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Forum ESECUZIONI - ALTRO
Incasso dei canoni di locazione pregressi nel caso di contratti opponibili alla procedura
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Clemente Ciampolillo
San Benedetto del Tronto (AP)15/09/2020 16:08Incasso dei canoni di locazione pregressi nel caso di contratti opponibili alla procedura
Esecuzione immobiliare: contratto di locazione registrato il 10 aprile 2018, pignoramento trascritto il 7 giugno 2019.
Assodato che il contratto di locazione è opponibile alla procedura ai sensi dell'art. 2923, co. 1 Cod.Civ., si chiede se -in qualità di custode giudiziario- sia corretto pretendere la restituzione delle pigioni corrisposte in buona fede dal conduttore nelle mani del soggetto esecutato dal giugno 2019 sino al momento della nomina del custode.
A favore della pretesa deporrebbe il combinato disposto degli artt. 820 e 2912 Cod. Civ., ma in effetti il conduttore potrebbe ben eccepire di avere corrisposto tali canoni in perfetta buona fede, non avendo avuto modo di sapere del pignoramento avvenuto successivamente alla sottoscrizione del contratto locatizio.
Ringrazio anticipatamente per la cordiale risposta
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Zucchetti SG
17/09/2020 10:27RE: Incasso dei canoni di locazione pregressi nel caso di contratti opponibili alla procedura
La risposta all'interrogativo formulato richiede lo svolgimento alcune premesse.
Va infatti detto, in primo luogo, che la stipula di un contratto di locazione in data antecedente al pignoramento non ne assicura ex se la opponibilità alla procedura.
Il terzo comma dell'art. 2923 dispone che sono inopponibili all'aggiudicatario le locazioni in cui "il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni".
La norma sottopone all'esame degli interpreti una serie di questioni, sia sul versante sostanziale che su quello più squisitamente processuale, per risolvere le quali occorre procedere muovendo dal rilievo per cui l'obiettivo del legislatore è stato quello di scongiurare eventuali collusioni tra debitore esecutato e conduttore in danno del futuro aggiudicatario (è questa, del resto, la ragione per cui una simile disposizione non si rinviene nella disciplina della opponibilità della locazione nelle alienazioni volontarie). L'esigenza era già avvertita dal codice del 1865, il quale all'art. 687, comma secondo, poneva una presunzione di frode se il fitto era inferiore di un terzo a quello risultante da perizia o da locazioni precedenti. L'attuale comma terzo dell'articolo 2923 costituisce quindi un ammodernamento della previgente disposizione, e nel parlare semplicemente di inopponibilità della locazione (senza peraltro richiedere che la locazione sia stata stipulata proprio dal debitore pignorato, piuttosto che da un suo dante causa o dall'usufruttuario deceduto), senza fare riferimento ad una presunzione di frode, ha indotto la dottrina a ritenere che, rispetto al passato, non è più possibile che il conduttore sia ammesso alla prova del contrario, con la conseguenza che locazioni il cui canone sia di importo inferiore a quello.
Come si diceva, gli interrogativi posti dalla previsione sono molteplici: essi attengono: al modo di operare dei due criteri di valutazione della viltà del canone (quello del giusto prezzo e quello del canone risultante dalle precedenti locazioni) posto che l'applicazione dell'uno piuttosto che dell'altro potrebbe condurre ad ottenere importi diversi; alla nozione di giusto prezzo e prezzo risultante dalle precedenti locazioni (con verifica della incidenza, o meno, della disciplina vincolistica); al momento in cui rileva la viltà del canone (se quello della stipula del contratto, quello del pignoramento o quello dell'aggiudicazione); alla legittimazione del custode ad eccepire la viltà del canone.
Ad ogni buon conto, e dato per assodato che la locazione sia, come prospettato nella domanda, opponibile, a proposito dei pagamenti eseguiti dal conduttore all'esecutato dopo la notifica del pignoramento, osserviamo quanto segue.
In linea generale gli art. 820 e 2912 dovrebbero condurre a ritenere che il pagamento eseguito nelle mani dell'esecutato dopo la nomina di un custode giudiziario dovrebbero considerarsi eseguiti in favore del non legittimato, con diritto della procedura a richiederli comunque.
Deve essere tuttavia considerata la eventuale buona fede del solvens.
La questione è stata affrontata da Cass., Sez. III, 14 novembre 2019, n. 29491, chiamata a pronunciarsi sulla domanda risarcitoria per occupazione sine titulo avanzata dal custode giudiziario nei confronti della conduttrice di un immobile pignorato in forza di contratto di locazione stipulato dopo la trascrizione del pignoramento. La pronuncia dopo aver affermato che la legge non prevede una forma di conoscenza legale o presuntiva della sussistenza del pignoramento e di verifica preliminare della opponibilità del contratto rispetto ai creditori, ha ritenuto che il conduttore, anche dopo la trascrizione, può considerarsi in buona fede, ed il pagamento effettuato al locatore è liberatorio ai sensi dell'art. 1189 c.c., con conseguente possibilità, per il custode, di agire: nei confronti del locatore apparente, per la restituzione dei canoni ex art. 2933 c.c.; nei confronti del conduttore, per la condanna al pagamento della differenza fra indennità di occupazione e canone di locazione corrisposto in buona fede.
Negli stessi termini, in precedenza, si era espressa Cass. sez. III, 17 luglio 2017, n. 17044, dove si era affermato che una situazione di oggettiva apparenza di legittimazione (che nel caso di specie era determinata dal fatto che il debitore, pur dopo il pignoramento, era rimasto nella disponibilità dell'immobile) dispensa il conduttore da una verifica in tal senso, poiché occorre "contenere l'accertamento della legittimazione del ricevente entro i limiti della normale diligenza, giacché far ricadere sul debitore il rischio di un adempimento soggettivamente inesatto, pur quando egli abbia normalmente controllato l'identità e il titolo della legittimazione del ricorrente, avrebbe il significato di imporre al debitore 11 l'onere di un controllo massimo, estraneo alla pratica degli affari".
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