poteva legittimamente presenziare al rogito?
- il debitore pignorato, poteva incassare il saldo prezzo?
- non doveva il saldo prezzo essere incassato dalla procedura esecutiva in quanto il pignoramento non pregiudica il compratore ma il debitore era pur sempre "spossessato" e soggetto al pignoramento.
In attesa di un Vostro parere, ringrazio e saluto anticipatamente.-
Zucchetti Software Giuridico srl
21/05/2025 18:28RE: contratto preliminare registrato - saldo prezzo al debitore o alla procedura?
Nel dare parziale risposta agli interrogativi posti, Cass. 19/12/2016, n. 26102 ha affermato che la trascrizione del pignoramento effettuata contro il promittente alienante … non è opponibile al terzo, promissario acquirente… che abbia precedentemente trascritto un contratto preliminare (o una domanda di volta all'accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni di una scrittura privata preliminare) trascrivendo poi il contratto definitivo di compravendita, precisando che "La trascrizione del definitivo retroagendo ad epoca precedente la trascrizione del pignoramento prevale su quest'ultimo, comportandone l'inefficacia".
Stando a questa pronuncia, dunque, le questioni poste nella domanda non avrebbero neppur ragion d'essere, poiché il giudice dovrebbe dichiarare l'estinzione della procedura per sopravvenuta inefficacia del pignoramento.
Rispetto a questa conclusione nutriamo tuttavia qualche dubbio (anche in ragione del fatto che la Corte non era stata investita della questione relativa alle sorti di un pignoramento successivo alla trascrizione di un contratto preliminare cui aveva fatto poi seguito la trascrizione del definitivo).
Le sezioni unite, con la pronuncia n. 21045/2009 si sono occupate dell'art. 2645-bis c.c. affermando che "La ratio della disciplina consiste nel tutelare il promissario, che, all'atto della stipulazione del preliminare o comunque nelle more della stipulazione del contratto definitivo, abbia corrisposto in tutto o in parte il corrispettivo dovuto, contro l'eventualità che il promittente si sottragga all'adempimento dell'obbligazione assunta, ponendo in essere atti di disposizione del bene promesso, tali da rendere impossibile il successivo trasferimento dell'immobile. vigenza del testo originario del … Nella vigenza del testo originario del codice civile, l'impossibilità di procedere alla trascrizione del preliminare, … esponeva il promissario, che avesse in tutto o in parte adempiuto la propria obbligazione, al rischio dell'inadempimento della controparte, dovendo egli soccombere di fronte ad atti dispositivi eventualmente posti in essere da quest'ultima, ovvero ad atti compiuti da terzi in danno della medesima controparte; la trascrizione di questi atti, se intervenuta anteriormente al contratto definitivo, ne rendeva infatti impossibile la stipulazione… Per evitare questi inconvenienti (ai quali, in passato, poteva ovviarsi esclusivamente attraverso la tempestiva trascrizione di una domanda di esecuzione in forma specifica) è ora riconosciuta la possibilità di tutelare il proprio diritto all'acquisto direttamente mediante la trascrizione del contratto preliminare".
Nel condividere questa ricostruzione, la citata Cass. n. 26102 /2016 ha aggiunto che "Tale efficacia va intesa, come detto, nel senso che consente di "prenotare" gli effetti tipici della trascrizione del contratto definitivo…, in modo che, per assicurarsi la prevalenza, al promissario acquirente non basta la trascrizione del preliminare ma occorre che questa sia seguita dalla trascrizione del definitivo. Solo ove seguita da quest'ultima, la trascrizione del preliminare rende inopponibili al promissario acquirente tutte le iscrizioni o trascrizioni eseguite medio tempore nei confronti del promittente alienante.
Se dunque la norma ha la funzione di tutelare il promissario acquirente, farne derivare, quale effetto ulteriore, quello della inefficacia del pignoramento in conseguenza della trascrizione del definitivo ci sembra assegnare alla norma una funzione non prevista, per lo più dissonante rispetto alla sua missione.
Se si condivide questo, occorre a questo punto interrogarsi su come incida la stipula del definitivo sulla esecuzione intrapresa in forza di pignoramento trascritto dopo la trascrizione del preliminare.
Proviamo a spiegare le ragioni di questo nostro convincimento.
L'art. 560 comma 2 c.p.c. prescrive che al debitore, custode ex lege della cosa pignorata, così come al custode nominato dal giudice, è vietato dare in locazione l'immobile, senza l'autorizzazione del giudice.
La norma è figlia della volontà del legislatore di evitare che il debitore ed il custode trasferiscano a terzia la disponibilità materiale del bene senza il consenso del giudice, in ragione della forte incidenza sulla custodia che può avere la materiale concessione in godimento a terzi del bene pignorato.
Non è invece inibita, all'esecutato, la disponibilità giuridica del cespite, posto che essa, ex se non incide sulla custodia e sulla conservazione dello stesso.
La riprova del fatto che il debitore non perde la disponibilità giuridica del bene si ha nell'art.2913 e 2914 c.c., i quali a proposito degli atti di alienazione si limitano a disporre che tali atti di alienazione "non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione" ove non aventi data certa anteriore al pignoramento (beni mobili) o non trascritti prima del pignoramento (beni immobili). Si noti, a questo proposito, che il codice previgente sanciva la nullità di questi atti e che dunque nel codice del 1942 si è passati da un regime di nullità (e dunque di inidoneità alla produzione dell'effetto traslativo) ad uno di mera inopponibilità ai creditori, il che vuol dire, che rispetto ai contraenti, l'atto è valido ed efficace.
Questo atto è valido ed efficace ancor più ove si tratti di un contratto definitivo stipulato in esecuzione di un preliminare trascritto, posto che a mente dell'art. 2645-bis comma 2 "La trascrizione del contratto definitivo … prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare".
Se dunque il debitore non perde la legittimazione a compiere atti dispositivi, cionondimeno, quando questo atto è opponibile alla procedura poiché posto in essere in adempimento di un contratto preliminare, cionondimeno occorre domandarsi se, allo stesso modo è legittimato a riscuotere il corrispettivo o se invece quel corrispettivo diventa esso stesso l'oggetto del pignoramento, con la conseguenza che deve essere versato al custode.
A questo proposito osserviamo che la soluzione affermativa potrebbe essere affermata sulla scorta di quanto affermato dalla Corte di cassazione a proposito della legittimazione del custode rispetto alle azioni derivanti da un contratto di locazione opponibile alla procedura.
In una situazione di tal fatta, secondo la corte di cassazione "il custode giudiziario - quale titolare di un ufficio di diritto pubblico sottoposto al controllo dell'autorità giudiziaria e destinato a sostituirsi al titolare nella gestione e amministrazione del compendio in custodia, che costituisce un patrimonio autonomo o separato e, dunque, un distinto centro di imputazione di rapporti patrimoniali - è legittimato alla riscossione dei canoni di locazione e, in caso di morosità del conduttore, all'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto". (Cass. 24/09/2024, n. 25584).
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