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Art. 41, comma 4 TUB - Versamento quota saldo prezzo al creditore fondiario
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Amedeo De Simone
Pescara12/11/2025 12:59Art. 41, comma 4 TUB - Versamento quota saldo prezzo al creditore fondiario
Buongiorno,
come professionista delegato dovrei procedere al versamento di una quota del saldo prezzo al creditore fondiario ai sensi dell'art 41, comma 4 del TUB.
Mi trovo nella seguente situazione.
Sull'immobile oggetto di vendita è iscritta sia un'ipoteca di primo grado derivante da mutuo fondiario, iscritta da creditore intervenuto, sia un'ipoteca di secondo grado derivante anch'essa da mutuo fondiario, iscritta dal creditore procedente.
A quale creditore dovrei versare la quota saldo prezzo?
Chiedo un Vostro parere in merito.
Ringrazio e porgo cordiali saluti
Amedeo De Simone
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Zucchetti Software Giuridico srl
13/11/2025 13:19RE: Art. 41, comma 4 TUB - Versamento quota saldo prezzo al creditore fondiario
Capita non di rado che il professionista delegato nel predisporre il piano di riparto debba occuparsi di regolare il concorso di plurime ipoteche gravanti sul medesimo bene.
Com'è noto, è principio generale, scolpito nell'art. 2808, comma primo, c.c., quello per cui l'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione. Essa richiede, ai fini della sua costituzione, l'iscrizione presso l'ufficio del registro immobiliare (oggi Agenzia del Territorio) del luogo in cui si trova l'immobile che ne è gravato (art. 2827 c.c.), secondo le modalità prescritte dall'art. 2839.
Questa iscrizione ne determina il grado.
In particolare, l'art. 2852 prevede che l'ipoteca prende il grado dal momento della sua iscrizione, mentre l'art. 2853, precisa che in caso di richieste contemporanee il grado è stabilito dal numero d'ordine e che richieste simultanee porteranno lo stesso numero d'ordine, e di ciò si farà menzione nella nota, sicché l'ipoteca iscritta per prima prevale sull'ipoteca iscritta successivamente, avendo un grado superiore. La ratio delle norme da ultimo citate risiede nella necessità di adottare un criterio per risolvere il concorso tra più creditori che hanno iscritto ipoteca sul medesimo bene.
Insomma, il concorso tra i vari creditori ipotecari viene disciplinato dal nostro ordinamento in base al grado delle rispettive ipoteche (a differenza di quanto avviene, ad esempio, in Francia, dove si considera la data di insorgenza del credito), cioè considerando il momento dell'iscrizione (determinato all'interno del medesimo giorno dall'attribuzione del numero d'ordine nei registri immobiliari).
Solo i crediti con iscrizione ipotecaria nello stesso grado sugli stessi beni (iscrizioni contemporanee, o frazionamento di un'unica ipoteca) concorrono tra loro in proporzione all'importo relativo (art. 2854 c.c.).
Unica eccezione rispetto a questa disciplina è contenuta nell'art. 2650, comma terzo, c.p.c., a mente del quale l'ipoteca legale iscritta a favore dell'alienante (trattasi, ai sensi dell'art. 2817 c.c. dell'ipoteca iscritta sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione) o del condividente contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto prevale sulle iscrizioni o trascrizioni eseguite anteriormente contro l'acquirente o il condividente avente diritto al conguaglio.
Il combinato disposto di queste regole consente allora di affermare che, salvo il caso di creditore titolare di ipoteca legale iscritta a garanzia del pagamento del prezzo di compravendita, il credito assistito da ipoteca di grado superiore prevale sulle ipoteche di grado successivo, salvo che le stesse non si siano prescritte per decorrenza del termine ventennale.
Queste regole valgono indipendentemente dal fatto che il creditore ipotecario sia precedente o intervenuto.
Infatti l'art. 41, non richiede che, ai fini del riconoscimento della relativa disciplina, il creditore fondiario sia anche creditore procedente. Il privilegio (processuale) riconosciuto da questa norma non è subordinato alla ricorrenza di questo elemento. Peraltro, se si ammettesse questa opzione esegetica il creditore fondiario che intendesse giovarsi della speciale disciplina di cui alla citata disposizione avrebbe l'onere, in presenza di una procedura esecutiva già pendente, di attivare un pignoramento successivo per ottenere la riunione delle procedure ai sensi dell'art. 561 c.p.c.. Questo approdo è confermato in giurisprudenza, dove si è affermato che, il privilegio processuale riconosciuto al creditore fondiario dall'art. 41 TUB vale "ovviamente non solo quando sia stato l'istituto di credito fondiario a promuovere la procedura esecutiva individuale, ma anche nel caso analogo in cui sia stato altri a promuovere detta procedura e l'istituto di credito fondiario sia intervenuto nella stessa, come avvenuto nel caso di specie, per chiedere l'assegnazione del ricavato della vendita forzata" (Cass. civ., sez. I, 28 maggio 2008, n. 13996, in motivazione).
E dunque evidente, sulla scorta delle considerazioni sopra svolte, che il versamento debba essere eseguito in primo luogo in favore del creditore intervenuto, in quanto creditore di primo grado.
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