Forum FALLIMENTI - LA LEGGE FALLIMENTARE

permuta di terreno contro bene futuro (immobile)

  • Andrea Schiavinato

    CANEGRATE (MI)
    21/11/2020 11:17

    permuta di terreno contro bene futuro (immobile)

    Buongiorno, ho un quesito da porre: Una società sottoscrive con atto notarile contratto di permuta con il quale acquisisce la proprietà di un immobile dalla cui ristrutturazione due appartamenti andranno in permuta al venditore (l'atto notari dice: la fallita...trasferisce in piena proprietà ai signori ...., che ad egual titolo accettano ed acquistano, le seguenti unità immobiliari......che risulterà dall'integrale ristrutturazione ed ampliamento......). Interviene la dichiarazione di fallimento quando la ristrutturazione è ancora in corso e i due appartamenti costituenti la perdita sono ancora in uno stato "rustico".
    Quali sono le scelte che può compiere il curatore?
    Grazie mille
    Andrea Schiavinato
    • Zucchetti SG

      23/11/2020 19:31

      RE: permuta di terreno contro bene futuro (immobile)

      Dalla descrizione da lei fatta emerge che tra le parti è intercorso un contratto unitario di permuta, con il quale, un soggetto A (probabilmente un privato e non un imprenditore) pieno proprietario di un fabbricato già esistente destinato ad essere integralmente ristrutturato, ha trasferito ad un altro soggetto B, che agiva nell'esercizio di attività di impresa, la piena proprietà del fabbricato nello stato in cui questo si trovava, con l'impegno di B a trasferire ad A, a titolo di corrispettivo, due appartamenti dello stesso fabbricato una volta ristrutturati. Prima di completare la ristrutturazione, B viene dichiarato fallito. Pare di capire che nel contratto di permuta è scritto che B trasferisce ad A "le seguenti unità immobiliari......che risulterà dall'integrale ristrutturazione ed ampliamento..", ma per quel che possiamo dire dalle scarse conoscenze della vicenda, ci sembra che tale dizione non muti la sostanza e il contenuto dell'atto che consiste in una permuta di cosa presente (fabbricato da ristrutturare) con cosa futura (due appartamenti ristrutturati) e non in una permuta di due cose presenti, con impegno di B ad eseguire i lavori di ampliamento e ristrutturazione.
      Se la nostra impostazione è esatta, le prestazioni delle parti del contratto di permuta non debbono essere valutate singolarmente- nel qual caso vi sarebbe una vendita del fabbricato già eseguita e una promessa di vendita di beni futuri ancora pendente, da cui il curatore potrebbe sciogliersi- ma va valorizzata la unitarietà della permuta, nella quale la prestazione di un contraente è collegata sinallagmaticamente a quella dell'atro. Considerato il contratto di permuta come unitario con due prestazioni reciproche, ne discende che A- il venditore del fabbricato- ha adempiuto la sua prestazione, nel mentre B-venditore dei due appartamenti da ristrutturare- non ha adempiuto la propria obbligazione non avendo ristrutturato i due appartamenti, la cui proprietà si sarebbe trasferita solo al momento della loro ultimazione.
      Orbene, in una fattispecie di preliminare di permuta di area edificabile con fabbricato da realizzare sull'area medesima, le sez. unite della Cassazione (Cass. s.u. 07/07/2004, n. 12505) hanno statuito che "il trasferimento della proprietà del bene, con la relativa consegna, effettuato dal promittente la permuta nei confronti dell'altro contraente prima della stipula del contratto definitivo di permuta, determinando l'insorgere, ex uno latere, degli effetti finali della operazione economica programmata con il preliminare, realizza, sia pure rispetto ad uno soltanto dei contraenti, lo stesso risultato giuridico ricollegato, nella previsione delle parti, alla stipulazione del contratto definitivo, e quindi comporta, per la parte che lo effettua, l'integrale esecuzione della prestazione dovuta, come tale preclusiva, una volta sopravvenuto il fallimento del costruttore, della facoltà di scioglimento unilaterale del contratto conferita al curatore, essendo tale facoltà esercitabile solo se il preliminare di permuta è ancora ineseguito, o non compiutamente eseguito, da entrambe le parti".
      Principi applicabili pari pari all'ipotesi della permuta come sopra delineata, in cui una parte ha adempiuto alla sua prestazione e l'altra no, per cui non si è in presenza di un contratto pendente da adempiere da ambedue le parti, che costituisce il presupposto per l'applicazione dell'art. 72 l. fall.. Escluso che il curatore abbia l'alternativa del subentro o dello scioglimento, ne consegue che l'edificio trasferito a B va appreso all'attivo del suo fallimento in quanto rientrante tra i beni del fallito, ed A potrà insinuarsi al passivo del fallimento per ottenere l'equivalente della prestazione cui B si era obbligato, non potendo chiedere l'esecuzione specifica dell'adempimento.
      Zucchetti SG srl