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Usucapione
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)06/05/2025 18:33Usucapione
Buonasera.
In una esecuzione immobiliare è stato pignorato un immobile ad uso abitazione.
Le formalità pregiudizievoli a carico dell'immobile sono rappresentate da ipoteche iscritte da alcuni creditori.
Al sopralluogo dell'immobile con il perito al fine della redazione della perizia di stima, l'occupante (senza alcun titolo opponibile alla procedura) ha esibito un atto di citazione per usucapione iscritto presso il tribunale competente nei confronti del debitore esecutato, poiché occupava l'immobile da più di 20 anni.
Il perito ha evidenziato in perizia che il soggetto sta occupando l'immobile senza titolo.
Il quesito che vorrei porre riguarda l'opponibilità dell'usucapione alla procedura. A mio avviso, non essendoci trascrizioni della sentenza di usucapione, essendo l'ultima trascrizione presente relativa al pignoramento, a prescindere del deposito e notifica dell'atto di citazione per usucapione, questo non è assolutamente opponibile alla procedura.
E' corretto?
Inoltre, qualora dovesse essere trascritta la sentenza che riconosce l'usucapione, questa che effetti avrebbe rispetto alla procedura? Potrebbe inficiare la successiva aggiudicazione del bene?
Io ritengo di no, proprio perchè postuma rispetto alla trascrizione del pignoramento.
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Zucchetti Software Giuridico srl
08/05/2025 07:28RE: Usucapione
Il tema dei rapporti tra pignoramento ed usucapione è tormentato.
Esso, in particolare, riguarda l'analisi delle possibili interferenze tra l'art. 2915 comma secondo c.c., da un lato, e gli artt. 2651 e 2653 n. 1 c.c. dall'altro, nel senso cioè che ci si chiede se la trascrizione della sentenza di usucapione, e della relativa domanda, possano essere inquadrate tra quelle "per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione", secondo quanto disposto dall'art. 2915 c.c.
L'elaborazione giurisprudenziale formatasi sul punto era assolutamente indirizzata, fino a poco tempo fa, nel senso di ritenere prevalente l'acquisto dell'usucapiente sul diritto del creditore pignorante, e ciò in ragione della considerazione per cui l'acquisto per usucapione è acquisto a titolo originario, come tale indipendente tanto dall'anteriore titolarità del bene in capo al debitore, quanto dalle vicende giuridiche che lo hanno interessato.
Gli elementi indicati a sostegno di questa impostazione sono molteplici.
In primo luogo si argomentava intorno alla natura dell'acquisto per usucapione. A tal proposito si osserva che "se un terzo possiede un immobile senza titolo trascritto, il compimento dell'usucapione estingue le iscrizioni ipotecarie iscritte o rinnovate al nome del precedente proprietario per effetto della efficacia retroattiva dell'usucapione, aggiungendosi che, se si ammettesse che l'alienazione compiuta dal proprietario in pendenza del termine per il maturarsi dell'usucapione fosse valida nei confronti dell'usucapiente, bisognerebbe ammettere che, fatta prima che sia compiuta l'usucapione, essa avrebbe l'effetto di paralizzarla, se non addirittura eliminarla. (Cass., 28 giugno 2000, n. 8792, ed il richiamo da essa compiuto a Cass., 15 maggio 1925).
Su altro versante, nel ricostruire il dato codicistico, si sottolinea che la tesi della prevalenza dell'acquisto per usucapione sia stata il frutto di una precisa scelta del legislatore.
La stessa Cass., 28 giugno 2000, n. 8792 ricorda come nel progetto preliminare al codice civile, "l'art. 365 disponeva la salvezza dei "diritti acquistati dai terzi verso il vero proprietario anteriormente alla pubblicazione della domanda o eccezione tendente a far dichiarare verificata la prescrizione acquisitiva", e ciò in vista dell'iniquità di una soluzione "che sacrifica coloro che acquistano da chi aveva il potere di disporre di fronte a coloro che acquistano da chi a quel momento tale potere non aveva…". Questa disposizione tuttavia venne soppressa in sede di stesura del testo definitivo del codice, osservandosi che essa "avrebbe annullato praticamente l'efficacia dell'usucapione, poiché avrebbe costretto colui che ha usucapito ad iniziare in ogni caso un giudizio per l'accertamento del suo acquisto, per evitare il pericolo che, malgrado l'avvenuta usucapione, l'ex dominus potesse ancora costituire diritti sulla cosa". Così la Relazione del Guardasigilli (n. 1074), ove si aggiungeva come con tale disposizione le esigenze della pubblicità avrebbero annullato un'altra fondamentale esigenza, che è quella di non attenuare l'efficacia dell'usucapione, la quale resta sempre il mezzo migliore per rimediare alle inevitabili lacune del nostro sistema di pubblicità".
La legittimità costituzionale di una siffatta ricostruzione del quadro normativo, con riferimento ad una presunta violazione degli artt. 3 e 24 della Costituzione, è stata sottoposta al vaglio della Corte Costituzionale, la quale con ordinanza del 19 giugno 2000, n. 219, ha dichiarato manifestamente inammissibile la questione per difetto di motivazione dell'ordinanza di rimessione in ordine al requisito della rilevanza.
Il caso sottoposto all'esame del Giudice delle leggi era quello di un soggetto che, dopo la trascrizione di un pignoramento compiuto da parte del creditore ipotecario sul bene immobile intestato formalmente al debitore, aveva promosso un giudizio volto all'accertamento dell'intervenuto acquisto per usucapione del bene pignorato e, ottenuta la pronuncia di una sentenza a lui favorevole, spiegava opposizione di terzo all'interno del processo esecutivo al fine di far dichiarare l'improseguibilità della procedura, per essere egli, e non il debitore esecutato, proprietario del bene.
La Corte ha motivato la pronuncia di manifesta inammissibilità della questione di costituzionalità ad essa sottoposta osservando che il Giudice remittente avrebbe dovuto "compiutamente argomentare – pur tenuto conto della peculiarità degli effetti della trascrizione della domanda e delle sentenze relative all'acquisto di diritti immobiliari per usucapione, ai sensi degli artt. 2653 n. 1 e 2651 cod. civ. – in ordine all'eventuale non riconducibilità della domanda di usucapione a quelle «per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione», secondo quanto stabilito dal citato art. 2915, secondo comma, cod. civ.".
Nonostante le perplessità sollevate indirettamente dalla Corte Costituzionale, Cass., sez. III, 30 dicembre 2009, n. 27668, pur senza affrontare le questioni poste dalla Consulta, mantiene inalterato il suo convincimento, affermando che "In tema di opposizione di terzo ad esecuzione immobiliare, la norma dell'art. 619 cod. proc. civ. legittima il terzo a far valere la proprietà o altro diritto reale sul bene pignorato senza esigere che tali situazioni siano state giudizialmente accertate, con la conseguenza che lo stesso terzo le può far ben valere rispetto ad un bene che assuma di aver già acquistato al momento dell'opposizione per effetto di usucapione, non incidendo, a sua volta, su tale acquisto l'esecuzione del pignoramento immobiliare e potendo, quindi, il termine ventennale utile a consolidarlo venire a maturazione anche successivamente al pignoramento medesimo".
Affronta invece il tema dei rimedi a disposizione del terzo creditore ipotecario che sia rimasto estraneo al giudizio che si è concluso con la sentenza dichiarativa dell'acquisto per usucapione, Cass., sez. III, 28 settembre 2012 n. 15698, la quale pur ribadendo che il possesso ultraventennale del bene ipotecato comporta l'acquisto della proprietà senza vincoli o limitazioni, atteso che la concessione dell'ipoteca non interrompe la continuità del possesso ha affermato che il creditore ipotecario, poiché nel giudizio di accertamento dell'usucapione, non è né contraddittore necessario né legittimato passivo, ove intenda tutelarsi deve proporre opposizione revocatoria, ai sensi dell'art. 404, comma 2, c.p.c..
Ad una parziale diversa conclusione è giunta Cass., sez. III, 13 novembre 2019, n. 29325, secondo cui "Il creditore garantito da ipoteca iscritta nei registri immobiliari anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale di usucapione del medesimo immobile è litisconsorte necessario nel giudizio di usucapione, con la conseguenza che la sentenza pronunciata all'esito di un giudizio al quale non sia stato posto nelle condizioni di partecipare è a lui inopponibile e potrà, semmai, essere prudentemente apprezzata quale mero elemento di prova dal giudice dell'opposizione di terzo ex art. 619 cod. proc. civ. promossa dall'usucapiente avverso l'espropriazione immobiliare del bene usucapito". Negli stessi termini si è espressa Cass., Sez. III, 26 giugno 2023, n. 18185.
Questa tesi è stata però recentemente superata da due pronunce: una della Corte Costituzionale ed una della Corte di Cassazione.
La sentenza della Corte costituzionale n. 160 del 3/10/2024, per respingere l'eccezione di inammissibilità della questione di illegittimità costituzionale dell'art. 7, comma 3, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (e, in via consequenziale, dell'art. 31, comma 3, primo e secondo periodo, del d.P.R. n. 380 del 2001) – norma secondo cui l'inottemperanza all'ingiunzione a demolire conduce alla confisca edilizia del bene e, quindi, ad un acquisto a titolo originario a favore dell'ente a scapito del creditore ipotecario anteriore – ha così argomentato: «L'Avvocatura generale dello Stato postula una radicale incompatibilità, logica e giuridica, fra il titolo originario dell'acquisto e la possibile permanenza di garanzie reali, desumendo tale inconciliabilità dal brocardo simul stabunt, simul cadent. Sennonché, la sorte di un diritto reale minore non è in sé pregiudicata dalla natura originaria dell'acquisto, bensì dipende dalla funzione di quest'ultimo e da come viene regolamentato dal legislatore. Emblematico, in tal senso, è il dibattito che si è storicamente sviluppato intorno alla fattispecie acquisitiva dell'usucapione e che ha visto, da parte di numerosi interpreti, dubitare della configurabilità della cosiddetta usucapio libertatis. La sorte dei diritti reali minori dipende – nella fattispecie acquisitiva dell'usucapione ordinaria – dalle caratteristiche concrete del possesso e dal suo essere incompatibile o meno con la permanenza di diritti reali minori (si pensi a ipoteche o a servitù), nonostante l'estinzione del pregresso diritto dominicale (art. 1158 del codice civile). Analogamente, nell'usucapione abbreviata, il destino dei diritti reali minori è condizionato da quanto si evince dal titolo astrattamente idoneo al trasferimento, che può far salvi diritti reali minori, benché venga meno il precedente titolo dominicale (art. 1159 cod. civ.). … La natura originaria dell'acquisto non è in sé logicamente e ontologicamente incompatibile con una disciplina che espressamente preveda (o – come nel caso dell'usucapione – consenta di desumere dai presupposti normativi che compongono la fattispecie acquisitiva) la salvezza di pregressi diritti reali».
Questo passaggio motivazionale, che come si vede nega la idoneità dell'acquisto per usucapione ad estinguere tutti i precedenti diritti reali gravanti sul bene a favore di terzi, è stato valorizzato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. II, 9 gennaio 2025, n. 565), la quale ha concordato nel ritenere che "l'acquisto a titolo originario per usucapione non ha un effetto estintivo dell'ipoteca precedentemente iscritta e, quindi, non determina la caducazione del diritto reale di garanzia che, come altri eventuali pesi e vincoli preesistenti e antecedentemente iscritti o trascritti (ad esempio, alcune servitù), non è incompatibile con le caratteristiche concrete del possesso del bene ipotecato e del conseguente acquisto della proprietà per usucapione".-
Zucchetti Software Giuridico srl
08/05/2025 07:43RE: RE: Usucapione
Riteniamo quindi che, alla luce della più recente giurisprudenza sopra citata, l'usucapione non sia opponibile al creditore ipotecario.
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