Menu
Forum ESECUZIONI - ALTRO
Occupazione immobile da parte dell'esecutato oltre aggiudicazione
-
Marco Arcari
Nova Milanese (MI)18/04/2022 09:23Occupazione immobile da parte dell'esecutato oltre aggiudicazione
Buongiorno, un collega mi ha chiesto un parere sul tema ma, visto che non ho la situazione chiarissima, preferisco chiedere a voi.
Premetto che vi sono vicende quasi Kafkiane, ove tutta una serie di problemi si sommano per rendere la vita del Custode e Delegato difficoltosa, questa è senz'altro una di quelle.
Trattasi di esecuzione immobiliare. Tra i vari beni posti in esecuzione vi è un appartamento.
In questo appartamento, dopo l'aggiudicazione, permane il debitore esecutato per oltre due anni.
Tralasciando i 5 tentativi di liberazione con l'ufficiale giudiziario, forza pubblica, etc, alla fine l'aggiudicatario riesce ad entrare, ma dopo 2 anni e con l'immobile con diversi problemi (rotture, asportazioni da pareti, asportazione sanitari, graffi parquet, rottura vetri, etc). Vi è un'ulteriore complicazione in questa vicenda che vi era un abuso edilizio solo parzialmente segnalato dal perito e che poteva essere scoperto solo con l'accesso di un tecnico (l'immobile era stato visitato solo dall'aggiudicatario). Per questo abuso è risultata impossibile la sanatoria nei 120 giorni e l'aggiudicatario si trova a dover pagare una sanzione molto onerosa.
Premetto che mettendosi nei panni dell'aggiudicatario è difficile non condividerne l'afflizione ma vorrei porvi alcune domande:
1) dopo quasi tre anni l'aggiudicatario può presentare doglianza delle condizioni dell'appartamento ricevuto (in ritardo) al custode?
Io non credo, anche perché vi è stato un verbale di consegna e accettazione firmato.
2) l'aggiudicatario per i due anni di attesa forzata ha pagato l'affitto della propria abitazione, quindi ha certamente subito un danno facilmente identificabile, ma verso chi può fare valere tale danno? Verso il Custode/Delegato? Verso l'ufficiale che ha mandato a vuoto 4 tentativi spedendo solo la raccomandata chiedendo di liberare?
Verso l'occupante abusivo post aggiudicazione? Io credo verso quest'ultimo e basta, ma in quanto tempo si prescriverebbe tale azione?
3) La sanzione da abuso edilizio non sanata nei 120 giorni e dunque notevolmente appesantita da sanzioni, può essere connessa in qualche modo alla responsabilità per la mancata liberazione nei termini usuali che avrebbe garantito la possibilità della definizione agevolata? io non credo perché vi è stato accesso all'immobile del futuro aggiudicatario che avrebbe dovuto prendere atto di tutte le condizioni dell'immobile, certo che il perito....
4) infine, il decreto di tasferimento (oggettivamente scritto in maniera troppo succinta) non tratta in alcun modo le parti comuni dell'edificio e un altro inquilino dell'immobile ritiene dunque che l'aggiudicatario non abbia titolo per accampare diritti d'uso in proporzione ma solo servitù di passaggio nel cortile per l'accesso.(in quanto gli altri due condomini nell'atto hanno ben identificate le parti comuni in utilizzo).
Secondo me rileva che il cortile sia graffato all'intero immobile e non sia affetto da limiti dovuti a decreto di trasferimento lacunoso,in quanto in ogni caso trattasi di successione in diritti preesistenti (ossia il decreto non ha potere di generarne ex novo, ma solo di trasferirne) ma anche su questo gradirei vostro parere.
Grazie per il vostro punto di vista e buona giornata
-
Zucchetti SG
21/04/2022 14:04RE: Occupazione immobile da parte dell'esecutato oltre aggiudicazione
La domanda formulata richiede una risposta articolata.
Muovendo dalla prima, sul piano generale si potrebbe affermare che chiamato a rispondere è il danneggiante,
Dal punto di vista teorico, infatti, si potrebbe citare in giudizio il danneggiante, facilmente individuabile nella persona di colui che aveva materialmente la disponibilità dell'immobile, responsabile in forza del principio generale di cui all'art. 2043 c.c..
Sempre sul piano teorico, potrebbe essere chiamato a rispondere il custode, che ai sensi dell'art. 65 c.p.c., ha il compito di conservare ed amministrare i beni sequestrati o pignorati, ed è tenuto al risarcimento dei danni cagionati alle parti, se non esercita la custodia da buon padre di famiglia, ai sensi dell'art. 67, comma secondo, c.p.c..
La responsabilità del custode, inoltre, potrebbe essere invocata a norma dell'art. 2051 c.c., che disciplina il danno da cosa in custodia. Va poi considerato che ai sensi dell'art. 388, comma quinto, c.p., il custode che rifiuti, ometta o ritardi indebitamente il compimento di un atto del suo ufficio (e tale è certamente la esecuzione dell'ordine di liberazione, ai sensi dell'art. 560, comma quarto, c.p.c.) è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino ad un anno o con la multa fino a 516 euro.
La responsabilità del custode è stata affermata dalla giurisprudenza (Cass., sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730), la quale ha affermato che, "Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore. Ne deriva che, in relazione allo "ius ad rem" (pur condizionato al versamento del prezzo), che l'aggiudicatario acquista all'esito dell'"iter"esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato l'oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto. Pertanto, qualora l'aggiudicatario lamenti che l'immobile aggiudicato sia stato danneggiato prima del deposito del decreto di trasferimento, il giudice è tenuto a valutare la censura dell'aggiudicatario medesimo, diretta a prospettare la responsabilità del custode (nella specie, della curatela fallimentare che aveva proceduto alla vendita forzata), in base ai principi generali sull'adempimento delle obbligazioni (art. 1218 cod. civ.), per inadeguata custodia del bene posto in vendita, fino al trasferimento dello stesso" (negli stessi termini, più recentemente, Cass. 30/06/2014, n. 14765).
Ciò premesso, occorre considerare il fatto per chiamare il custode a rispondere è necessario che egli possa esercitare di fatto un potere di controllo sul bene, difficile da ipotizzare quando il cespite sia occupato da altri. In questi casi i danni arrecati all'immobile dal debitore che occupi il medesimo non possono ascriversi alla responsabilità del custode, in quanto non è identificabile il capo a questi una condotta esigibile, capace di evitarli, poiché è individuare quale iniziativa il custode avrebbe potuto adottare per evitare che il debitore, nel lasciare l'immobile, lo danneggi.
Questi concetti sono stati più volte espressi dalla Corte di Cassazione in tema di locazione, laddove si è affermato ad esempio che "poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità". (Affermando tale principio, la S.C. ha riconosciuto la responsabilità del conduttore per i danni causati da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015).
Negli stessi termini si è più recentemente espressa anche una giurisprudenza di merito (Trib. Savona, 23 aprile 2021), la quale ha affermato che "Deve ritenersi inesigibile da parte del custode di un immobile pignorato un controllo costante, esercitato attraverso la sua ininterrotta presenza in loco, giorno e notte, senza interruzioni, per impedire che il debitore, anteriormente all'esecuzione dell'ordine di liberazione, possa attuare condotte di doloso danneggiamento dell'immobile da lui occupato; per contro, difetta il requisito della causalità della colpa in relazione alle condotte concretamente esigibili da parte del custode medesimo, consistenti in una sorveglianza discontinua, per l'intrinseca inidoneità ad evitare eventi del tipo di quello verificatosi.
Va esclusa la possibilità di chiedere ed ottenere ristoro in seno alla procedura esecutiva, poiché ai sensi dell'art. 2922 c.c., nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta, per cui il comportamento del giudice è stato del tutto corretto e conforme alla legge.
Le stesse considerazioni valgono, nella sostanza, in relazione al secondo e terzo quesito.
Dal contenuto della domanda ricaviamo il preliminare convincimento per cui la corte di cui si parla è tecnicamente configurabile quale pertinenza, la quale, ai sensi dell'art. 817 c.c. è ogni cosa destinata in modo durevole al servizio o all'ornamento di un'altra.
Orbene, a norma dall'art. 2912 c.c., il pignoramento si estende automaticamente agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, sebbene non menzionate nell'atto di pignoramento.
Applicando questo assunto, Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1993, n. 5002 e Cass. civ., sez. lav., 16 novembre 2000, n. 14863. hanno ritenuto che, ad esempio, anche il terreno latistante o circondante un edificio pignorato, ancorché non esplicitamente indicato nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, in concrete circostanze può essere considerato come una unica unità immobiliare assieme al bene pignorato, similmente alle costruzioni che siano in rapporto di accessorietà o di pertinenza con il bene principale sottoposto ad esecuzione.
Anche, secondo Cass. 10 luglio 1998, n. 6718, il cortile di un'abitazione potrebbe anche non essere neppure configurabile come bene autonomo a sé stante. (Nel caso di specie, si trattava di un cortile che non possedeva una sua autonomia catastale, graffato dal punto di vista particellare con la costruzione alla quale accedeva, ed in concreto per esso non era possibile configurare un'altra funzione, diversa da quella di fornire aria e luce alle finestre ed ai balconi degli edifici).
Questi concetti tuttavia devono fare il conto con il principio della così detta autonomia della nota di trascrizione, applicando il quale Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272 ha affermato quanto segue: "il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un'obiettiva diversa risultanza dell'atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell'art. 2912 cod. civ" (nel caso di specie, si discuteva se una certo subalterno del NCEU dovesse essere ricompreso, o meno, nell'atto di pignoramento, che indicava un subalterno adiacente).
Nel caso di specie occorrerebbe dunque verificare se la corte pertinenziale ha una sua autonoma identificazione catastale, anche se riteniamo che la graffatura potrebbe consentire di superare il problema.-
Marco Arcari
Nova Milanese (MI)22/04/2022 15:24RE: RE: Occupazione immobile da parte dell'esecutato oltre aggiudicazione
Vi ringrazio per l'accurata risposta, assolutamente apprezzabile.
Sarò onesto e non dirò al collega di averla formulata io :-), giusto indirizzare correttamente i meriti.
Continuate così!
-
Zucchetti SG
23/04/2022 16:22RE: RE: RE: Occupazione immobile da parte dell'esecutato oltre aggiudicazione
Grazie a lei!
-
-
-
Scarica la nuova app
