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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
PRIVILEGIO SPECIALE DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE
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Ottavia Simili
Roma04/10/2022 17:47PRIVILEGIO SPECIALE DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE
Preliminare di compravendita del 25/10/2012 TRASCRITTO 30/10/2012.
Domanda ex art. 2932 c.c. trascritta dal promissario acquirente in data 27/10/2015.
Fallimento promissario venditore 05/02/2019.
Domanda ex art. 2932 c.c. riassunta nei confronti del fallimento.
Sentenza ex art. 2932 c.c. del 21/12/2020 NON ACCOGLIE LA DOMANDA DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE.
In data 21/04/2022 il Curatore comunica che intende sciogliersi dal contratto.
In data 16/05/2022 il promissario acquirente presenta domanda di ammissione al passivo per la restituzione della caparra confirmatoria IN PRIVILEGIO EX ART. 2775 BIS C.C.
Tale privilegio è ancora in vigore o la domanda va ammessa in chirografo?
In teoria, la validità della trascrizione del preliminare è proseguita vista la proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica entro 3 anni dalla trascrizione. Ma la sentenza ex art. 2932 c.c. è stata sfavorevole per il promissario acquirente, quindi a mio avviso il credito andrebbe ammesso in chirografo.
Cosa ne pensate?
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/10/2022 16:31RE: PRIVILEGIO SPECIALE DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE
A norma del terzo comma dell'art. 2645 bis c.c. "Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)". Poiché nel caso la domanda ex art. 2932 c.c. è stata trascritta nel triennio dalla trascrizione del contratto (seppur per pochi giorni) gli effetti della trascrizione del contratto non sono cessati, essendo a questo scopo irrilevante la durata del processo. 7. In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, l'acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all'art. 2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.
Posto che nel frattempo è intervenuto il fallimento del promittente venditore, trova applicazione il comma settimo dell'art. 72 l. fall. per il quale, "Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell'intervento nella esecuzione promossa da terzi". Atti cui sono da equiparare lo scioglimento del rapporto da parte del curatore.
Il privilegio pertanto dovrebbe sussistere. Lei richiama la sentenza di rigetto della domanda ex art. 2932 c.c., ma questa è il presupposto per il recupero del credito da parte del promissario, il quale, se fosse stata accolta la domanda, sarebbe diventato proprietario del bene stesso in quanto la sentenza favorevole avrebbe avuto l'effetto dell'atto di trasferimento della proprietà.
Zucchetti SG srl-
Ottavia Simili
Roma05/10/2022 17:28RE: RE: PRIVILEGIO SPECIALE DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE
Grazie, in effetti è corretto quanto dite.
Il mio unico dubbio è che avendo perso l'azione ex art. 2932 c.c. si annullava l'interruzione del termine per la valenza della trascrizione, ma effettivamente sembra non sia così.
O.S.
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