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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Vendita competitiva e cancellazione gravami
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Luca Damiani
Perugia13/07/2022 17:10Vendita competitiva e cancellazione gravami
Buongiorno,
in data antecedente a quella di apertura di un fallimento era stato stipulato un accordo tra la fallita ed ENEL in virtù del quale le parti si erano impegnate a cedere (fallimento) e a pagare un corrispettivo predeterminato (ENEL) con riferimento a una particella di terreno sulla quale era stata edificata una cabina elettrica a servizio di un fabbricato in costruzione.
Il CTU, in virtù di tale accordo, non aveva attribuito alcun valore alla particella proprio alla luce dell'accordo sopra indicato; tra l'altro il bene in sé non aveva un valore commerciale proprio a causa della sua natura, di fatto inservibile per scopi diversi.
Per tale motivo il GD aveva, su mia istanza, autorizzato la vendita senza procedere con modalità competitive ma con trasferimento diretto del bene ad ENEL.
Il Notaio incaricato da Enel mi chiede la cancellazione dei gravami insistenti sul bene (qualche ipoteca iscritta da creditori ammessi al passivo e un pignoramento).
Dato che la vendita competitiva, per quanto sopra, non si è tenuta mi chiedevo se il GD può procedere con le cancellazioni, ciò alla luce di quanto disposto dall'art. 108 L.F. che sembrerebbe riferirsi alla sola ipotesi di vendita all'asta.
Grazie.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza13/07/2022 20:45RE: Vendita competitiva e cancellazione gravami
Lei propone una questione dibattuta.
In effetti il curatore è subentrato nel contratto preliminare di vendita ai sensi dell'art. 72, co. 3 l. fall., e vi ha dato esecuzione stipulando il contratto definitivo In passato era pacifico che in un caso del genere il Giudice delegato non potesse ordinare ex art. 108, secondo comma, l.fall. la cancellazione dell'ipoteca iscritta, non trattandosi di una vendita giudiziale.
Poi il Tribunale di Verona , con decreto 16 aprile 2014, aveva disposto la cancellazione delle ipoteche iscritte sull'immobile oggetto del contratto preliminare, nel quale il curatore era subentrato, ma ai sensi dell'art. 72, ultimo comma, l.fall., rutenendo che in questo caso, non avendo avuto il curatore possibilità di scelta se subentrare o meno nel preliminare tale subentro era "atto dovuto" da cui la natura "coattiva" anche della modalità traslativa con atto avanti al notaio; decisione confermata in Cassazione (Cass. . 8 febbraio 2017, n. 3310) che si è spinta anche oltre affermando che "vertendosi in tema di vendita fallimentare - non importa se attuata in forma contrattuale, e non tramite esecuzione coattiva - trova applicazione l'art.108, secondo comma, legge fallimentare: con la conseguente cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione ed ammissione del creditore ipotecario al concorso, con rango privilegiato sull'intero prezzo pagato, incluso l'acconto versato al venditore in bonis (e quindi, con perfetta equivalenza, sotto questo profilo, ad una vendita nelle forme dell'esecuzione forzata)"; Conf. Trib. Milano 21.09.2017, nel mentre di contrario avviso, Trib. Lecce 4.12.2019 per il quale l'interpretazione sistematica delle disposizioni della legge fallimentare relative alla liquidazione dell'attivo induce a ritenere che il potere di cancellazione possa essere esercitato dal Giudice Delegato soltanto quado il trasferimento immobiliare sia stato disposto con le modalità di cui all'art. 107 l.f. e cioè, anche mediante contratto di diritto privato, ma all'esito di procedura competitiva, previa stima e adeguata pubblicità anche nel portale delle vendite pubbliche. Di talchè, escluso che il subentro del Curatore nel contratto preliminare pendente ex art. 72 possa considerarsi come vendita giudiziale coattiva, il Curatore dovrà rispettare la lex contractus, e il Giudice Delegato non potrà disporre alcuna cancellazione di ipoteche iscritte, quanto meno se il creditore ipotecario non dia a tal fine il suo assenso preventivo.
Come vede la soluzione è controversa e se un discorso favorevole alla cancellazione potrebbe farsi nel caso di subentro obbligatorio, le argomentazione a sostegno perdono molta consistenza ove, come nel suo caso, l'obbligatorietà manchi in quanto il curatore poteva scegliere se subentrare o non o addirittura poteva anche ritenere inopponibile alla massa il preliminare ove non trascritto. Ad ogni modo quando una questione è controversa , tutto dipende dalla tesi che segue il giudice incaricato di emettere il provvedimento.
Zucchetti SG srl-
Luca Damiani
Perugia14/07/2022 16:19RE: RE: Vendita competitiva e cancellazione gravami
Vi ringrazio molto per il Vostro chiaro e pienamente esaustivo parere.
Luca Damiani
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