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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - COMPOSIZIONE CRISI DA SOVRAINDEBITAMENTO
modalità calcolo valore di mercato immobili - art. 7
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Mario Cocco
Lecco21/04/2022 11:01modalità calcolo valore di mercato immobili - art. 7
Buongiorno,
con riferimento ad una procedura di accordo di ristrutturazione dei debiti ai sensi di quanto disposto dall'l'art 7 "E' possibile prevedere che i crediti muniti di privilegio, pegno o ipoteca possono non essere soddisfatti integralmente, allorche' ne sia assicurato il pagamento in misura non inferiore a quella realizzabile, in ragione della collocazione preferenziale sul ricavato in caso di liquidazione, avuto riguardo al valore di mercato attribuibile ai beni o ai diritti sui quali insiste la causa di prelazione, come attestato dagli organismi di composizione della crisi."
Nel caso di specie il sovraindebitato è proprietario di un capannone valutato dal perito € 190.000 oltre ad una abitazione valutata dal perito € 120.000.
Su entrambi gli immobili è iscritta ipoteca giudiziale da parte di Agenzia Entrate Riscossione.
Il sovraindebitato nell'accordo vorrebbe prevedere di mettere a disposizione il ricavato della vendita del capannone per il quale attualmente ha una proposta di acquisto per e 190.000 riservandosi di tenere per se l'abitazione.
La motivazione starebbe nel fatto che in caso di liquidazione del patrimonio l'importo presumibilmente ricavato dalla vendita di entrambi gli immobili beni sarebbe complessivamente inferiore a € 190.000, posto che solitamente gli immobili difficilmente vengono aggiudicati alla prima asta.
A questo punto, dato che come OCC ai fini dell'ammissibilità, dovrei attestare ai sensi dell'art 7 che ai creditori ipotecari sia assicurato il pagamento in misura non inferiore a quella realizzabile, in ragione della collocazione preferenziale sul ricavato in caso di liquidazione, avuto riguardo al valore di mercato attribuibile ai beni o ai diritti sui quali insiste la causa di prelazione, mi chiedo come vada calcolato il valore di mercato dei beni immobili:
1) bisogna far semplicemente riferimento ai valori stabiliti dal perito, avendo quindi riguardo al più probabile valore di realizzo in una negoziazione tra parti indipendenti?
2) bisogna aver riguardo a quello che normalmente avviene nelle procedure di liquidazione e quindi partire dai valori di perizia ed operare una svalutazione di un x% conseguente alla possibile/probabile diserzione di una o più aste?
Cordiali saluti.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza22/04/2022 20:21RE: modalità calcolo valore di mercato immobili - art. 7
Lo scopo della norma richiamata è quello di accertare che i creditori assistiti da prelazione non ricevano un trattamento deteriore rispetto a quanto potrebbero percepire in caso di liquidazione dei beni oggetto della prelazione, negli accordi da sovraindebitato come nel concordato, in modo anche da individuare, già prima della effettiva liquidazione, l'entità dei crediti prelatizi ammessa al voto, che è costituita dalla parte di credito che non trova capienza sui beni su cui la prelazione può esercitarsi. Poiché l'alternativa agli accordi è la liquidazione del patrimonio, così come nel concordato- ove l'art. 160 co. 2 utilizza la stessa formula- è il fallimento, è a queste procedure che costituiscono lo sbocco cui potrebbe pervenire il debitore in caso di insuccesso dell'accordo o del concordato preventivo che devesi fare riferimento quale paragono per determinare il valore. per qui il presumibile prezzo di mercato è quello che potrebbe ricavarsi nell'ambitodi tali procedure.
Zucchetti Sg srl
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