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ART. 72 COMMA 8 L.F.

  • Leonardo Viciani

    COLLE DI VAL D'ELSA (SI)
    21/11/2020 11:52

    ART. 72 COMMA 8 L.F.

    Una società fallita in data 17/7/2015, della quale sono stato nominato curatore, è proprietaria di un immobile oggetto di un un preliminare di compravendita, stipulato in data 9/12/2009, destinato a costituire abitazione principale (immobile ultimato e già in possesso del promittente acquirente) ai sensi dell'art. 72 comma 8 l.f.
    Il preliminare è infatti stato trascritto in data 14/12/2009, ai sensi dell'art. 2645 bis e risulta già pagato gran parte dell'importo di compravendita.
    Adesso il promittente acquirente vorrebbe dare seguito al preliminare e stipulare quindi il contratto definitivo con il pagamento del saldo, in quanto il sottoscritto Curatore non può sciogliere il contratto come precisato dall'art. 72 comma 8 l.f.
    L'art. 2645 bis al comma 3 recita:
    Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni (3) dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2).
    Vi chiedo se il suddetto preliminare di compravendita rispetti ancora i criteri e quindi l'operatività del comma 8 dell'art. 72 l.f., anche se trascorsi tre anni dalla trascrizione, ovvero tale condizione non sia più operativa ex art. 2645 bis c. 3, ed il sottoscritto può quindi valutare l'eventuale scioglimento del contratto.
    Cordiali saluti
    Leonardo Viciani
    • Zucchetti SG

      23/11/2020 19:32

      RE: ART. 72 COMMA 8 L.F.

      Nell'ipotesi contemplata dal comma ottavo dell'art. 72 l.fall., in cui oggetto del contratto preliminare è un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente, il curatore del fallimento del promittente venditore perde la generale facoltà di scelta tra esecuzione e scioglimento, ed è tenuto a dare esecuzione al preliminare, ossia a stipulare il contratto definitivo, a condizione che il contratto preliminare di sia stato trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis c.c..
      Orbene la trascrizione di cui all'art. 2645bis c.c. non è a tempo indeterminato in quanto produce i suoi effetti per un massimo di tre anni. Infatti, come lei correttamente ricorda, il terzo comma dello stesso stabilisce che "Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)".
      Se il contratto preliminare, pur avendo l'oggetto indicato, non viene trascritto o la trascrizione perde effetto, il promissario acquirente decade dai vantaggi che la trascrizione assicura, per cui non trova applicazione l'art. 72, ult. comma e il curatore, secondo la regola generale, ha l'alternativa di sciogliersi dal contratto o di continuarlo dandovi esecuzione (art. 72, co. 3 l. fall.). Non solo, ma qualora il curatore opti per lo scioglimento del contratto preliminare, il promissario acquirente, che non ha trascritto il preliminare o è decaduto dagli effetti della trascrizione, non gode neanche del privilegio di cui all'art. 2775 bis c.c., giacchè, a norma del comma settimo dell'art. 72 l. fall., "In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, l'acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all'art. 2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento". Ossia, anche l'esercizio del privilegio è condizionato alla permanenza degli effetti della trascrizione, la cui durata è indicata dal terzo comma dell'art. 2645bis c.c., di cui sopra.
      Nella fattispecie, quindi, essendo decorsi ben oltre tre anni dalla stipula del contratto preliminare (14/12/2009) senza che si sia pervenuti alla stipula del definitivo o al compimento di uno degli altri atti indicati dal terzo comma dell'art. 2645 bis c.c., triennio peraltro scaduto già prima della dichiarazione di fallimento del promittente venditore (17/07/2015), lei ha la facoltà di sciogliersi dal contratto preliminare e il promittente venditore potrà insinuarsi per il recupero degli acconti versati, senza poter usufruire del privilegio di cui all'art. 2775 bis c.c.. Soluzione ingiusta in fatto, ma il legislatore ha cercato di porvi rimedio proprio con la trascrizione, che per gli effetti prenotativi correlati ad un rapporto obbligatorio, il legislatore ha limitato nel tempo.
      Zucchetti SG srl