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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
decreto di trasferimento
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Silvia Pecora Polese
Salerno14/01/2022 19:04decreto di trasferimento
Il bene in vendita(casa) ha corte esclusiva identificata da foglio e p.lla diversi rispetto al bene principale.
Il creditore procedente ha iscritto pignoramento su bene principale cosi come riportato sulla nota di trascrizione ma non anche sulla corte .
L'avviso di vendita fatto riporta il bene principale con identificativi catastali mentre la corte è stata solo menzionata senza riferimenti catastali perché considerata pertinenza essenziale ( la perizia ctu evidenza che la vendita del bene deve essere fatta con corte annessa quindi unico lotto, la corte non ha rendita catastale quindi nessun valore)
In sede di decreto di trasferimento i GE comunica di non poter trasferire la corte perché non è presente nel verbale pignoramento e nota di trascrizione
Premesso che la corte non può essere venduta da sola
Può essere richiesto dal GE al creditore procedente un integrazione al verbale di pignoramento oppure è un adempimento che l'assegnatario deve compiere successivamente presso il catasto dimostrando l'esclusività del bene rispetto al bene aggiudicato ?possono esserci altre soluzioni
Grazie
spp-
Zucchetti SG
17/01/2022 18:32RE: decreto di trasferimento
Dal contenuto della domanda ricaviamo il preliminare convincimento per cui la corte di cui si parla è tecnicamente configurabile quale pertinenza, la quale, ai sensi dell'art. 817 c.c. è ogni cosa destinata in modo durevole al servizio o all'ornamento di un'altra. Orbene, a norma dall'art. 2912 c.c., il pignoramento si estende automaticamente agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, sebbene non menzionate nell'atto di pignoramento. Applicando questo assunto, Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1993, n. 5002 e Cass. civ., sez. lav., 16 novembre 2000, n. 14863. hanno ritenuto che, ad esempio, anche il terreno latistante o circondante un edificio pignorato, ancorché non esplicitamente indicato nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, in concrete circostanze può essere considerato come una unica unità immobiliare assieme al bene pignorato, similmente alle costruzioni che siano in rapporto di accessorietà o di pertinenza con il bene principale sottoposto ad esecuzione. Anche, secondo Cass. 10 luglio 1998, n. 6718, il cortile di un'abitazione potrebbe anche non essere neppure configurabile come bene autonomo a sé stante. (Nel caso di specie, si trattava di un cortile che non possedeva una sua autonomia catastale, graffato dal punto di vista particellare con la costruzione alla quale accedeva, ed in concreto per esso non era possibile configurare un'altra funzione, diversa da quella di fornire aria e luce alle finestre ed ai balconi degli edifici). Questi concetti tuttavia devono fare il conto con il principio della così detta autonomia della nota di trascrizione, applicando il quale Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272 ha affermato quanto segue: "il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un'obiettiva diversa risultanza dell'atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell'art. 2912 cod. civ" (nel caso di specie, si discuteva se una certo subalterno del NCEU dovesse essere ricompreso, o meno, nell'atto di pignoramento, che indicava un subalterno adiacente). Così ricostruito il panorama normativo di riferimento, riteniamo che la strada più agevole da percorrere sia proprio quella di compulsare il creditore ad una "integrazione" del pignoramento (anche se in realtà si tratta di un secondo pignoramento). -
Silvia Pecora Polese
Salerno27/02/2022 20:09RE: RE: decreto di trasferimento
Il decreto di trasferimento è stato fatto per il solo immobile come da comunicazione GE , la corte seppur di pertinenza non è stata oggetto di pignoramento.
La CTU ha determinato il valore del bene compresa la corte di stretta pertinenza
Il professionista delegato ha redatto l'avviso in base alla CTU .
L'aggiudicatario dopo tempo si accorge che è titolare della sola particella dell'immobile senza sub.
Per sanare la vicenda Lo stesso aggiudicatario può pretendere che la banca faccia un nuovo pignoramento e trasferisca a titolo gratuito il sub della corte facendo istanza al GE? oppure il GE ai sensi norma dall'art. 2912 può comprendere nella cosa pignorata anche la corte ?
In fine la responsabilità può essere ricondotta alla CTU che non ha evidenziato l'estensione del pignoramento periziando Immobile+corte e determinando il prezzo totale su entrambi
grazie
spp
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Zucchetti SG
01/03/2022 13:20RE: RE: RE: decreto di trasferimento
Non riteniamo che la banca possa essere obbligata ad eseguire un nuovo pignoramento con trasferimento a titolo gratuito della corte.
Tuttavia in questi casi una soluzione "empirica" potrebbe essere quella per cui (se la procedura è ancora pendente e l'aggiudicatario lamentasse il problema prospettando una possibile evizione da parte dell'effettivo titolare del bene, descritto nella perizia ma non trasferito) il giudice potrebbe convocare le parti dinanzi a se e "suggerire" al creditore di pignorare anche la pertinenza così da poterla trasferire all'aggiudicatario, per evitare che costui possa pretendere una parziale restituzione del prezzo (pretesa la cui fondatezza, tuttavia andrebbe analizzata sotto plurimi profili).
Va infatti osservato che a norma dell'art. 2921, "L'acquirente della cosa espropriata, se ne subisce l'evizione, può ripetere il prezzo non ancora distribuito, dedotte le spese, e, se la distribuzione è già avvenuta, può ripeterne da ciascun creditore la parte che ha riscossa e dal debitore l'eventuale residuo, salva la responsabilità del creditore procedente per i danni e per le spese". Secondo la giurisprudenza (Cass. civ. Sez. I, 09-10-1998, n. 10015) la norma, "consentendo all'aggiudicatario che non riesca a conseguire una parte del bene il diritto a ripetere una parte proporzionale del prezzo di aggiudicazione, impedisce che si verifichi un indebito arricchimento di coloro che dovranno ripartirsi il prezzo ricavato dalla vendita, in applicazione del principio generale della ripetizione dell'indebito.
Certamente, allo stimatore (ma allo stesso professionista delegato) potrebbe essere rimproverato di non aver correttamente individuato il bene da porre in vendita.
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