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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
gestione spese relative alla cancellazione formalità pregiudizievoli
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Alberto Cassin
Ceggia (VE)28/07/2021 18:57gestione spese relative alla cancellazione formalità pregiudizievoli
Buonasera
vorrei un chiarimento in merito alla gestione delle spese relative alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli in una procedura esecutiva immobiliare post legge 80.
Nell'ordinanza di delega è previsto che tali spese siano sostenute dalla procedura esecutiva.
Entro 20 gg dall'aggiudicazione il delegato consegna all'aggiudicatario il prospetto delle spese che deve versare alla procedura assieme al saldo prezzo: tra le spese risultano anche quelle relative alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli per le quali il delegato ha specificato che verranno interamente rifuse a chiusura della procedura.
L'aggiudicatario insiste sul fatto che non ha senso versarle se poi vengono restituite.
Addirittura si spinge a dire che in sede di predisposizione dell'avviso d'asta il prezzo base d'asta dovrebbe già tener conto di dette spese (che quindi andrebbero sommate al prezzo base). Ciò eviterebbe il problema del versamento di tali spese da parte dell'aggiudicatario.
Ringrazio anticipatamente.
Dott. Alberto Cassin
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Zucchetti SG
04/08/2021 19:29RE: gestione spese relative alla cancellazione formalità pregiudizievoli
Una compiuta risposta alla questione prospettata implicherebbe la lettura dell'ordinanza di vendita.
È noto infatti che essa costituisce la lex specialis del procedimento liquidatorio, sicché le relative prescrizioni sono vincolanti (Cfr. sul punto, Cass., sez. III, 07 maggio 2015, n. 9255; Cass., sez. III, 29 settembre 2015, n. 11171, Cass. sez. III, 05 ottobre 2018, n. 24570).
Proviamo dunque a prospettare i due possibili scenari.
Il primo potrebbe essere quello in cui l'ordinanza di vendita si limitasse a specificare (ed è questa l'ipotesi più frequente) che le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli sono a carico della procedura, senz'altro aggiungere.
In questa ipotesi è arduo sostenere che l'aggiudicatario sia tenuto ad un onere di anticipazione del relativo importo: da un lato, infatti, si tratta di un esborso non previsto; dall'altro esso non ci appare di nessuna utilità pratica, atteso che il professionista delegato dispone già delle somme (rappresentate dal saldo prezzo) a tal'uopo necessarie.
Il secondo potrebbe sostanziarsi nella previsione dell'ordinanza di vendita che, nel porre a carico della procedura le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, disponesse comunque un onere di anticipazione a carico dell'aggiudicatario. Le ragioni di una scelta di questo tipo (che pervero non abbiamo mai riscontrato nella prassi) ci sfuggono, e purtuttavia in un caso del genere, proprio la natura di lex specialis dell'ordinanza di vendita (di cui abbiamo detto sopra) ci induce a ritenere che l'aggiudicatario non potrebbe opporre un rifiuto.
Invero, secondo la cassazione le condizioni della vendita fissate dal giudice con l'ordinanza pronunciata ai sensi dell'art. 569 c.p.c. si caratterizzano per una loro "necessaria immutabilità … da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte" (Cass. Sez. III, 29 maggio 2015, n.11171 pronunciata in tema di prorogabilità del termine per il versamento del saldo).
Il consiglio è dunque quello di scrutinare il contenuto dell'ordinanza di vendita e determinarsi conformemente ad esso.
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