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Forum ESECUZIONI - ALTRO
Istanza assegnazione lotto
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)11/03/2025 17:05Istanza assegnazione lotto
Buonasera.
Sono il custode e delegato alla vendita di un compendio immobiliare costituito da 3 lotti.
Con riferimento al lotto 2, composto da terreni agricoli, l'elaborato peritale ha evidenziato che i predetti terreni sono oggetto di contratto di affitto della durata di 24 anni. Il contratto di affitto è stato registrato anteriormente alla trascrizione del pignoramento, risultando pertanto opponibile alla procedura.
Dovrei quindi ai sensi dell'art. 559 cpc chiedere il versamento del canone di affitto direttamente alla procedura, calcolato dalla data di trascrizione del pignoramento alla scadenza, avvertendo già l'affittuario che il contratto dovrà intendersi risolto alla sua naturale scadenza.
Mentre stavo per richiedere l'autorizzazione al G.E. a procedere, nel fascicolo telematico della procedura ho rinvenuto il deposito di una istanza di assegnazione del lotto 2 da parte del creditore procedente per un importo corrispondente al valore di stima, con offerta da parte del creditore procedente alla procedura del versamento della differenza tra l'ammontare del proprio credito ed il valore periziato.
Non è stato ancora pubblicato l'avviso di vendita per tutti e 3 i lotti.
Svolto questo doveroso excursus, vorrei porre i seguenti quesiti:
1) l'istanza di assegnazione preclude allo scrivente il poter chiedere all'affittuario il versamento del canone di locazione alla procedura?
Io ritengo di no, poichè anche nell'ipotesi che in sede di esperimento di vendita si faccia luogo all'accoglimento dell'istanza di assegnazione, il contratto di affitto è comunque opponibile e l'affittuario comunque tenuto a corrispondere il canone.
2) il deposito dell'istanza di assegnazione cosa comporta ai fini pratici per la procedura esecutiva? Si dovrà tener conto dell'istanza di assegnazione già in questa sede anteriore alla fissazione dell'esperimento di vendita o soltanto in sede di eventuale gara?
3) sull'istanza di assegnazione depositata dovrà già provvedere il G.E. o semplicemente il Delegato dovrà tenerla in considerazione in sede di esperimento di vendita?
Ringrazio per l'attenzione. Cordiali saluti.-
Zucchetti Software Giuridico srl
14/03/2025 15:01RE: Istanza assegnazione lotto
Se non abbiamo male interpretato la domanda, il creditore ha formulato una istanza di assegnazione ai sensi dell'art. 588 c.p.c., il quale dispone che "ogni creditore", nel termine di dieci giorni prima della data della vendita, può presentare istanza di assegnazione per il caso in cui la vendita non abbia luogo. Il successivo art. 589 (letto congiuntamente all'art. 506) aggiunge poi che il prezzo da versare deve essere non inferiore alle spese di esecuzione più l'importo dei crediti aventi diritto di prelazione di grado superiore rispetto a quello dell'offerente. Fermi questi limiti, il creditore può essere ammesso a versare una somma pari alla differenza tra il prezzo del bene ed il suo credito, considerato in linea capitale. Una prima risposta può quindi essere data: non v'è alcuna interferenza tra l'istanza di assegnazione e gli adempimenti cui è tenuto il custode, che dunque deve continuare a riscuotere i canoni. Quanto alle successive domande, le stesse possono essere esaminate congiuntamente. Intanto va tenuto presente l'art. 588 c.p.c., prevede, come detto, che il creditore può formulare istanza di assegnazione per il caso in cui "la vendita non abbia luogo". Seguono agli artt. 572 e 573 c.p.c. Il primo stabilisce che quando viene depositata un'unica offerta per un importo inferiore al prezzo base, il giudice aggiudica a meno che non ritenga di conseguire un prezzo superiore con un nuovo esperimento di vendita "e non sono state presentate istanze di assegnazione". Il secondo prevede che se (con o senza gara) il prezzo raggiunto è inferiore al prezzo base, il giudice aggiudica, a meno che non sia stata presentata una istanza di assegnazione. Tutto questo significa che solo una offerta (non importa se unica o meno) di importo almeno pari o superiore al prezzo base prevale sull'istanza di assegnazione. La legge non regolamenta espressamente il caso in cui vi sia una istanza di assegnazione, e tuttavia il professionista delegato, in presenza di una sola offerta valida per un importo inferiore al prezzo base, ritenga seriamente di poter conseguire un prezzo superiore con un nuovo esperimento di vendita. La soluzione preferibile, in questo caso, sembra essere quella per cui debba darsi luogo all'assegnazione del bene, poiché si è in presenza di un esperimento che non ha avuto esito positivo, il che determina la condizione richiesta dall'art. 588 c.p.c. Quindi, in definitiva, in professionista delegato dovrà considerare l'istanza di assegnazione al fine di verificare se dopo l'apertura delle buste e lo svolgimento dell'eventuale gara, il bene dovrà essere aggiudicato (perché si è ottenuto un prezzo almeno pari al prezzo base) o se invece dovrà essere assegnato al creditore, nel qual caso ne darà atto a verbale e rimetterà gli atti al giudice dell'esecuzione. -
Michele Feltrin
Ceggia (VE)17/04/2025 18:20RE: RE: Istanza assegnazione lotto
Aggiungo una ulteriore circostanza.
Dopo aver preso atto del deposito dell'istanza di assegnazione ove peraltro il creditore procedente dichiara che "l'ipoteca che garantisce il credito dell'istante ha grado primo sui beni immobili pignorati di cui al lotto 2 "terreni agricoli" e non sussistono creditori intervenuti con titolo di prelazione anteriore", ho ri-controllato ulteriormente la relazione ventennale e risulta che:
- il creditore procedente (persona fisica) ha una ipoteca giudiziale da decreto ingiuntivo iscritta nel 2020;
- vi è poi una ipoteca a favore dell'Agenzia Riscossione iscritta nel 2023;
- successivamente vi è la trascrizione del pignoramento svolto dal creditore procedente del 2024.
Quanto dichiarato dal creditore procedente nell'istanza di assegnazione riflette la cronologicità delle iscrizioni, tuttavia nel fascicolo telematico sono presenti altri 2 interventi, non garantiti da ipoteca sui beni di cui al lotto 2 oggetto dell'istanza di assegnazione.
Ora l'art. 589 cpc stabilisce che se nella procedura non risulta che vi sia alcuno dei creditori di cui all'articolo 498 e se non sono intervenuti altri creditori oltre al procedente, questi può presentare offerta di pagamento.....
Analizzando la norma sorge un dubbio poichè nel caso di specie vi è un creditore ipotecario intervenuto (Ag. Riscossione), al quale peraltro era stato fatto anche l'avviso ex art. 498 cpc.
Detto questo, pur essendo certo che il credito del creditore procedente prevarrebbe su quello degli intervenuti, qualora all'esperimento di vendita non venisse presentata alcuna offerta per il lotto 2, posso procedere con l'assegnazione o difettano i presupposti dell'art. 589 cpc impedendomi di procedere con l'assegnazione?
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Zucchetti Software Giuridico srl
21/04/2025 11:09RE: RE: RE: Istanza assegnazione lotto
Con riferimento alla prima richiesta di precisazione in realtà non si tratta tecnicamente di "risoluzione del contratto" ma di accertamento del fatto che rispetto alla procedura quel contratto non è opponibile (in ragione della viltà del canone) per cui il giudice dell'esecuzione può emettere l'ordine di liberazione.
Quanto ai canoni, il fatto che il contratto non è opponibile (o che andrà a risolversi entro il novennio se non interverrà la disdetta) non vuol dire che il custode non debba apprenderne in canoni, nella misura prevista dal contratto, poiché quelli restano comunque frutti della cosa pignorata, e come tali soggetti al pignoramento.-
Michele Feltrin
Ceggia (VE)22/04/2025 08:49RE: RE: RE: RE: Istanza assegnazione lotto
Buongiorno.
Credo che a questo quesito sia stata data la risposta presentata per altro quesito.
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Zucchetti Software Giuridico srl
22/04/2025 17:21RE: RE: RE: Istanza assegnazione lotto
La previsione di cui all'art. 589 c.p.c. non deve trarre in inganno. Essa sta semplicemente a precisare che se vi sono intervenuti all'assegnazione del cespite segue comunque la fase della distribuzione del ricavato nei casi in cui gli intervenuti abbiano un privilegio di grado superiore rispetto al creditore a favore del quale l'assegnazione viene disposta.
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