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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
locazione commerciale
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Alessandro Rimato
roma22/09/2021 15:30locazione commerciale
Buona sera a Voi, tanto per chiarirmi le idee in quanto il passaggio che mi appresto a percorrere lo ritengo delicato. Ottenuta sentenza per il rilascio di un bene immobile sito nell'interno di un centro commerciale in quanto l'occupante non ne aveva titolo, l'occupante ora mi propone : essendo interessato ad acquistare il bene di continuare a godere l'immobile previo pagamento di un canone. Espongo le mie riflessioni : a) nella specie non si ravvisa contratto di affitto d'azienda in quanto l'attività era stata iniziata dal possessore poi riconosciuto illegittimo. dunque si rientra nel perimetro delle ordinarie locazioni commerciali disciplinate dalla Legge e.c. ; b) se così fosse - come credo che sia ( sul punto Cass. 3888/20 ) - reputo che non ci sia affatto spazio per la stipula di un contratto di locazione ( con quel che ne consegue in termini di durata 6 anni + 6 ) dal momento che la Curatela dovrà dar seguito alla fase della liquidazione e ciò celermente ( altro discorso poi attiene alle offerte di acquisto ). In definitiva i due istituti appaiono non conciliabili, altro sarebbe se nella specie fosse ravvisabile un affitto d'azienda, ma come detto navighiamo entro altro perimetro. Gradire sapere il Vs. punto di vista. Grazie -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza22/09/2021 18:47RE: locazione commerciale
Le sue considerazioni ci sembrano ineccepibili. Se, come dice, colui che ercitava attività commerciale nel locale ha avviato lui l'attività, è chiaro che non vi è una azienda da affittare (come appunto precisa Cass. 17/02/2020, n.3888), ma soltanto un immobile da locare, e sulla opportunità di pervenire alla stipula di un tale contratto, le sue perplessità sono più che fondate.
Potrebbe stipulare un contratto di comodato, con un impegno all'acquisto fra sei mesi o un anno, ad un prezzo che comprenda almeno in parte l'importo del canone ricavabile oltre quello di stima. Fermo restando che dovrà poi passare per una vendita competitiva, una tale offerta le consentirebbe di partire dal prezzo base offerto. Si faccia comunque assistere da un avvocato, s elei esercita altra professione, perché questo generico suggerimento teso a la continuità dell'attività del "locatore" senza dannegguiare la massa dei creditori, deve essere tradotto in clausole precise.
Zucchetti Sg srl -
Alessandro Rimato
roma24/09/2021 09:42RE: locazione commerciale
Grazie mille, sono un Avvocato, avevo intuito le problematiche, ora approfondisco...... comunque è così, non si scappa.
Molto cortese, di nuovo grazie
A.R. -
Alfredo Tacchetti
Fermo25/09/2021 08:14RE: locazione commerciale
Mi permetto di intervenire. A mio avviso una chiara strada offerta dalla legge c'è ed è la locazione del Custode ex art. 560 cpc. È possibile fare un contratto di qualsiasi durata inserendo la clausola di risoluzione in caso di vendita a tutela delle prerogative e finalità liquidatorie perseguite dalla Curatela nell'interesse dei creditori. C'è anche il sostegno della Cass.
Cordialità
Alfredo Tacchetti-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza27/09/2021 19:33RE: RE: locazione commerciale
Buona idea, però se si considera che il curatore è già il custode degli immobili accquisiti all'attivo, il giudice dovrebbe autorizzare il curatore/custode a stipulare un contratto di locazione, che è ciò che si voleva evitare; è vero infatti che la locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata, è contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, ma questo principio sarebbe applicabile anche alla locazione stipulata dal curatore senza ricorrere alla costruzione del custode. Ed è un rischio che nel caso il curatore vuole evitare, perché sarebbe agevole dimostrare per il conduttore che non si è trattato di una locazione effettuata dal custode per esigenze provvisorie di conservazione del bene in vista della liquidazione, ma di una vera e propria locazione commerciale, posto che la locazione sarebbe in favore dell'attuale conduttore.
Se poi lei intende di far nominare custode l'attuale conduttore, si va oltre i limiti della custodia perché il custode, nel caso, non svolgerebbe funzioni di conservazione del bene, ma lo utilizzerebbe per lo svolgimento della sua attività di impresa.
Zucchetti SG srl
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Alfredo Tacchetti
Fermo28/09/2021 08:24RE: locazione commerciale
Buongiorno,
Mi permetto di dissentire.
Se è vero che il Curatore è Custode non vedo perché lo schema delle autorizzazioni degli atti di straordinaria amministrazione (qual'è la stipula di un contratto di locazione) debba cambiare.
A mio avviso sarà sempre il CDC con il controllo di legittimità del GD ad autorizzare il Curatore.
Del resto, le Sezioni Unite della Cass. Con la sentenza n. 459/1994 introducono nei fatti la possibilità per il Curatore di inserire nel contratto di locazione la clausola risolutiva im caso di vendita, per il semplice fatto che il Fallimento ha in se (naturaliter) la funzione di liquidare il patrimonio nell'interesse dei creditori.
Alfredo Tacchetti-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza28/09/2021 18:25RE: RE: locazione commerciale
Prendiamo atto del suo dissenso e ci fa piacere che ci siano voci dissonanti perché questo è lo scopo del Forum: dibattere i problemi.
E' opportuno risalire alla domanda inziale che riguardava un bene di natura commerciale nel quale il conduttore, che continuava ad averne il possesso, esercita la propria impresa. Orbene la grande innovazione introdotta delle varie rivisitazioni dell'art. 560 cpc è che mentre in precedenza il giudice dell'esecuzione poteva autorizzare il debitore a continuare ad abitare nello stesso, ora il debitore può per legge, continuare ad abitare nell'immobile esecutato, con la conseguenza che il rilascio dell'immobile pignorato, se "abitato dal debitore e dai suoi familiari", possa essere disposto, in linea di principio, soltanto con la pronuncia del decreto di trasferimento (cfr. nuovi commi 3, 6 e 8 dell'art. 560). In questo meccanismo si inserisce la nomina del custode, che a norma dell'art. 559 è automaticamente il debitore, tuttavia, "Su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, il giudice dell'esecuzione, sentito il debitore, può nominare custode una persona diversa dallo stesso debitore. Il giudice provvede a nominare una persona diversa
quando l'immobile non sia occupato dal debitore". Quando l'immobile è occupato dal debitore e si tratta della casa di abitazione dello stesso, entra in ballo l'art. 560, che oltre a mantenere il possesso in capo all'esecutato dell'immobile, consente egualmente la nomina di un custode terzo, che ha il compito di "vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino l'integrità". Pertanto tutte le altre attività consentite al custode o al giudice dall'art. 560, tra cui la locazione, tra cui l'ordine di liberazione dell'immobile e l'esecuzione di tale ordine, ecc., riguardano la fattispecie regolata dall'art. 560 cpc.
A questo punto l'applicazione di questa norma al fallimento richiede, in primo luogo, la verifica che le disposizioni accennate siano esportabili nel fallimento (allo scopo non vale richiamare giurisprudenza risalente perché prima della riforma del 2006 vi era un rinvio generalizzato delle vendite fallimentari, che quando avevano ad oggetto beni immobili, dovevano essere effettuate dal giudice, alla disciplina del codice di rito) e chi lo ha fatto positivamente è passato attraverso l'interpretazione dell'art. 47 l. fall: (cfr. Trib. Reggio Emilia 26/10/2013); inoltre è necessario estendere la normativa di cui all'art. 560 a tutte le categorie di immobili, anche quelli di natura commerciale.
Per questi motivi noi abbiamo detto nelle precedenti risposte che il curatore, di fatto custode dei beni acquisiti all'attivo, può sì stipulare, rientrando nei suoi poteri di disponibilità patrimoniale, contratti di locazione di beni commerciali e si può anche ritenere che esso, sia implicitamente condizionato nella durata fino alla vendita, ma non è del tutto pacifico che possa ottenere un ordine di liberazione quando questo evento si verifica.
Zucchetti Sg srl-
Alfredo Tacchetti
Fermo28/09/2021 23:13RE: RE: RE: locazione commerciale
Il confronto in effetti è sempre utile e noi professionisti non possiamo che essere grati al vostro blog che fa del confronto lo strumento per risolvere le piccole e grandi questioni che incontriamo nella gestione delle Procedure o quando con esse si ha a che fare.
Detto ciò, non sono affatto convinto della vostra ultima risposta.
Darei al rapporto tra curatore ed art. 560 cpc un profilo fallimentare/civilistico più che processual civilistico, riportando la questione nell'ambito della gestione del patrimonio del fallito. Del resto, le Sezioni Unite da me richiamate più che ad interpretare l'art. 560 cpc muovono dall'art. 2923 CC in tema di opponibilita' della locazione all'acquirente del bene immobile pignorato, approfondendo la questione della efficacia della clausola risolutiva in caso di vendita su cui l'acquirente medesimo può fare leva per liberare l'immobile occupato.
E noi sappiamo bene che nel codice civile le parole fallimento/pignoramento sono sovrapponibili in quanto sinonimo di espropriazione, anche se una di natura collettiva e l'altra di natura individuale.
Ecco,quindi, che l'insegnamento delle Sezioni Unite da me citate rilevano anche dopo la riforma del 2006/2007.
Del resto, ho avuto modo di utilizzare (e non di rado) lo strumento da me suggerito con ottimi risultati anche sul piano del rilascio da parte del GD dell'ordine di liberazione con cui ho liberato nell'interesse dell'acquirente gli immobili venduti da curatore.-
Alessandro Rimato
roma29/09/2021 16:54RE: RE: RE: RE: locazione commerciale
Ringrazio il Collega Avv. TACCHETTI per gli spunti offerti, a questo punto non mi rimane che approfondire il tutto....
grazie di nuovo a Voi tutti -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza29/09/2021 20:25RE: RE: RE: RE: locazione commerciale
Prendiamo atto della sua esperienza, utile in questo caso in cui noi stessi, in conclusione del precedente intervento, abbiamo detto che "non è del tutto pacifico che possa ottenere un ordine di liberazione quando questo evento si verifica", prospettandolo come dubbio.
Zucchetti SG srl-
Alessandro Rimato
roma29/09/2021 20:49RE: RE: RE: RE: RE: locazione commerciale
è noto come in questa materia nessuno è depositario di verità assolute, dico cose ovvie, però debbo dire che la tesi patrocinata dal Collega appare convincente trovando dalla Sua anche un apporto dottrinale che riporto. Comunque grazie di tutto e buona serata
Fonte : Diritto fallimentare
LE INSINUAZIONI AL PASSIVO - TOMO II
• Edizione: II
• Autori: Massimo Ferro
• Editore: CEDAM
• Data Pubblicazione: Marzo 2010
La disciplina comune soccombe di fronte alle esigenze proprie della procedura, invece, nel caso di nuovo contratto stipulato da parte del curatore [GUGLIELMUCCI 79, 367]. Da più parti, infatti, si sostiene l'inapplicabilità dell'art. 2923 c.c. al caso di specie [C s.u. 459/94]. Per l'effetto, la vendita coattiva del bene determina lo scioglimento del contratto che, in quest'ottica, assurge solo e unicamente a modalità di custodia del bene, ai sensi dell'art. 560 c.p.c.
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Alfredo Tacchetti
Fermo29/09/2021 22:33RE: locazione commerciale
Grazie a tutti della stimolante discussione ed un caro saluto al Collega Rimato che ringraziamo fin d'ora di tenerci informati (se lo vorrà') sugli atti che andrà ad intraprendere. Sarebbe utile,infatti, verificare l'orientamento del suo tribunale sulla questione dibattuta.
Cordialità
Alfredo Tacchetti
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