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Forum SOVRAINDEBITAMENTO
VENDITA IMMOBILE - LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO
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Sandra Giacone
Cigognola (PV)07/03/2022 08:18VENDITA IMMOBILE - LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO
Buongiorno,
in caso di procedura di liquidazione del patrimonio con immobile da vendere a cura del liquidatore, le spese di pubblicità devono essere anticipate dal liquidatore e quindi poi vanno richieste in prededuzione? Le modalità di svolgimento dell'asta seguono gli stessi protocolli delle procedure esecutive con ribasso del prezzo base del 25%?
Grazie.
Sandra Giacone-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza07/03/2022 18:57RE: VENDITA IMMOBILE - LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO
Le spese di pubblicità devono essere assicurate dal debitore o da un fondo messo a disposizione in quanto bisogna sostenerle per poter effettuare un passaggio necessario e funzionale alla vendita; nulla esclude che possa essere il liquidatore ad anticiparle pe rpoi ricuperarle dopo la vendita in quanto credito sicuramente prededucibile.
Quanto alle modalità della liquidazione soccorre l'art. 14- novies l. n. 3 del 2012 che tratta della liquidazione riprendendo la disciplina del fallimento; il secondo comma di detto articolo in fatti dispone che, "le vendite e gli atti di liquidazione posti in essere in esecuzione del programma di liquidazione sono effettuati dal liquidatore tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti specializzati, sulla base di stime effettuate, salvo il caso di beni di modesto valore, da parte di operatori esperti, assicurando, con adeguate forme di pubblicità, la massima informazione e partecipazione degli interessati. Alla disciplina fallimentare si ispirano anche le altre previsione circa l'informazione delle operazioni di liquidazione, il subentro nelle procedure esecutive, la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ecc.. Può seguire, pertanto i c.d. protocolli delle vendite fallimentari.
Zucchetti Sg srl-
Sandra Giacone
Cigognola (PV)09/03/2022 13:12RE: RE: VENDITA IMMOBILE - LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO
Ringrazio per il cortese chiarimento.
In merito alla liquidazione del bene immobile chiedo un ulteriore supporto circa il seguente dubbio:
Il bene che sarà oggetto di vendita nell'instauranda procedura di liquidazione del patrimonio è attualmente intestato al 50% all'istante e per il rimanente 50% all'ex moglie da visura catastale.
A seguito di separazione l'ex moglie ha firmato procura speciale notarile da cui risulta che la piena disponibilità dell'immobile viene lasciata all'istante.
Ai fini dell'instauranda procedura liquidatoria si può considerare sufficiente la procura speciale notarile oppure occorre che catastalmente la proprietà sia al 100% del debitore?
Grazie.
Sandra Giacone-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza09/03/2022 19:07RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILE - LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO
Il primo problema che si pone riguarda la sopravvivenza della procura- che non va dimenticato è stata rilasciata al sovraindebitato enon al liquidatore- all'apertura della procedura, complicata dal fatto che in tema di liquidazione del patrimonio non sono richiamate le norme sui rapporti pendenti di cui agli artt. 72 e seg. (salvo a vedere se poi la procura potrebbe nel fallimento essere assimilata al mandato con conseguente scioglimento a norma del secondo comma dell'art. 78 l. fall.).
La l. n. 3/2012 non richiama neanche gli artt. 42 e 44 l. fall., che in tema di fallimento sanciscono (dalla data della sentenza di fallimento) la privazione del fallito della facoltà di amministrare e di disporre del suo patrimonio, con la conseguente inopponibilità degli atti negoziali e dei pagamenti da lui posti in essere, ma dall'art. 14-quinquies, comma 3, che equipara all'atto di pignoramento il decreto di apertura della liquidazione del patrimonio, dall'art. 14-novies, comma 2, che assegna al liquidatore l'amministrazione dei beni che compongono il patrimonio di liquidazione e dall'art. 14-decies che attribuisce al liquidatore la capacità di esercitare azioni recuperatorie e revocatorie a tutela del patrimonio, si può dedurre che l'apertura della liquidazione del patrimonio produce per il sovraindebitato gli stessi effetti del fallimento.
Ed allora la domanda da porsi è: può il sovraindebitato ancora utilizzare la procura a vendere rilasciata a suo favore? La risposta a questa domanda prescinde dalla questione della intestazione della quota, giacchè in caso di risposta positiva il sovraindebitato venderebbe la quota di comproprietà della moglie quale procuratore, ossia in nome e per conto della stessa, senza un passaggio di proprietà intermedio.
La risposta dipende, a nostro avviso, da cosa prevede la procura in ordine al ricavato dalla vendita. Ossia se è stata data una procura irrevocabile a vendere senza obbligo di rendiconto (significa questo la piena disponibilità di cui lei parla?), in sostanza si è attribuito al procuratore il potere di utilizzare la procura per vendere e disporre come crede del ricavato non dovendo rendere il conto; orbene è chiaro che una situazione del genere sarebbe in contrasto con i poteri residui del procuratore, che potrebbe anche conservare i poteri procuratori ove questi non avessero conseguenze patrimoniali (se cioè si limitasse il procuratore a formalizzare la vendita e consegnare il ricavato alla mandante)
Il tutto si risolverebbe ove fosse rilasciato dalla signora al liquidatore una procura a vendere la sua quota di comproprietà dell'immobile con utilizzo del ricavato per la procedura.
Zucchetti Sg srl
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Ornella Oropallo
Battipaglia (SA)02/05/2023 18:30RE: RE: VENDITA IMMOBILE - LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO
Un ulteriore chiarimento, è il liquidatore che forma avvisi di vendita (conformi al programma di liquidazione), non è prevista autorizzazione e/o ordinanza di vendita da parte del giudice, giusto? Nemmeno per le vendite successive con i ribassi decisi dal liquidatore. Ritengo sia sufficiente il solo deposito dell'avviso di vendita sul SIECIC per dare contezza dell'operato sia ai creditori che al giudice. -
Zucchetti Software Giuridico srl
04/05/2023 18:12RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILE - LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO
La risposta a questo interrogativo deve fare i conti con un vuoto normativo per colmare il quale occorre premettere che la liquidazione controllata del debitore sovraindebitato è una procedura che ha mutua l'impianto del fallimento (e dunque della liquidazione giudiziale).
Invero, come la liquidazione giudiziale, la liquidazione controllata (anch'essa attivabile su iniziativa di uno o più creditori – ma non solo -, ed anch'essa pronunciata con sentenza collegiale) importa lo spossessamento dei beni del debitore (ad eccezione di quelli di cui all'art. 268 comma 4) ed il loro affidamento ad un organo della procedura (il liquidatore) che accerta il passivo (sulla base delle domande inoltrate dai creditori ai sensi dell'art. 201, espressamente richiamato dall'art. 270), liquida l'attivo e ne distribuisce il ricavato tra i creditori.
Ergo, la vendita che si celebra in sede di liquidazione controllata del patrimonio è, a tutto tondo, una vendita giudiziaria.
Venendo alla liquidazione dell'attivo, occorre ricordare che a norma dell'art. 272 comma 2 il liquidatore, "redige un programma in ordine a tempi e modalità della liquidazione", aggiungendo espressamente che "si applica l'articolo 213, commi 3 e 4, in quanto compatibile".
Questo vuol dire che anche nella liquidazione controllata il programma di liquidazione (che viene sempre approvato dal giudice delegato, attesa l'inesistenza del comitato dei creditori) va suddiviso in sezioni e deve indicare, tra l'altro, "criteri e modalità della liquidazione dei beni immobili, della liquidazione degli altri beni e della riscossione dei crediti, con indicazione dei costi e dei presumibili tempi di realizzo".
L'art. 275 si occupa della "esecuzione del programma di liquidazione" stabilendo che esso "è eseguito dal liquidatore" ed aggiungendo al comma 2 che "si applicano le disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale, in quanto compatibili".
Questo essendo il tessuto normativo, rispondendo alla domanda proposta osserviamo, quanto alla necessità che gli atti di liquidazione siano previamente autorizzati dal giudice delegato che l'art. 272 comma 2 richiama i commi 3 e 4 dell'art. 213, ma non il comma 7, secondo il quale "Il programma è trasmesso al giudice delegato che ne autorizza la sottoposizione al comitato dei creditori per l'approvazione. Il giudice delegato autorizza i singoli atti liquidatori in quanto conformi al programma approvato".
La norma, che riecheggia l'ultimo comma dell'art. 104-ter l. fall. (nella versione risultante dalla novella del 2006 concepisce l'autorizzazione giudiziale come contraltare del fatto per cui nella liquidazione giudiziale il programma di liquidazione è approvato dal comitato dei creditori, sicché l'autorizzazione dei singoli atti liquidatori si staglia (secondo la prevalente ma non unanime opinione) quale forma di controllo di coerenza degli stessi con il disegno globale del programma di liquidazione.
Orbene, l'omesso richiamo del comma 7, in uno alla considerazione per cui nella liquidazione controllata il programma di liquidazione è sempre approvato dal giudice delegato, porta ad escludere che il giudice debba, di volta in volta, autorizzare i singoli atti liquidatori, per cui è il liquidatore che si assume in proprio la responsabilità di procedere conformemente al programma di liquidazione.
E chiaro, tuttavia, che questa opzione esegetica obbliga il liquidatore ad un programma analitico, in guisa da fare in modo che gli atti liquidatori ne costituiscano pedissequa attuazione. Invero, mancando la preventiva autorizzazione giudiziale, quanto più atti liquidatori e programma di liquidazione saranno sovrapponibili, tanto minore sarà il rischio che l'operato del liquidatore sia esposto a censura.
Detto dell'autorizzazione alla vendita, e venendo alla necessità che sia pronunciata ordinanza di vendita, occorre muovere dalla lettura dell'art. 216 comma 3, a mente del quale nella liquidazione giudiziale "Il curatore può proporre nel programma di liquidazione che le vendite dei beni mobili, immobili e mobili registrati vengano effettuate dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili". l'art. 275 comma 2 prevede che "si applicano le disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale, in quanto compatibili" occorre preliminarmente chiedersi se, anche nella liquidazione controllata, una disposizione di questo tipo può trovare spazio applicativo.
A nostro avviso la risposta è parzialmente affermativa.
Invero, essa supera il vaglio di compatibilità richiesto dall'art. 275, nella misura in cui non rinveniamo ragioni strettamente normative o di ordine sistematico che impediscano, anche nella liquidazione controllata, che la vendita si celebri secondo le disposizioni del codice di rito.
Il giudizio di compatibilità diviene, invece, negativo, nel momento in cui ci si chiede se il liquidatore possa prevedere (nel programma di liquidazione) che la vendita sia effettuata dal giudice dell'esecuzione. Invero, a questa possibilità osta l'art. 275 comma 1, il quale prevede, senza possibilità di deroghe, che "il programma di liquidazione è eseguito dal liquidatore".
Insomma, a differenza della liquidazione giudiziale, nella liquidazione controllata le vendite potranno certamente celebrarsi secondo le disposizioni del codice di procedura civile, ma il programma di liquidazione non potrà prevedere che ad esse provveda il giudice delegato, sicchè non sarà necessaria la pronuncia di una ordinanza di vendita, i cui contenuti, peraltro, sono quelli di un programma di liquidazione ben costruito.-
Paolo Nalon
Mestre (VE)11/05/2023 18:02RE: RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILE - LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO
Buongiorno,
in una liquidazione del patrimonio è stato assegnato in asta l'immobile presente nell'attivo.
Il pagamento del saldo prezzo avverrà attraverso richiesta di mutuo da parte dell'assegnatario e con iscrizione di ipoteca da parte dell'istituto di credito che lo erogherà.
In questo momento è iscritta una precedente ipoteca sullo stesso immobile.
Domando come devo comportarmi per chiedere la cancellazione della precedente ipoteca e se la vendita dell'immobile debba avvenire attraverso atto notarile o decreto di assegnazione dell'immobile da parte del giudice.
Grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza11/05/2023 18:54RE: RE: RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILE - LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO
Se la vendita è stata effettuata- come è presumibile- dal liquidatore tramite procedura competitiva, l'atto di trasferimento va redatto con atto notarile e, una volta che l'aggiudicatario abbia ricevuto il mutuo e pagato il prezzo, può chiedere al giudice di sisporre la cancellazione dei gravami preesistenti, come indicati nel terzo comma dell'art. 14-novies l. n. 3 del 2012.
Zucchetti SG srl
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